不動産売却前に結ぶ媒介契約とは？メリット・デメリットや注意点を解説

不動産売却を不動産会社に依頼するときに、媒介契約を締結する必要があります。
媒介契約は3種類あり、それぞれに特徴が異なるので、違いを理解しておくことが不動産売却では重要です。
この記事では、3種類ある媒介契約の特徴やメリット、注意点について解説していきます。
ご自身に合った媒介契約を選択し、後悔のない不動産売却をおこないましょう。

不動産売却における媒介契約とは

不動産会社が売主から売却の依頼を受けるときに取り交わす委任契約を媒介契約といいます。
媒介契約には以下の3種類があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

それぞれに特徴が異なるので、違いを理解しましょう。

一般媒介契約とは

一般媒介契約は、複数社に売却を依頼できる契約です。
仲介手数料は買主を見つけてきた不動産会社に支払うことになります。
ただし不動産会社に対して、レインズ（不動産会社だけが閲覧できる情報ネットワークシステム）への物件登録や販売活動の報告義務はありません。
売主としては、どのような販売活動をしているのか、状況が掴みにくい契約です。

専任媒介契約

専任媒介契約は、媒介契約においてもっともポピュラーなものです。
不動産会社1社とのみ契約を結ぶことができ、売主自らが見つけた買主と取引する場合は、不動産会社を通さずに売買しても良い契約です。
また、レインズへの登録は7日以内となっています。
売主への報告義務も2週間に1回以上と、販売状況について把握しやすい契約です。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は専任媒介契約同様、不動産会社1社とのみ契約を結びます。
売主自ら買主を見つけても、必ず媒介契約をした不動産会社を通して売却しなければなりません。
不動産会社は、レインズへの登録を5日以内におこなわければならず、売主への販売状況の報告を週に1回以上おこなう義務があります。
どの媒介契約が良いのか、それぞれの特徴をご自身の状況と照らし合わせて、納得のいく契約を結ぶようにしましょう。
なお、専任媒介契約と専属専任媒介契約の契約期間は3か月までとなっており、自動更新することはできません。
契約期間の終了が近づいてきたら、忘れずに更新の媒介契約書を結ぶ必要があります。

不動産売却における媒介契約のメリット・デメリット

では次に、3種類ある媒介契約のそれぞれのメリット・デメリットを確認していきましょう。

一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約のメリットは以下のとおりです。

• 複数社に売却の依頼ができるので、買い手の幅が広がる
• レインズに登録しなくても良いので、売買情報が公にならない

一般媒介契約のデメリットは以下のとおりです。

• 売主への販売活動の報告義務がないので、状況がつかみにくい
• 複数社に依頼すると、各不動産会社と連絡を取り合わなければならない
• レインズに登録しないため、売却情報が不動産会社に広がりにくい

一般媒介契約は、複数の不動産会社に売却依頼ができるため買い手の幅が広がる可能性はありますが、レインズにも登録義務がないので情報が広がりにくいといった特徴があります。

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約のメリットは以下のとおりです。

• 広告費用をかけるなど、積極的に売却活動をおこなってくれる可能性が高い
• 不動産会社からの販売状況の報告が2週間に1回以上の報告頻度であるため、売主が販売活動をつかみやすい

専任媒介契約のデメリットは以下のとおりです。

• 不動産会社1社のみに依頼するので、不動産会社の実力次第で売却時期や金額が左右される傾向にある
• 不動産会社1社のみに依頼するので、他社との競争意識がうまれにくい

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約のメリットは以下のとおりです。

• 不動産会社からの販売状況の報告が1週間に1回以上と最も頻度が高いので、売主が販売状況をつかみやすい
• 契約を結んだ不動産会社しか仲介できないため、積極的な販売活動に取り組みやすい

専属専任媒介契約のデメリットは以下のとおりです。

• 売主自身が買い手を見つけたとしても、不動産会社を介さずに売却できない
• 不動産会社1社のみに依頼するので、不動産会社の実力次第で売却時期や金額が左右される傾向にある

「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」それぞれにメリット・デメリットがあります。
媒介契約ごとの違いを理解して、ご自身に適した選択をするようにしましょう。

不動産売却における媒介契約の注意点

では最後に媒介契約を結ぶ際の注意点や売却を確実に進めるために必要なことをご紹介します。
媒介契約の選び方を失敗してしまうと、売却時期が伸びたり売却価格を下げたりするリスクがあるので、注意が必要です。
不動産売却を成功させるために、媒介契約の注意点を把握しておきましょう。

注意点①不動産の特徴も踏まえて契約を選ぶ

不動産の立地条件や築年数などによって、売りやすさが異なります。
そのため、売却する不動産の特徴をよく理解することが重要です。
売りやすい条件の良い不動産であれば、すぐに買い手が見つかることが多いので、選択肢は広がります。
一方で、売却する不動産が売りにくい条件の場合、一般媒介契約だと売却が長引いてしまう可能性があります。
不動産の特徴を踏まえた選択をするようにしましょう。

注意点②売却期間を考慮する

媒介契約を結ぶ際には、「いつまでに不動産を売りたいのか」という希望の売却期間を明確にしておきましょう。
売却期間によって、選択する媒介契約は異なります。
早めに売りたい場合は、不動産会社が営業活動に力を入れている専任媒介契約や専属専任媒介契約が向いているでしょう。
また仲介だけでなく、不動産会社による買取も選択肢に入ります。
売却期間によって選択肢が変わることも覚えておきましょう。

注意点③営業活動にかかる費用を確認する

不動産の売買が成立したときに、仲介手数料を不動産会社に支払います。
通常の売却業務の範囲内なら基本的に仲介手数料でまかないますが、特別な営業活動をおこなう際には別途で費用を請求される可能性もあります。
特別な営業活動にかかった費用は実費での精算になることもあるため、注意が必要です。
不動産会社によって費用の有無は異なるため、営業活動に関する費用について事前に確認しておくと良いでしょう。
媒介契約での注意点を理解したうえで、3種類のうちどれを選択すべきかを考える必要があります。
不動産会社の積極的な営業活動によって、売却時期や価格が変わります。
少しでも良い条件で早めに売却したい方は、専任媒介契約または専属専任媒介契約をおすすめします。

まとめ

今回は、不動産売却における媒介契約の種類やメリット・デメリット、注意点について解説しました。
不動産の売却では、媒介契約の選択によって売れる時期や価格が変わります。
ご自身の状況や不動産の特徴によって、媒介契約の選び方が異なってくるので、3種類のどれが良いのか不動産会社と相談しながら判断することをおすすめします。
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売却を検討されている方は、お気軽にご相談ください。