不動産売却で課税される税金の種類とは？計算方法や節税方法をご紹介

不動産売却において、課税される税金のことで悩んでいる方もいるのではないでしょうか。
税金の種類や計算方法、節税方法については、ぜひ知っておきたいところです。
そこで今回は千葉県成田市で不動産売却をサポートする「ハウスドゥ！成田山」が、不動産売却で課税される税金の種類と計算・節税方法についてご説明します。

不動産売却の利益に課税される税金とその他の税金の種類について

不動産売却で課税される税金の種類は、利益に課税される税金と利益以外で課税される税金に分けることができます。

不動産売却の利益にかかる税金の種類とは

不動産売却の利益に課税される税金の種類には、所得税と住民税の2種類あります。
また2037年までは、東日本大震災の復興を目的とした復興特別所得税が課税されるため、合計3種類の税金を支払うことになります。
この所得税（復興特別所得税を含む）と住民税を合わせて、譲渡所得税という総称で呼ばれます。
不動産売却で譲渡所得が発生したら、確定申告が必要になります。
譲渡所得税は申告分離課税に該当するので、サラリーマンの給与所得や個人事業の事業所得などとは分けて税金を計算する必要があります。
そのため、普段は給与所得で年末調整をしているため確定申告をしたことのない方でも、不動産売却で譲渡所得が発生したら確定申告が必要になるのです。
ただし、譲渡所得税の税率は高額です。
譲渡所得が発生した際に利用できる各種控除がありますので、税理士などの専門家に相談して利用できる控除を調べ、適切に節税をおこなうようにしましょう。

不動産売却の利益以外で課税される税金の種類とは

不動産売却の利益以外で課税される税金には、印紙税と登録免許税の2種類の税金があります。
印紙税は、不動産売却時の売買契約書に貼ることで納税します。
印紙税の税額は、売買金額に応じて法律で定められています。
登録免許税は、住宅ローンや不動産投資ローンを利用しているときにおこなう抵当権抹消登記に対して課税される税金です。
不動産売却では、金融機関による抵当権が設定されている場合、売却時にローン残債を完済して抵当権の抹消登記をおこないます。
抵当権が設定されたままでは、不動産売却をおこなえないからです。
登録免許税は、不動産1件当たり1,000円と少額です。
土地と建物それぞれに抵当権が設定されている場合は、土地1件と建物1件の合計2件の抵当権抹消登記として登録免許税が課税されます。

不動産売却で課税される税金の支払い時期について

不動産売却で課税される税金の支払い時期は、以下の通りです。

• 印紙税：売買契約時
• 登録免許税：引渡し時
• 確定申告：売却した翌年の2月16日から3月15日

ここでいう確定申告は、先ほどもご説明したとおり、譲渡所得が発生した場合におこなうものです。

不動産売却で支払う税金！譲渡所得税の計算方法とは？

不動産売却時に支払う税金の譲渡所得税ですが、税額を計算するためには課税根拠となる譲渡所得を求める必要があります。
譲渡所得は、以下の計算方法で求めることができます。
譲渡所得＝不動産の売却価格ー（取得費＋譲渡費用）
取得費とは、売却した不動産の購入金額と購入にかかった費用の総額です。
取得費
取得費の内訳は以下のとおりです。

• 売却した不動産の購入金額
• 不動産購入時に支払った仲介手数料
• 不動産購入時に支払った税金
• 設備の修繕費、リフォーム費用など

なお購入した不動産が建物の場合は、経年劣化で減少した建物価値や設備の価値を減価償却費として取得費から差し引く必要があります。
譲渡費用
譲渡費用は、不動産売却時に支払った費用になります。
譲渡費用の具体例は、以下のとおりです。

• 不動産売却時に支払った仲介手数料
• 印紙税
• 不動産売却のために支払った建物解体費用や立退き料

これら以外にも、土地を測量するためにかかった費用などもあてはまります。

不動産売却時に課税される譲渡所得税の計算方法

不動産売却時に課税される譲渡所得税は、以下の計算方法で求めることができます。
譲渡所得税＝譲渡所得×譲渡所得税率

所有期間で変わる譲渡所得税の税率について

譲渡所得税は、不動産売却時までの所有期間が5年以下なのか、5年を超えるのかで税率が大きく変わります。
所有期間が5年以下の短期譲渡所得の場合、復興特別所得税を加えた譲渡所得税の税率は39.63%です。
ですが所有期間が5年を超える長期譲渡所得になると、復興特別所得税を加えた譲渡所得税の税率が20.315%まで下がります。
そのため売却を検討しているタイミングで所有期間が5年を迎えそうな場合、検討してみても良いでしょう。
短期譲渡所得であっても売却益が大きく取れそうだから今のタイミングで売却してしまった方がいいのか、税率が下がる5年を超えるまで待って売却に踏み切った方がいいのか、事前に確認をしておきましょう。
その他各種税金の控除も交えて総合的にどのタイミングが1番得をするのか検討する必要があるので、詳しくは税理士などの専門家と相談しながら考えるのが良いでしょう。

不動産売却で課税される税金の節税方法について

ここでは、課税される税金に対して利用できる節税方法について解説します。

居住していた土地の売却で使える2つの控除・特例による節税方法

1つ目は、居住用財産の3,000万円特別控除です。
居住用の不動産売却をおこなった場合、譲渡所得から3,000万円控除することができます。
この場合、所有期間の長さは関係ありません。
2つ目は、10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例です。
自分が住んでいた不動産を売却する際、所有期間が10年を超える家屋の取り壊しなど一定の要件を満たすことで、長期譲渡所得の税率よりも低い税率で税金を計算できるようになります。

相続した実家の売却時に使える特例での節税方法とは

ここで使える特例には、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」があります。
これは、相続によって亡くなった親が住んでいた実家を取得したケースで使える節税方法です。
特例利用のための一定の要件を満たすことで、課税対象の譲渡所得額から3,000万円を控除することができるようになります。
注意点としては、本控除を使って支払う税金が0円になった場合でも確定申告が必要になることです。

土地売却で損失が出たときに使える特例での節税方法

ここで使える特例は、「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。
自宅を売却して、新たなマイホームを購入した際に譲渡損失が発生した場合、一定の要件を満たしていれば譲渡損失をその年の給与所得などから損益通算することができる特例です。
さらにその年の損益通算で控除しきれなかった場合は、翌年から3年内に繰り越して控除をおこなうことができます。

まとめ

今回は、不動産売却で課税される税金の種類と計算方法、節税方法についてご説明しました。
不動産売却で課税される税金の種類は、利益に課税される税金と利益以外で課税される税金に分けることができます。
譲渡所得税の税額を計算するためには、課税根拠となる譲渡所得を求めなければなりません。
不動産売却で課税される税金の節税方法には、4つの控除・特例の活用があるのでぜひ活用しましょう。
私たちハウスドゥ！成田山は、千葉県成田市周辺の不動産売却を専門としております。
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