不動産売却の仲介手数料とは何か？計算方法やリスクについても解説

不動産売買において不動産会社が仲介したことで買主が見つかり売却が成立した場合には仲介手数料を支払うことになっています。
では、仲介手数料はどのように計算され、相場はいくらくらいなのでしょうか。
そこでこの記事では、千葉県成田市にお住まいの方に向けて、仲介手数料の概要および計算方法、そして仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶリスクについて解説します。

不動産売却にかかる仲介手数料とはなにか

不動産を売却するに際し媒介契約を不動産会社と締結後、成約に至った場合には売主は不動産会社に仲介手数料を支払うことになっています。
この仲介手数料は、不動産会社が見つけてきた買主にたいして、不動産の引渡しまで完了した時点で支払う成功報酬です。
そのため基本的には売買契約が成立しなければ、不動産会社に仲介手数料は支払われません。
また、仲介手数料は法律によって成約価格に対する利率が定められています。
つまり、仲介手数料は上限金額が決まっていますので、それ以上の金額を支払う必要はないものです。
では、売主は仲介手数料をいつ支払えば良いのでしょうか。
業界の慣習としては次の2種類です。

• 売買契約時に50%、残金決済時（不動産の引き渡し時）に50%
• 残金決済時（不動産の引き渡し時）に100%

一般的には契約時に50%、引き渡し時に50%が多いのですが、不動産会社によっては引き渡し時に100%の場合もあつので、事前に確認しておきましょう。
また、仲介手数料の値下げは可能かどうかという点ですが、交渉することは可能でしょう。
ただし、仲介手数料に含まているのは、広告や営業活動にかかる費用などかなり広い範囲に及んでいるため、それに対して値下げ交渉をするということは、不動産会社のモチベーションを下げる原因になりかねません。
実際に不動産会社は仲介手数料を受け取るためにどのような業務があるのかというと、営業活動だけではありません。
価格交渉の窓口になるほか、物件の調査、販売図面の作成、広告活動、売買契約書類の作成、契約の立会い、重要事項説明書のご説明など、多岐にわたります。
このような多岐にわたる業務ですので、よほどのことがない限り不動産会社も仲介手数料の値下げには応じない可能性が高いでしょう。
よく広告などで仲介手数料を不動産会社自ら50%オフや０円などを謳っている場合がありますが、そういう場合はどうして値下げが可能なのか確認してみましょう。

不動産売却時の仲介手数料の相場と計算方法について

次に仲介手数料の具体的な算出についてご説明します。
まず、仲介手数料の相場についてですが、こちらは結論から言うとありません。
仲介手数料に相場がない理由は、取引価格に応じて法律で決められた利率で算出されるからです。
つまり1,000万円の取引をした仲介手数料と、1億円の取引をした場合の手数料は取引価格によって利率で乗じるので、変動するということです。
では、仲介手数料の計算方法についてご説明します。
仲介手数料は宅地建物取引業法という法律で、次のとおり仲介手数料の利率が決められています。

• 売却価格が200万円以下の部分：売却価格×5％（+消費税）
• 売却価格が200万円を超え400万円以下の部分：売却価格×4％（+消費税）
• 売却価格が400万円を超える部分：売却価格×3％（+消費税）

たとえば、3,000万円の取引価格をした場合には、下記のような計算になります。
（200万円×5%）+（200万円×4%）+（2,600万円×3%）=96万円（+消費税）
この金額が仲介手数料の上限額となり、これ以上の金額を不動産会社は依頼主に請求することはできません。
なお、もっと簡単に計算できる速算式があり、通常はこちらを使います。

• 売却価格200万円以下の場合：売却価格×5%（＋消費税）
• 売却価格200万円超400万円以下の場合：売却価格×4%+2万円（+消費税）
• 売却価格400万円超の場合：売却価格×3%+6万円（＋消費税）

たとえば、ここで3,000万円の取引をした場合の速算式を使うと次のような計算になります。
3,000万円×3%+6万円＝96万円（+消費税）
次にご参考までに、仲介手数料の早見表を追加しておきますので、ご確認ください。
この早見表を使えば簡単に仲介手数料がわかります。

• 売却価格100万円：5万5,000円（消費税込み）
• 売却価格500万円：23万1,000円（消費税込み）
• 売却価格1,000万円：39万6,000円（消費税込み）
• 売却価格3,000万円：105万6,000円（消費税込み）
• 売却価格5,000万円：171万6,000円（消費税込み）
• 売却価格1億円：336万6,000円（消費税込み）

不動産売却時の仲介手数料の安さだけで選ぶリスク

これまでご案内しましたとおり、仲介手数料というのは、法律で定められた利率で算出された金額が上限額です。
ここで注意をした方が良いのは、不動産会社のなかには仲介手数料を0円とか50%オフを謳っているケースがあるということです。
確かに仲介手数料は売主にとっては大きな金額になるでしょう。
これが無料になったり、あるいは半額といった採算を無視した低い金額で提示されるというのは、売主から見ればコストを抑えられるという点では魅力的です。
ただし、安さを武器に営業をする不動産会社は、すべてというわけではありませんが、やはりリスクがある可能性があります。
売主にとってのもっとも重要なことは売却を依頼した不動産をスムーズに、高く不動産会社に売却してもらうことです。
前述したように仲介業務というのは、売却活動だけではなく、広告活動、物件調査、契約書類の作成など多岐にわたっています。
そのため、お客様のためにどんな些細な事でも親身になり、しっかり仲介活動をしてくれる、信頼できる不動産会社を選ぶことが大事です。
また、仲介手数料などについて法律に違反した説明をする不動産会社を選ばないようにしましょう。
たとえば、仲介手数料とは別に広告宣伝費をいただきますということをいってくる不動産会社も存在します。
仲介手数料には広告宣伝費用が含まれていますので、手数料とは別に広告宣伝費を請求するということ自体がすでに法律違反です。
また、媒介契約時に着手金として仲介手数料の50%を支払ってくださいといってくる不動産会社も選ばないようにしましょう。
通常、仲介手数料を不動産会社が受け取るタイミングは、前述したように売主と買主の売買契約時と残金決済時です。
まずは、不動産会社にご自身が納得できる説明をしてもらうようにすることが大切で、もし、不動産会社の説明に納得することができなければ、その不動産会社に売却依頼するのはやめておくのが賢明です。

まとめ

仲介手数料が無料や安いというだけで不動産会社を選ぶのはリスクを伴う可能性があります。
ご自身の不動産売却について、どんな些細なことでも親身になって相談にのってくれる信頼できるコミュニケーション能力の高い不動産会社を選ぶようにしましょう。
ハウスドゥ！成田山は、地元に根づいてさまざまな不動産の取引を手掛けてまいりました。
千葉県成田市で現在不動産の売却をご検討されている方は、ぜひ当社にお気軽にご相談ください。
しっかりお客様のご希望に寄り添って最適な提案をさせていただきます。