親が認知症の場合に不動産売却はできない?おこりうるトラブルなどを解説

2022-08-16

相続

親が認知症の場合に不動産売却はできない?おこりうるトラブルなどを解説

この記事のハイライト
●意思能力がないと法律行為は無効になるため親が認知症になった場合は不動産売却をおこなうことができない
●認知症になった親の財産を処分際はトラブルとなりやすいため注意が必要
●意思能力のなくなってしまった方を支援する制度である成年後見制度を活用することで不動産売却をおこなうことができる

近年、高齢者の4人に1人が認知症になるといわれており、認知症の方の介護は高齢化が進む日本においては避けてとおれない問題です。
しかしながら、認知症の方への介護は簡単ではありませんし、お金もかかります。
そのため介護費用のために、親が所有する不動産売却して介護費用に充当することを検討している方が多くいます。
この記事では千葉県成田市にお住まいの方に向けて認知症の親が所有する不動産売却する方法について解説します。

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親が認知症で意思能力がなくなると不動産売却ができない理由

親が認知症で意思能力がなくなると不動産売却ができない理由

認知症になると意思能力がないことが少なくありません。
意思能力とは、自分が何か行動をすることでどのような法律効果が発生するのかということを判断できる能力のことです。
たとえば不動産の売買とは、所有権が売主から買主に移転して、その売却代金を売主が受け取る行為ですが、このことを明確に認識できないということは意思能力がないとされます。
そのため、意思能力の有無が、法律行為をおこなう上で重要で、意思能力がない場合の不動産の売買契約は無効になります。
認知症であっても意思能力があれば、売買契約をすることは可能になります。
つまり認知症で売買契約に立ち会うことができない場合でも、意思能力があれば不動産売却することはできるということです。
しかし、認知症が進み、1人で判断ができない場合に、親の代理人として子供がおこなった不動産売却は無効になります。
それは認知症で意思能力のない方は、自分の意思で有効な代理人を立てるという法律行為をすることができないからです。
そのため、もし代理人を立てるのであれば、本人が代理人を立てるという意思を明確に示すことができる状態であることが必要になります。

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親が認知症になったときの不動産売却のトラブルとは?

親が認知症になったときの不動産売却のトラブルとは?

親の認知症が進むと、意思能力がなくなり、不動産などの財産を売却するができなくなります。
親が認知症になってしまった場合に起こりうる不動産トラブルには、どのようなものがあるのかご説明します。
まず、子供が勝手に親の不動産を売却してしまうケースです。
親が認知症になってしまったので、親族や兄弟の許可がないまま親の不動産を売ってしまうケースです。
名義人が認知症になった親の場合、実の子どもであっても親の不動産を売却すると、トラブルになります。
なぜなら、相続する兄弟や親族にも遺産相続の権利があり、民事訴訟ができるからです。
親が意思能力があるときに生前贈与をされていたり、亡くなったとしても遺言書に不動産の相続をするというような記載がされていない限りは勝手に売却しないよう注意しましょう。
次に親に勝手に不動産購入させたり、親が介護が必要になり親の自宅を勝手にリフォームをすることもトラブルの原因となります。
もちろん、介護のためにバリアフリーの設備が家にあると、認知症の親を介護するにはとても便利でしょう。
しかし、意思能力のない親が当事者になった売買契約は法律で無効です。
いくら必要性があっても、親の財産を勝手に使うことはできません。
これらの行為も、兄弟や親族とのトラブルとなりますので、介護設備が必要な場合は、まずは兄弟や親族と相談をするようにしましょう。
もう一つのトラブル例は、介護費用を捻出するために勝手に不動産売却することは認められないということです。
介護をしていると、施設への入居費用だけでなく、月々の使用料の他に、移動手段でかかる費用や日々の消耗品(おむつなど)などお金がかかります。
兄弟を代表して親を介護しているというケースでも、他の親族兄弟が介護の方針を認めるとは限りません。
このように介護費用を捻出するために不動産売却せざるを得ないという場合には、遺産相続の対象となる親族兄弟の了解を得ておく必要があります。
また、介護にかかる費用をしっかり管理して、お金の使い道が明確に記録を残しておくようにしましょう。
親の認知症によるトラブルを避けるためには、親の財産を管理する「成年後見人」を決めておくことをおすすめします。

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親が認知症になった時の不動産売却で重要な成年後見制度とは?

親が認知症になった時の不動産売却で重要な成年後見制度とは?

親が認知症になり、意思能力がなくなってしまうと、法律行為ができなくなります。
したがって、法律行為である不動産の売買契約をして売却することもできなくなります。
子供が親の代理人なって代行することもできません。
それは親が意思能力で代理人を立てることができなくなるからです。
しかし、意思能力のなくなった方が自分で財産を管理することができないので、本人に不利益が生じないように保護する必要があります。
このように意思能力のなくなってしまった方を保護する制度が「成年後見制度」です。
成年後見制度とは、意思能力がなくなり、十分判断できなくなってしまった方の代わりに成年後見人が契約といった法律行為や財産を管理することで本人を保護する制度です。
成年後見人制度は、法定後見制度と任意後見制度の2種類あり、今回この記事でご紹介している状態においては法定後見制度を適応します。
法定後見制度では、後見、補佐、補助の3種類あります。
それぞれの内容は、意思能力の状態によって決められており、後見は、判断能力が全くない方を保護します。
補佐は、判断能力が著しく不十分な方を保護します。
補助は、判断能力が不十分な方を保護します。
次に、成年後見人は誰がなるのかというと、親族、法律の専門家である弁護士、司法書士、社会福祉士、そして福祉関係の法人です。
成年後見人を選ぶのは裁判所になります。
親族が成年後見人の候補になることはできますが、裁判所が選ばなければ成年後見人になることはできません。
また、成年後見人になれなかったから不服申立てなどすることもできません。
最後に成年後見人のできることを説明します。
成年後見人になると、本人の代わりに財産の管理や契約などの法律行為をすることができます。
そのため、成年後見人の法律行為は本人の法律行為ということが認められます。
しかしながら、成年後見人だからといって何をしてもいいというわけではありません。
成年後見人の法律行為の条件は、本人にとって利益になることです。
基本的に本人の利益になることであれば、認められる可能性が高いですが、成年後見人が自分の事業のために不動産売却するというのは、当然のことながら認められません。
ただし、注意をしないといけないのは、本人の居宅をいくら本人の利益になると言っても勝手に売却することはできないということです。
本人の居宅を売却する場合には、家庭裁判所の許可が必要です。
家庭裁判所の許可なく、本人の居宅を売買する契約は無効です。

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まとめ

いくら子どもでも親の財産を勝手に処分することはできず、親が認知症などで意思能力がない場合は、代理人を選任することができません。
こういう場合は、家庭裁判所に成年後見人を決めてもらうということで、意思能力のない方を保護することが必要です。
ハウスドゥ!成田山は千葉県成田市で数多くの不動産取引をしています。
成年後見人が選任されたあと、不動産売却をする場合には、お気軽にお問い合わせください。

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