不動産の相続登記が義務化！その背景やペナルティの内容は？

不動産を相続した際、相続人に名義を変更する「相続登記」おこなうのが一般的です。
これまで任意の手続きでしたが、さまざまな問題が生じていたため、2024年4月に義務化されることになりました。
今回は相続登記が義務化された背景や内容、相続したくない場合の手続きを解説します。
千葉県成田市で不動産相続をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産の相続登記が義務化されることになった背景

まずは、不動産の相続登記が義務化されることになった背景をご紹介します。

背景1：所有者不明の土地が増えているため

背景としてまず挙げられるのが、所有者不明の土地が増えたことです。
冒頭でもご紹介したとおり、現在も不動産における相続登記は任意の手続きとなっています。
その結果、所有者不明のまま放置された土地が増え続け、売買ができなかったり災害対策工事が進められなかったりといった、さまざまな問題が生じることになりました。
所有者がわかっていても、引っ越しして連絡先がわからないまま亡くなってしまうと、土地を使いたい場合はたくさんの方と連絡を取らなければなりません。
その手続きだけで多くの時間と労力を要するほか、不動産を活用したくてもすぐにできないことが、義務化された背景といえるでしょう。
ちなみに、日本全国にある土地の約20％が所有者不明の土地です。
このまま放置され続けた場合、北海道本島の土地面積に匹敵する720万haになるという結果が出ています。
相続登記がおこなわれない不動産は、権利関係の複雑化や空き家の増加など、多くの社会問題を引き起こしかねないのがデメリットです。

背景2：メガ共有のリスク

メガ共有のリスクも、不動産の相続登記が義務化された背景のひとつです。
メガ共有とは、相続が繰り返された結果、相続人が多人数になった状態のことです。
たとえば所有者である父が亡くなり、妻と子どもが不動産を相続したとしましょう。
相続登記をおこなわないまま、妻と子どもが亡くなり2次・3次相続が発生すると、相続人がどんどん増えていきます。
もともと1人の所有者だった不動産が、数十人・数百人の相続人による共有状態になるのがメガ共有です。
メガ共有になると、下記のようなリスクが生じます。

• 開発計画や災害予防の施設の建設において、同意が得られなくなる
• 空き家になると衛生環境が悪化したり犯罪の温床になったりする

共有者のなかに連絡先がわからない方がいる場合、意思決定ができなくなるのがデメリットです。
メガ共有のリスクは、相続登記が義務化された大きな背景といえるでしょう。

不動産の相続登記！義務化される内容

続いて、不動産の相続登記で義務化される内容をご紹介します。

内容1：相続登記の申請義務化

内容としてまず挙げられるのが、相続登記の申請義務化です。
相続が発生して不動産を取得した場合、相続の開始および所有権を取得したことを知った日から、3年以内に申請する必要があります。
遺産分割協議にて不動産の相続人となった場合は、分割した日から3年以内です。
遺産分割協議が長引き、1年後に話し合いがまとまった場合は、その日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。
所有権を得たあと正当な理由なく申請を怠ってしまうと、10万円以下の過料が科せられることがあります。
そのため、不動産の相続登記が義務化されたあとは、速やかに手続きをおこないましょう。
ちなみに正当な理由として挙げられるのは、下記の内容です。

• 相続人（申請義務のある方）に重病などの事情がある
• 遺言書の有効性が争われている
• 相続人が多く、必要な書類が集まらないなど

正当な理由についての具体例は、今後明確化される予定です。

内容2：相続人申告登記の創設

義務化の内容として、相続人申告登記の創設も挙げられます。
相続人申告登記の創設とは、申請義務のある方が相続人であることや相続が発生したことを申し出ることです。
この申し出により、義務を履行したと見なされます。
遺産分割協議が長引きそうな場合や、遺言書の有効性をめぐって争いが起きている場合などに活用されるでしょう。
相続人申告登記の創設も、正当な理由なく申請しない場合は5年以下の過料を科せられる恐れがあります。

内容3：登記名義人の氏名または名称、住所変更の登記の義務付け

登記名義人の氏名または名称、住所変更を登記することも、義務化の内容のひとつです。
不動産を相続した方の名前や住所が変更になった際は、変更があった日から2年以内に手続きする必要があります。
所有者が引っ越しを繰り返し、住所や連絡先がわからなくなることを防ぐのが目的です。

相続登記の義務化により相続したくない不動産はどうなる？

最後に、相続登記の義務化により相続したくない不動産はどうなるのかを見ていきましょう。

相続したくない場合は土地所有権放棄できる

土地所有権放棄できるようになったのは、不動産の相続登記が義務化されたことによるメリットです。
現在の法律では、相続放棄するとマイナスの財産だけでなくプラスの財産も放棄することになります。
しかし、要件が厳しいがゆえに認められないケースが多く、相続後に放置される不動産が増えてしまいました。
所有者不明の土地が増加することや、メガ共有のリスクが考慮され、今回の法改正では土地所有権放棄が認められています。
そのため、相続したくない土地のみ所有権を放棄し、相続したい財産を受け取ることが可能です。

国庫に帰属させることができる

不動産における相続登記の義務化にともない、相続したくない土地は国庫に帰属させることができるようになりました。
法務局に相続したくない旨を伝えて申請し、法務大臣に認められれば手放せるという制度です。
「適切に管理できない」「遠方に住んでいて活用できない」など、相続したくない理由はさまざまかと思います。
不動産は所有している限り、維持管理したり税金を支払ったりしなければなりません。
今回の法改正により、相続したくない場合は国有地にしてもらうことが可能です。

すべての土地が国庫に帰属できるわけではない

相続したくない土地は国有地にしてもらうことが可能とお伝えしましたが、すべての不動産が対象となるわけではありません。
対象外となる可能性があるのは、下記のようなケースです。

• 建物が建っている場合
• 通路などほかの方が使用している場合
• 特定有害物質により汚染されている場合
• 境界があいまいな場合

土地所有権放棄を選ぶ場合は、相続した不動産が、どのような状態なのかを把握したうえで手続きしましょう。

負担金や共有者全員での申請が必要

土地所有権放棄には、負担金（10年分の管理費用相当額）を支払うことになります。
国有地の標準的な管理費用は、放任気味で問題ない原野で約20万円、市街地の宅地（200㎡）で約80万円です。
また、共有名義の場合は共有者全員で申請する必要があります。

まとめ

相続登記が義務化された背景や内容、相続したくない場合の手続きを解説しました。
手続きを怠るとペナルティが発生するため、速やかに手続きすることが大切です。
私たち「ハウスドゥ！成田山」は、千葉県成田市での不動産売買を専門としております。
土地や建物の相続でお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。