住宅ローンをまだ滞納していないのに任意売却は可能？

任意売却とは、住宅ローンの残るマイホームを、金融機関の承諾を得て売る方法です。
病気や退職などによって収入が減り、返済が難しくなった方に向けた、債務整理の一つとなります。
では、まだ滞納していない状況でも、用いることはできるのでしょうか？
今回は、住宅ローンをまだ滞納していないのに任意売却はできるのか、難しい理由やメリットについて解説します。
千葉県成田市でマイホームを売ろうとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

住宅ローンをまだ滞納していないのに任意売却はできる？

まずは、住宅ローンをまだ滞納していないのに、任意売却はできるのか否かについて解説します。

売却ではできる？

結論から申し上げますと、まだ滞納していない状態でも、任意売却は可能となります。
売却ができるか否かで大切となるのは、下記のポイントです。

• 債権者からの同意が得られるか
• 売却価格と残債の金額との差がどのくらいあるか
• 今後の返済計画はどのようになっているか

お金を借りている側が金融機関に相談にいくことによって、住宅ローンをまだ滞納していない状態でも売ることはできます。
毎月滞りなく返済ができているということは、債権者との信頼関係がある状態です。
そのため、信頼関係をもとに、交渉がスムーズに進むこともあります。
また、売却価格と残債の金額との差がどのくらいあるかも、重要なポイントです。
売却価格より、残債のほうが多い場合、売ったあとも支払いを続けなければなりません。
まだ滞納していない状態であれば、どのように返済計画を立てるかも、金融機関に説明する必要があります。
金融機関側の立場になって考えると、完済まで返済を続けてほしいと思うのが一般的な考えです。
そのため、返済能力があると判断されれば、否決になる可能性があるでしょう。
もし病気や退職などによって収入が減り、返済が難しくなった場合、今後は今までと同じように返済ができなくなる恐れがあります。
「数か月後には滞納してしまいそう…」という旨を説明することによって、同意を得られやすくなります。

任意売却になる流れ

金融機関からの同意が得られたら、抵当権者が金融機関に対して早期代位弁済を依頼します。
このタイミングで返済を止めるケースがほとんどです。
残債を少しでも減らすために、支払を続けるケースもありますが、ごく稀なケースといえるでしょう。
手続きを早く開始することによって、売却できる可能性は高くなります。

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住宅ローンをまだ滞納していない状態で任意売却が難しい理由

続いて、住宅ローンをまだ滞納していない状態で、任意売却が難しい理由について解説します。

理由1：本来受け取るはずの金利が得られなくなる

理由としてまず挙げられるのが、金利が得られなくなることです。
金融機関からお金を借りるときは、金利を上乗せした状態で返済を続けることになります。
金利は、金融機関にとっての利益です。
もし任意売却によって土地や建物が売却されてしまうと、金利を回収できなくなってしまいます。
本来受け取るはずだった利益が得られなければ、お金を貸した意味がなくなってしまうでしょう。
そのため、まだ滞納していない状態であれば、元金とともに金利を支払ってもらいたいと思うものです。
利益が得られないため、簡単には同意してもらえないのは仕方のないことといえます。

理由2：担保を失ってしまう

担保を失ってしまうことも、理由の一つです。
金融機関はお金を貸すときに、対象となる不動産に対して抵当権を設定します。
抵当権とは、お金を貸す側が土地や建物を担保にする権利のことです。
返済が滞ったり不可となったりしたとき、担保にしている不動産を売り、貸したお金を回収します。
担保がない状態で残債が残ってしまうのは、債権者にとって大きなリスクとなるでしょう。
そのため、住宅ローンがまだ滞納していない段階では、任意売却を認めてくれない可能性があります。

理由3：期限の利益の喪失が必要となる

理由として、期限の利益の喪失が必要になることも挙げられます。
期限の利益とは、マイホームにかかったお金を分割で支払える権利のことです。
この権利を失った場合、借り入れしている側は、残債を一括返済しなければなりません。
しかし、返済が難しいから売却をするのであって、一括返済できる資金は持っていないのが一般的といえるでしょう。
任意売却は、そのような方に対する債務整理の一つです。
まだ滞納していない方に対して、期限の利益が喪失するという告知はおこないません。
そのため、住宅ローンを毎月支払っている場合は、売る理由もないということになります。
滞納がない状態での手続きは、難しくなるのが一般的です。

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住宅ローンをまだ滞納していない状態で任意売却を選ぶメリット

最後に、住宅ローンをまだ滞納していない状態で、任意売却を選ぶメリットについて解説します。

メリット1：金融機関に相談できる時間を確保できる

メリットとしてまず挙げられるのが、金融機関に相談できる時間を確保できることです。
売却するためには、一定の期限内に買主を見つける必要があります。
カウントが始まるのは、住宅ローンを滞納したタイミングです。
支払いが止まってから半年から10か月以内ほどの期限しかなく、時間との勝負となります。
もし滞納する前に金融機関に相談にいけば、同意してもらうための時間を確保できるのがメリットです。
売却するまでに、土地や建物を査定したり返済計画書を作成したり、さまざまな手続きをおこなわなくてはなりません。
まだ滞納していない段階で相談にいくことにより、時間的な余裕が生まれます。

メリット2：ブラックリストに載らずに済む

ブラックリストに載らずに済むことも、メリットの一つとなります。
ブラックリストとは、信用情報機関が保有する、自己情報のリストのことです。
個人の信用力を判断するもので、返済能力のない方への融資を避けるために、金融機関のあいだで情報が共有されています。
もし滞納してしまうと、ブラックリストに情報が掲載され、信用情報を失うことになります。
一定期間、クレジットカードが作れなかったりローンを組めなかったり、生活にも支障が出てしまうでしょう。
早めに手続きを始めれば、事故情報として登録されずに済みます。

メリット3：競売を回避できる

競売とは、不動産が差し押さえられ、強制的に売却されてしまうことです。
相場より安く売ることになるので、多くのケースで残債が残り、一括返済を求められます。
しかし、一括返済できる方は皆無に等しいため、自己破産になるのが一般的です。
住宅ローンを支払っている状態であれば、競売になることを回避することができます。

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まとめ

住宅ローンをまだ滞納していない状態でも、任意売却はできることになりますが、金融機関からの同意が得られないと難しくなります。
同意を得にくい理由は、本来受け取るはずの金利が得られなくなったり担保を失い、大きなリスクがともなったりするからです。
早めに手続きを始めることによって、金融機関と相談できる時間を確保できたり、ブラックリストに載らずに済んだりといったメリットがあります。
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