2022-09-13
売却に向けて、家の解体を検討する方は少なくありません。
解体には費用がかかり、なかには解体したことで損をするケースもあるため、家の解体をするかどうか、冷静な判断が必要です。
この記事では、解体費用の相場や工事の流れ、デメリットをご説明します。
千葉県成田市周辺で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてくだい。
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一般的な30坪の木造住宅の解体費用は、約100万円から200万円かかることが多いです。
しかし、家の解体費用の相場は複数の要因で上下するため、一概には断言できません。
ここでは、解体費用を決める要因や、解体以外にかかる費用をご説明しながら、相場を解説します。
解体費用を決める要因は、主に建物の構造と立地です。
家の構造によって、解体費用は大きく異なります。
1坪あたりの解体費用は、木造で3万円から5万円、鉄骨造で4万円から6万円、鉄筋コンクリート(RC)造で6万円から8万円ほどが目安です。
基本的には、解体が簡単な構造であれば費用が安く、丈夫で壊すのが難しい構造は費用が高くなります。
床面積が広いほど解体費用は高くなりますが、同じ床面積でも頑丈な基礎の面積が広い平屋よりも、2階建てのほうが費用は抑えられる傾向にあります。
ただし、地下のある建物は要注意です。
地下は取り壊すのに特別な機械が必要で、作業の負担も重くなることから、解体費用は高くなります。
また、立地も解体費用を決める大きな要因のひとつです。
家の敷地に面した道路が狭く、解体のための重機が入らない場合や、隣家との距離が近すぎる場合などは、手作業や小さな機械を使用して工事を進めることになります。
そのため、工期が長くなり、人件費も余分にかかるでしょう。
使用できる機材が限定される、傾斜地や極小地、旗竿地でも同様に、解体費用は高くなりがちです。
更地にするために必要なのは、建物の解体費用だけではありません。
以下の工程により、追加費用がかかることにも注意しましょう。
アスベストとは、現在は使用が禁止されている有害な物質です。
解体前には、アスベストが使用されているか調査をしなければいけません。
とくに1975年以前に建てられた古い家は、アスベストが建材に使用されている可能性があります。
もしアスベストが使用されていた場合は、除去のために20万円から、ときには100万円以上の費用がかかることも珍しくありません。
また、付帯工事をおこなった場合は、追加費用がかかることが多いです。
塀や木、倉庫、庭石なども解体または撤去が必要なため、付帯工事として扱われます。
撤去のしやすさなどによって費用が変わるため、見積もりの際に付帯工事の費用まで含めて確認しておきましょう。
さらに、工事前の挨拶にかかる費用や、工事の申請に必要な諸費用も忘れてはいけません。
かかるすべての費用を考慮したうえで、解体費用を資金計画と照らし合わせて検討しましょう。
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解体工事をする場合は、まずは専門業者に見積もりを依頼します。
その内容に納得できれば、工事を依頼して、実際の作業が開始されます。
ここでは、解体費用見積もり以降の工事の流れをご説明します。
解体工事を始めるにあたって、近隣へのあいさつや、ガスの配管、電気の配線を撤去するといった準備が必要です。
解体工事をおこなうと、騒音や振動、ほこりなどにより、近隣に迷惑がかかります。
近隣住民とのトラブルを避けるためにも、工事の開始時期や期間、時間帯、工事の内容などを前もって説明し、気持ち良く過ごせるようにしましょう。
また、電気とガスはその建物の所有者が自分で利用の停止、および配線・配管の撤去を依頼する必要があります。
水道は工事期間中に業者が使うケースが多いため、止めないほうが良いかもしれません。
間違いのないように、水道の使用をどうするか、業者に確認しておきましょう。
準備が済んだらいよいよ解体工事が始まります。
最初に建物の周りに足場を組み、防音シートで覆います。
シートで覆うことで、近隣への騒音やほこりなどの影響を抑えられます。
建物の状態などにより、解体する順番は異なりますが、一般的には最初に内装材や建具を撤去し、備え付けの設備や家具を解体します。
その後、建物を支える柱や梁、屋根を解体したら、基礎を掘り起こし、撤去して解体作業の一連の流れは終了です。
解体して出た廃材は、適切に処理する必要があります。
廃材を木、鉄、ガラスなど、素材ごとに分別して、トラックに積み込んで処理場に運びます。
地中にコンクリートの破片などが埋まっていないかをチェックしたうえで、整地をして土地をきれいな状態にします。
これで更地になり、解体工事はすべて完了します。
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家を解体し、更地にしてから売却することで、早く高く売れやすくなるなどのメリットが期待できます。
しかし、解体にはデメリットもあるため、所有する家を本当に解体するべきかを慎重に判断しましょう。
ここでは、売却前に家を解体するデメリットや、それでも解体したほうが良いケースについてご説明します。
先述したとおり、解体には費用がかかります。
売却前に解体する必要があるため、一度はまとまった資金を自分で用意する必要があります。
手持ち資金から出せなければ、金融機関から借り入れることになるため、利息も計算に入れなければいけません。
更地にすることで、かけた解体費用以上に売却価格が高くなるか、事前にシミュレーションしておくことも大切です。
解体して建物がなくなることで、土地の固定資産税が高くなることがあります。
土地に家が建っている場合、その土地の課税標準は200㎡以下の部分は6分の1になるため、課税標準を元に計算される固定資産税は大きく軽減されています。
しかし、建物がなくなることで軽減措置が受けられなくなるため、土地に対する固定資産税が跳ね上がります。
税金の負担の重さから、売却を焦ることになりかねません。
今の家を建てた後、法律で新しく建築に関する制限が決められた場合、次に建物を建てるときはその制限内で建築しなければいけません。
場合によっては、一度建物を解体したら、その後は新しく建物が建てられない再建築不可となることもあるのです。
その場合は、建物を解体すると土地の価値が下がってしまうため、解体するデメリットが大きいと言えます。
家があまりに古く、倒壊の危険性が高いケースなどは、早めに解体したほうが良いでしょう。
また、なるべく早く売却したい場合も、解体したほうが早く売れることがあります。
解体工事の期間も惜しいほど、早く現金化したい場合は、現状のまま不動産会社が直接家を買い取る「買取」という方法もあります。
ご希望に合わせて最適な売却方法を検討しましょう。
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家の売却前におこなう解体費用の相場や、工事の流れ、解体のデメリットをご説明しました。
解体には大きな費用がかかることから、決断する前に不動産会社に相談し、最適な方法を探るのがおすすめです。
わたくしども「ハウスドゥ!成田山」は、千葉県成田市の不動産売却を多数取り扱っております。
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