不動産売却査定とは？相場価格の調べ方や査定方法を解説

不動産売却の際に「物件がいくらで売るか？」といった点が一番気になる方も多いのではないでしょうか。
不動産売却価格は、物件の状態や築年数、立地などによって決まります。
不動産の査定には机上査定と訪問査定の2種類があり、それぞれ査定方法が異なります。
この記事では、不動産売却における相場価格の調べ方や2種類の査定方法について解説していきます。
千葉県成田市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却の査定前に自分で相場を調べる方法とは

不動産の売却査定をするときは、おおまかな相場を知っていると、不動産会社からの査定価格が適正かどうかわかります。
自ら相場価格を調べる方法がおもに2つあるので、ご紹介します。
自分で相場価格を調べる方法の1つ目は、近隣の類似物件の価格を調べることです。
売却する物件の周囲にある類似の物件をもとに価格を査定する方法です。
レインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システムといったサイトの成約事例を検索し、物件周辺の同規模の物件をリスト化します。
具体的には、以下内容を確認します。

• 敷地面積
• 床面積
• 間取り
• 木造や鉄筋コンクリート造などの構造
• 築年数
• 駅からの距離

できるだけ売却する物件と近しいものを見つけます。
また、成約事例がない場合は、不動産ポータルサイトなどで現在売られている物件情報を参考にすると良いでしょう。
自分で相場価格を調べる方法の2つ目は、固定資産税評価額から調べる方法です。
固定資産税評価額は、毎年春ごろに不動産の所有者に送付される納税通知書か、市区町村役場の窓口で取得できる評価証明書で確認できます。
時価の7割程度の価格が固定資産税評価額とされているので、「固定資産税評価額÷0.7」で目安の相場価格が算出できます。
簡単な計算式で求められるので、ぜひ覚えておきましょう。
どちらの方法でも相場価格を知ることができるので、査定依頼前に自分で調べておくことをおすすめします。

不動産売却における「机上査定」とは

相場の把握ができたら、不動産売却のために不動産会社に査定の依頼をしましょう。
不動産査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。
査定価格が算出されるまでの期間や査定結果に差が出るため、目的に応じた査定をおこないましょう。
ここでは、まずは机上査定について解説していきます。
机上査定とは、住所や築年数、広さなどのデータから、これまでの取引実績や路線価などと照らし合わせて出す査定方法のことです。
ごく限られた情報による簡易査定のため、査定の精度はあまり高くありません。
立地条件や道路付け、家の状態、リフォームの有無などは加味されていません。
また、土地の形状によっても価格は変わり、査定の根拠についての説得力には欠けてしまいます。
ただメリットとしては、査定価格が算出されるのが早いことです。
不動産会社に査定依頼をしてから、1～3日中には結果を知ることが可能です。
マンションの場合だと、取引事例も豊富で、間取りも大きくは変わらないので、ある程度精度の高い査定価格が期待できます。
一戸建ての場合は、土地の形状や周辺価格など個別性が高いこともあり、机上査定には向いていません。
ただ、不動産売却する周辺の取引実績が豊富な不動産会社であれば、エリアの特徴をよく把握しているので、現地確認しなくても正確な査定価格を出す可能性が高いでしょう。
「不動産売却の前にだいたいの相場価格を知りたい」「急いで不動産の相場価格を調べてほしい」といった場合には、机上査定が向いているといえます。

不動産売却における「訪問査定」とは

不動産売却のためにより正確な査定価格を知りたいといった場合には、訪問査定を依頼しましょう。
訪問査定とは、実際に現地を訪れて現地調査をして価格を出す査定方法です。
不動産会社の担当者が物件を訪問し、立ち会いをおこなって査定してもらう方法なので、机上査定と比べると査定価格が出るまでに1週間～10日間と時間がかかります。
訪問査定では、机上査定で根拠とする情報に加えて、実際に現地を見て確認した情報をもとに査定価格を調べていきます。
そのため、より正確な査定価格を出すことができる点がメリットといえるでしょう。
現地に実際に訪問し、建物や室内の状況を加味して査定を進めていきます。
それゆえに築30年の物件でも、手入れをしていない物件とリフォームやリノベーションをしている物件では査定価格に大きな差が出ます。
机上査定は過去の事例から査定価格を算出するのに対し、訪問査定では過去のデータにプラスして人の目で実際に見た情報からも判断します。
たとえば、シロアリや雨漏りなどの被害を見逃してしまっては正しい判断ができません。
また、売却物件のエリアに詳しいかどうかでも査定評価に差がでる可能性もあります。
そのため、不動産会社や担当者によって査定価格も違ってくることもあるので、査定依頼する不動産会社をしっかりと選びましょう。
訪問査定では正確な査定価格を算出するため細かく物件の調査がおこなわれます。
また、訪問査定の当日までに売主がやっておいたほうが良いことをご紹介します。

• 設備の修繕
• 部屋の整理
• 必要書類（登記簿謄本・公図など）の準備

必要書類は不動産会社によって異なるので確認しておきましょう。
また、売主しか知らない情報は訪問査定の際に不動産会社に伝えておく必要があります。
売主しか知らない情報とは、以下のとおりです。

• 売却の動機
• 残債務などの財務状況
• 建物・設備類の不具合の有無
• 過去の修繕履歴
• リフォームやリノベーション履歴
• 隣接地との境界
• 越境に関する取り決め
• 物件内での事件・事故の有無

内容はさまざまです。
内容次第では、より慎重な対応や価格設定が必要となるケースがあります。
売主と不動産会社が協力しあい、調査を進めようとする姿勢が何より大切です。
売主しか知らない情報を不動産会社と共有することによって、不動産の過去と現在の状況により正確な査定価格が算出されるのです。

不動産売却を成功させるためには訪問査定がおすすめ

机上査定の場合は、売主の手間はほとんどかかりませんが、訪問査定は書類を準備したり、不動産会社と立ち合いをしたりするため、少し手間に感じる方もいるかもしれません。
しかし、不動産売却を検討しているのであれば、自分で相場を調べる方法や机上査定だけではなく、訪問査定も欠かせません。
実際に不動産会社と接することによって売却を依頼したい不動産会社の選定もできます。
最終的に媒介契約を締結する会社を選ぶことになりますが、査定価格だけで決めないように注意が必要です。
査定価格の根拠や販売する時の戦略、内覧の際の注意事項なども不動産会社に確認しておくと、不動産売却の際に信頼して依頼することができるでしょう。
また、机上査定や訪問査定は費用がかかると思われている方も多いですが、基本的に不動産査定は無料でおこなっているのでご安心ください。

まとめ

今回は、不動産売却における相場価格の調べ方や2種類の査定方法について解説しました。
不動産売却する際に相場価格を知ることが大切です。
そのために自分で相場価格を調べることや不動産会社に査定依頼をおこないます。
机上査定と訪問査定の違いを理解したうえで、ご自身の状況に適した査定をするようにしましょう。
私たち「ハウスドゥ！成田山」は千葉県成田市エリアを中心に、不動産仲介や買取を専門としています。
不動産売却を検討されている方はもちろん、「無料で自宅を査定してほしい」「不動産のことで悩んでいることがある」などありましたらお気軽にご相談ください。