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住宅ローン返済・税金滞納・多重債務に苦しむ人が増加中！有効な救済策とは
2023-10-13
コロナ禍やインフレなどにより、住宅ローンの返済が困難になったり、税金滞納や多重債務に苦しんでいたりする方が増えています。これらの状況を放置してしまうと、破綻や自己破産にもつながりかねません。ローン返済や税金の滞納が続くと、不動産は競売にかけられてしまいます。
競売を避けるための有効な手段は「任意売却」です。また、競売にかけられる前に急ぎ売却するには「不動産買取」という選択肢もあります。いずれにしても、競売が開札してしまうとこれらの手段を選択することができず、打つ手がなくなってしまいます。お困りの方は、できる限り早く弊社までご連絡ください。
フラット35でおなじみの住宅金融支援機構によれば、2022年のリスク管理債権は3.17％となっています。リスク管理債権とは、貸し出したお金の回収を促進するため、金利の減免や支払い猶予などの対応を講じている貸出金を指します。つまり、ローンの返済に困り、なんらかの救済措置が取られている人の割合です。滞納にはいたっていないものの、毎月の返済に苦労している人、住宅ローン以外の債務に苦しんでいる人の割合でいえば、さらに多いものと推測されます。
なぜ今、住宅ローン返済や多重債務に苦しむ方がこれほどまでに多いのでしょうか？
2020年2月〜2021年12月にかけて、住宅金融支援機構に寄せられた新型コロナウイルス感染症関連の相談件数は6,000件以上におよんだといいます。このうち3,000件以上が「返済困難」でした。さらに、この時期に住宅ローンの返済方法の変更が承認されたのは、14,000件以上にのぼります。
理由3．返済計画の問題
一方、2005年頃から平均給与は増えるどころか減少傾向にあります。
ここまでをまとめると、収入が上がらない中、住宅ローンの借入額は増加しており、そこにコロナ禍や物価高が拍車をかけたことで、ローン返済や多重債務に苦しむ人が増えているものと考えられます。
ステップ1．督促状が届く
1〜2ヶ月の滞納であれば、不動産が差し押さえられることはありません。まずは、金融機関から督促状や催告書が届きます。
ステップ2．期限の利益の喪失・代位弁済
金融機関によりますが、滞納が3ヶ月を過ぎると「期限の利益」の喪失のリスクが高まります。「期限の利益」というのは、数百万円、数千万円という債務を35年間などの期限の中で少しずつ返済していく権利です。つまり、期限の利益を喪失すると、ローン残債の一括返済を求められます。
毎月の返済もできない方が、ローンの一括返済をできることは稀です。よって、多くの場合、続いて行われるのが「代位弁済」です。代位弁済とは、債務者に代わってローンを一括返済する行為を指します。当然ながら、ただ肩代わりしてくれるわけでなく、代位弁済にかかった費用は債務者に請求されます。
ステップ3．競売開始決定通知が届く
続いて、債務者に競売開始決定通知が届きます。この時点ではまだ、競売に向けた「準備」が始まっただけで、実際に競売が開札したわけではありません。競売に向けた準備とは、物件調査や写真撮影など。調査官が訪問してくることもありますが、債務者はこれを拒否できません。
ステップ4．「競売物件」としての情報開示
入札開始に向け「競売物件」としてインターネットや裁判所などに物件情報が公開されます。住所も公開されてしまうため、近隣を見にくる落札検討者もいるかもしれません。競売物件は内見ができないため、落札検討者が家の中まで見にくることはありません。
ステップ5．開札
入札期間を経て開札し、落札者が決定します。落札後、家を引き渡すことになりますが、この時期については債務者の意思が反映されることはありません。全ての過程において、裁判所主導で競売は進みます。
家が差し押さえられる理由は住宅ローン滞納だけではない
住宅ローンだけでなく、その他の借金や税金、マンションの管理費などを滞納した場合も、一定の価値のある不動産が差し押さえられ、債権回収のため競売にかけられるリスクがあります。
ここまで挙げたようなリスクを回避するために有効なのは、次の3つです。
ローン返済を続ける
借金を完済する
競売を回避するため不動産を任意売却する
「1」「2」については、元手となるお金が必要であることから、一定の価値のある不動産を売ることが選択肢の1つとなってきます。競売によって強制的に手放すより、自身で売却したほうが高値売却に期待できます。
すでに督促状が届いているなど、不動産を急ぎ売却しなければならない局面では「不動産買取」も有効な売却手段となるでしょう。「3」の任意売却と合わせて、詳しく解説します。
不動産買取
不動産買取とは、不動産会社が直接、不動産を買い取ることをいいます。不動産会社の仲介によって不特定多数の方に向けて広告し、買主を募るとなると、不動産が売れるまでに一定の時間がかかります。しかし、不動産買取なら、数週間〜1ヶ月ほどで売却することも可能です。ハウスドゥ成田山では、最短1週間で不動産を買い取らせていただけます。
不動産買取は、仲介にあたらないため仲介手数料がかかりません。また、広告活動が不要であることから、近隣の方にも知られることなく売却できます。一方で、金額は不動産の仲介で売るのと比較して2〜3割落ちてしまうのが一般的です。とはいえ、競売によって家を手放すと落札金額は相場価格の半値ほどになってしまう恐れもあるため、不動産買取のほうが効率的に債務を減らしたり、ローン返済に充てたりすることができるでしょう。
任意売却
任意売却は、差し押さえられてしまった不動産を自分の意思で売ることができるただ1つの手段です。原則的に、ローンが完済できなかったり、差し押さえられてしまったりした不動産を売ることはできませんが、任意売却では、金融機関から特別な許可を得ることで、競売ではなく一般の市場で不動産を売ることができます。
売値は相場価格より多少落ちることはありますが、競売で処分するよりはるかに高い金額で売れることに期待できます。売却後に残った債務も、金融機関と相談のうえ無理のない範囲で返済していけるため、売却後の負担も競売と比較してはるかに軽くなるものと考えられます。
まとめ
競売は、債務者の意思や個人情報に配慮されることなく進んでいきます。落札金額は相場をはるかに下回る可能性があるため、多くの場合、競売後の多大な債務が残ります。住宅ローンの返済だけでなく、税金や管理費、その他の借入の返済の滞納によっても不動産は競売にかけられてしまう恐れがあります。返済が厳しい場合は、不動産の売却も検討しましょう。競売で強制的に換価されるより、自らの意思で売却したほうが好条件で売れる可能性が高いといえます。
ハウスドゥ成田山では、不動産売却はもちろん、不動産買取や任意売却にも対応させていただいております。自らの意思で売却できるのは、競売が開札するまでです。お困りの方は、できる限り早く、ご相談ください。
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