不動産を相続した際の相談窓口は？売却完了までの流れや費用についても解説

不動産を相続する機会はそう何度もありませんし、ただでさえ分かりづらい不動産や税制について、どこへ相談すべきか迷う方はたくさんいるでしょう。
相続の手続きによって依頼先が変わりますので、相続人の希望や目的を決めてから相談先を判断すべきです。
千葉県成田市で相続不動産についてお悩みの方は、ぜひ記事を参考にしてください。

相続不動産に関する相談窓口は将来設計でどこにするべきか判断

相続した不動産に関する相談は、その後その不動産をどうしたいのか、または税金の発生理由などによっても管轄が変わります。
相続不動産をどこに相談するかは税金の種類や発生原因で決めましょう。
相続後で不動産や持分が確定している場合には、売却などの税金の発生理由や時期に従って相談窓口を判断します。
不動産を相続する際、以下のような税金があります。

印紙税

売買契約書や贈与契約書など、財産の金額に応じて収入印紙を貼付して納めます。

登録免許税

財産を相続する相続人や相続割合に応じて、被相続人から所有権を移転する手続きをします。
印紙税や登録免許税については司法書士への相談が最適です。

相続税

相続開始から10ヶ月間のうちに遺産分割協議を終えて、相続人と相続財産の特定や割合が決まれば、おのおのの相続財産の価値によって税額を計算し納税します。

不動産譲渡所得税

相続した不動産の売却で、売却金から経費を差し引いて利益が出た場合には譲渡所得税がかかります。
これら相続税や不動産譲渡所得税は、相続前後の不動産の状況や被相続人と相続人の関係性などで適用する控除制度が変わるなど、専門的な深い知識に基づく判断が要るために、税務のプロである税理士への相談が最適です。
また、相続した財産は相続税の対象ですが、売却などをしなければ確定申告は要りません。
相続後に確定申告が必要になる事例は以下のようなものが挙げられます。

• 相続した不動産や金融商品を売却する
• 現金の分配を前提として相続不動産を売却する
• 賃貸物件を相続し家賃などの収益があがる
• 相続財産を寄付して相続税計算で経費計上する

マイホームを売却した場合に適用するいくつもの税法上の特例は、要件に合えば相続財産についても準用されます。
確定申告自体は、物件引き渡し日の翌年の2月16日～3月15日までに申告しないといけませんが、これらの特例は要件も必要書類も複雑で準備が大変です。
また、特例同士が重畳適用できるものとそうでないものや適用期限など、制限される条件も特例により異なるため、税理士のサポートは欠かせません。

不動産を相続する際の相談に関する費用とは

相続によって被相続人から財産を無償で譲り受けますが、登記費用や税金などの実費と専門家に依頼する報酬は必要です。
では、専門家からアドバイスを受ける際の相談自体に費用はかかるのでしょうか。
不動産を相続する際の登記や税務に関する相談費用の相場をご紹介していきます。

司法書士への相談

司法書士への初歩的な相談や見積もり作成の段階では基本的に相談料はかかりません。
しかし、相続登記の事前準備として相続人を特定するための戸籍の収集や遺産分割協議書の作成が始まる際には、被相続人や相続人のことをより詳しく伺います。
そして、伺った内容をもとに相続人や相続割合を確定させて所有権移転登記をします
そのため、手続きに着手して以降の具体的な話をする相談料は、登記申請後に支払う司法書士報酬に含んで支払っているとお考えください。

税理士への相談

一般的な内容程度であれば、事前相談で相談料がかかることはありません。
しかし、司法書士同様に、時間を掛けて詳しく相談する場合には、相続税の納税や確定申告などの依頼報酬のなかに相談料が含まれています。
ただし、弁護士の相談費用は少額でも初回からかかることが多いので、その点が不動産会社や司法書士、税理士とは異なります。

不動産会社への相談

不動産会社への事前相談は基本的に無料です。
また、登記や税務申告までの一連の流れをたくさん経験していますので、基本的な内容は不動産会社への相談で充分に解決します。
そこから、案件の内容によって、司法書士、税理士、弁護士へと連携することがあります。
ですから、不動産の相続に関することなら、まずは不動産会社に相談してみると良いでしょう。
不動産売却でお困りの際は、ぜひ「ハウスドゥ！成田山」までお気軽にご相談ください。

相続不動産における売却査定相談から物件引渡し完了までの流れ

実際に相続開始後の売却相談から売買契約、決済引き渡しまでの流れを見ていきましょう。

相続不動産の売却相談からの流れ①売却査定で相場を知る

まずは、相続した不動産がいくらで売れるのか、不動産会社へ査定依頼をして調べてもらいます。
ちなみに、不動産が売れる金額は、実勢価格や流通価格と呼ばれます。
不動産会社が売却査定金額の根拠にするのは、以下のような指数です。
公示価格
毎年国土交通省が不動産鑑定士の鑑定結果をもとに基準となる土地価格を決めます。
実勢価格は、この公示価格の約110%と言われています。
固定資産評価額
3年に1度自治体が不動産鑑定士の鑑定結果をもとに固定資産税の算定基準を決めます。
固定資産評価額は公示地価の70%を目安にしていますので、実勢価格は固定資産評価額の約150%になります。
近隣で類似する物件の取引事例
近隣で実際に取引された類似物件の取引金額と比較します。
類似物件と比較して、査定物件がいくらなら同等の売れ行きになるのかという視点で金額を推測します。
競合物件や市場の動向で補正をかける
公示価格も固定資産評価額もあくまで鑑定評価ですから目安金額でしかありません。
また、類似物件の取引事例も査定物件とまったく同じ立地条件ではありませんし、売り急いでいたなどの事情で相場よりもかなり安く売却されることもあります。
それらを考慮して補正し、3か月以内に売却できるであろう金額を決定します。

相続不動産の売却相談からの流れ②売買契約を締結する

希望者が内見して金額が折り合えば、後日売主と買主と不動産会社が一堂に会して、売買契約がおこなわれます。
買主は不動産会社から重要事項説明を受け、契約に合意するなら売主へ手付金を渡し、双方が売買契約書に署名捺印をして契約は成立です。

相続不動産の売却相談からの流れ③残金決済し物件を引き渡す

売買代金から手付金を差し引いた残金の準備ができるタイミングで、決済日を設定します。
買主からの残金支払と、売主からのカギを含むすべての書類を引き換えて、物件の引き渡しを完了させます。
実際には、物理的なやり取りの後で司法書士が登記名義の書き換えを法務局へ申請に行き、補正などの問題がなければ約1週間で買主へと名義が変わります。
買主側が決済までに準備する必要書類は意外に多く、また普段ほとんど目にしないような書類もあるため、探すのに時間がかかる場合があります。
紛失していれば再発行する時間も想定して、売却を開始する段階から不動産会社へ必要書類を確認し、余裕をもって決済日を迎えるようにしましょう。
引き渡し書類の例として以下をご参照ください。

• 不動産のカギ
• 完成図書（設計図・建築確認申請書・検査済証など）
• 公図・地積測量図・建物図面
• 住宅設備の取扱説明書
• 設備やサービスの保証書
• 近隣との合意書や承諾書

まとめ

ほとんどの場合には事前相談に費用はかかりません。
しかし、どこに相談すべきか迷ったらひとまず不動産会社へ相談して、必要なら専門家の紹介を受けましょう。
千葉県成田市の「ハウスドゥ！成田山」は地域密着で売買や買取事業を展開しております。相続や税務などでご不安があれば、是非弊社までご連絡ください。