不動産相続で起こりやすいトラブルとは？ケース別に解決策を解説

相続財産のなかに不動産が含まれていると、相続時にトラブルになるケースが多々あります。
トラブルを回避するためには、事前に対策を講じておくとスムーズに相続手続きを進められるでしょう。
そこで、今回は不動産相続でよくあるトラブル事例や解決策について解説します。
千葉県成田市で不動産を相続する予定がある方は、ぜひ参考になさってください。

不動産の相続を巡り相続人同士でトラブルになるケースと解決策

遺産に不動産が含まれる場合、通常では発生しないトラブルが生じるおそれがあります。
とくに、相続人が多いほど意見の対立が起き、話がまとまらなくなるでしょう。
ここでは、相続人同士でよく起きるトラブルのケースと、その解決策について解説します。

ケース①被相続人と同居していた相続人がいる

被相続人（亡くなった方）と同居していた相続人がいる場合は、ほかの相続人とトラブルになる可能性があります。
同居していた相続人からすれば「被相続人を支えてきたので自分が相続するのは自然だろう」と感じるかもしれません。
その考えに対して、ほかの相続人が納得すれば良いですが、反対する相続人がいれば話し合いが難航するおそれがあるため注意が必要です。
ただし、実際に被相続人を介護していたり、財産の維持に貢献していたりする場合は「特別寄与料」を請求することが民法により定められています。

ケース②認知していた子どもが突然名乗り出た

被相続人が生前に認知していた子どもや、被相続人が前妻との間に授かった子どもが、突然相続人として名乗り出るケースも考えられます。
もし遺産分割協議後に、名乗り出た場合は遺産分割協議自体が白紙に戻ることがあるため注意が必要です。
遺産分割協議は、相続人全員の合意を得なくてはなりません。
前述した子どものような場合でも相続人であるため、再度遺産分割協議をおこなう必要があります。

解決策：遺言書を作成しておく

上記のようなトラブルの場合に、もっとも有効な解決策が「遺言書」です。
遺産分割でトラブルが発生してしまう多くのケースでは、被相続人の遺言書がありません。
遺言書を残しておけば、特定の方に多くの遺産を相続させるなど、被相続人が相続方法を選ぶことができます。
また、遺言書の内容に沿って相続が進められるため、スムーズに遺産分割をすることが可能です。
親が健在のうちから相続の話をするのは気が進まない方も多いですが、元気なうちに遺言書の作成を依頼することがトラブル回避に繋がでしょう。
なお、遺言書を作成する際は、法的に効力をもつ「公正証書遺言」にしておくと、より安心で確実です。

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不動産を平等に分けようとして相続人同士でトラブルになるケースと解決策

相続が発生した場合、相続財産を相続人で平等に分けようと考える方も多いでしょう。
しかし、相続財産のなかに不動産がある場合は、簡単に分割できないためトラブルに発展してしまう可能性があります。
ここでは、不動産の分割方法「換価分割」「現物分割」「代償分割」「共有分割」の4つを解説します。
それぞれの特徴を知ったうえで、どの分割方法がもっともトラブルが少ないのか話し合って決めると良いでしょう。

①換価分割

4つのなかで、もっともトラブルが少ないのが「換価分割」による分割方法です。
換価分割とは、相続した不動産を売却し現金化してから相続人で分割する方法です。
分けにくいとされている不動産を1円単位で分けられるため、平等に分配できトラブルが発展しにくいといえるでしょう。

②現物分割

現物分割とは土地を相続人で分筆して、1人1筆ずつ所有する方法です。
たとえば、相続人が4人いる場合は、土地を4筆に分割してそれぞれの相続人が1筆ずつ所有します。
現物分割の場合は、一見すると平等に分割できているように見えますが、実際は土地の形状や方位などが異なるため、全く同じ価値の分筆をおこなうことはできません。
つまり、分筆しても土地の価値に差が生まれ、誰がどの土地を取得するかで揉める原因となってしまいます。

③代償分割

代償分割とは相続人の1人が不動産を相続し、その代わりにほかの相続人へ代償金を支払う分割方法です。
被相続人と同居していたなどで、そのまま住み続けたい場合に有効な方法ですが、代償金を決める際の不動産評価方法を巡ってトラブルになる可能性があります。
代償分割をおこなう場合は、不動産を相続した相続人に代償金を支払うだけの資金力がなければ難しいといえるでしょう。

④共有分割

共有分割とは、不動産を相続人で共有名義にする方法です。
この方法は、遺産分割協議での話し合いがまとまらない場合に用いられることがあります。
相続割合に応じて平等に分割できますが、決しておすすめできない分割方法です。
なぜなら共有分割にしてしまうと、不動産売却する際に共有者全員の許可が必要になるからです。
そのため、1人でも反対者が現れると売却できず、有効活用できない不動産となってしまうおそれがあります。
また、相続が繰り返されると共有者が多人数になり、共有者を把握できなくなる可能性もあるでしょう。
将来的に売却などで活用を考えている場合は、避けたほうがよい分割方法といえます。

解決策：トラブルが少ない換価分割がおすすめ

4つの分割方法の特徴から、トラブルが少なく平等に分割できるのは換価分割といえます。
不動産売却する手間や相続人の合意を得る必要はありますが、相続人全員が平等な金額を受け取れるため、トラブルに発展しにくいメリットがあります。
ただし、家を残したい場合や資金力がある場合には、代償分割を選択しても良いでしょう。

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相続した不動産が名義変更されておらずトラブルになるケースと解決策

不動産を相続する際は、相続人が相続登記をおこなう必要があります。
相続登記とは、不動産の名義人を変更する手続きのことです。
その際に、不動産登記を確認してみると、相続した不動産の所有者が被相続人ではなく、ずいぶん前に亡くなった親族のままであったケースがあります。
つまり、被相続人や過去の相続人が相続登記をおこなっていなかったことになります。
この場合、名義人となっている親族の方から整理していくことになり、当時の遺産分割協議書から確認しなければなりません。
名義変更されていないと不動産売却できなかったり、共有持分の場合は現在の所有者が把握できなかったり、多くのデメリットが生じます。

解決策：親が健在のうちに不動産登記を確認しておく

不動産名義人がどうなっているか心配な場合は、生前から不動産の名義人を確認しておくことが大切です。
法務局にある登記簿謄本やインターネットからでも確認することができるため、相続が発生する前におこなっておくとスムーズに手続きが進められるでしょう。
なお、相続登記されていないのは、これまで相続登記は義務化されておらず、ペナルティや期限も設けられていなかった背景があるからです。
しかし、2024年4月から相続登記は義務化されることになりました。
期限やペナルティも設けられているため、早めに相続登記をおこなうことをおすすめします。

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まとめ

不動産の相続では、相続人同士や分割方法でトラブルになるケースが多く見られます。
また、相続登記がされておらず、スムーズに売却できないこともあります。
このようなトラブルを回避するためには、生前に不動産名義人を確認したり、遺言書の作成を依頼したりすると良いでしょう。
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