不動産を売却する場合にトラブルになりかねない契約不適合責任について解説

不動産の売買契約を締結して引き渡した不動産に不具合や不備などがあった場合には売主はそれらを修補する責任があります。
引き渡した不動産に問題があった場合の売主の責任を契約不適合責任と言います。
例えば一戸建てを引き渡して、雨漏りがするということになった場合は、売主は雨漏りする部分を修理しなければなりません。
今回は、千葉県成田市で不動産売却を検討されている方に向けて、契約について解説します。

不動産売却の際に重要な契約不適合責任とは？

この契約不適合責任とは、2020年民法の改正によって創設されたもので、以前は瑕疵担保責任と呼ばれていました。
不動産の売却をする際には売主には買主に対する厳格な責任があり、売主としては不動産を売却する前に、契約不適合責任についてしっかり把握しておく必要があります。
一般的に不動産の売買契約を締結した場合、売主は引き渡しをした不動産が契約内容と違うと買主に判断されると、売主は契約不履行ということになり、売主として責任を追求されることになります。
前述したように一戸建ての売買契約をして、雨漏りする場合に、それを契約内容に記載していれば、買主はそれを知って契約を締結していることになりますので、原則契約不適合責任を問われることはありません。
ところが、そういう状態であったにもかかわらず、買主には知らせずに売買契約をして、引き渡した後、雨漏りがするということが判明した場合には、売主は契約不適合責任を負わなければなりません。
以上のように契約不適合責任については、不動産を売却する際に契約内容が適合していることに加えて、その不動産の瑕疵の内容が契約内容に記載されているということが重要であるということになります。
「隠れた瑕疵が発見された」ということではなく、購入後雨漏りがするという契約とは不適合であるということが判明したことで、売主としての責任が追求されるという点が、契約不適合責任の重要なポイントになります。
このように契約内容に記載されているかどうかということが契約不適合責任では重要になるため、把握している瑕疵はすべて契約書に記載しましょう。

不動産売却の際に重要な契約不適合責任における買主の権利

改正前の民法では引き渡しされた不動産の不具合への買主の権利は、契約解除および損害賠償だけでした。
ところが民法改正によって創設された契約不適合責任については以下の権利が認められるようになりました。

• 追完請求
• 代金減額請求
• 催告解除
• 無催告解除
• 損害賠償

この項では買主の5つの権利について解説します。

買主の権利その１：追完請求

追完請求とは、買主が売主に対して契約に適合したものを再請求する権利になります。
例えば、20個入りのクッキーを購入したのに、15個しか入ってなかったという場合には買主は売主に対してパッケージ通り5個追加してくださいと請求することができます。
ところが不動産の場合は、数量の追加はできません。
鍵の状態が悪いマンションを購入した場合に、これを直してくださいという修補請求が追完請求になります。
ただ、契約内容に鍵の状態が悪い、後日交換する必要があると言うような内容が記載されていた場合は、売主は契約に違反していないということになり、買主は追完請求することはできません。

買主の権利その2：代金減額請求

代金減額請求は、売主が前述した追完請求を実行しない場合に、買主は売主に対して代金の減額を請求することができる権利です。
どういう状況で行使ができるのかと言うと、買主が期間を定めて追完請求をしても以下のような状況の場合になります。

• 売主が修補をおこなわない
• 売主がおこなえない
• 売主が修補ができない

買主の権利その3：催告解除

催告解除とは、買主が売主に対して追完請求をしても売主が実行しない場合には催告をして契約を解除することを言います。
不動産は不具合が発生した場合に減額されても問題が解決しない場合があります。
住みにくさや住み続けることで多大なストレスが溜まってしまうことなどがあげられます。
この場合、売買を解除するということが認められているのが催告解除です。
通常売買契約を締結した後に契約を解除する場合には、ペナルティとして違約金が発生します。
しかし、催告解除によって契約が解除されると、無条件で契約を解除することができるので、売主は受領した代金を全額買主に対して返却しなければなりません。
ただし、この場合は厳格な民法の運用が必要になるので、単独ですすめるのでなく、弁護士や間に入っている不動産会社に相談をして実行するするようにしましょう。

買主の権利その4：無催告解除

無催告解除も前述した催告解除と同様、契約を解除することのできる権利なのですが、無催告解除はその言葉通り、催告なしで契約を解除することができる権利です。
この権利が実行されるためには改正民法542条に定められているケースに限定されます。
売主が債務の完全な実行ができないときや、債務の実行を明確に拒絶したなどがあった場合に、買主は権利を行使することができますが、この権利も民法の厳格な運用が求められます。

買主の権利その5：損害賠償

契約不適合責任でも瑕疵担保責任と同様に買主が損害賠償することが可能です。
ただし、以前の制度の場合は無過失責任でしたが、契約不適合責任の場合は売主の過失責任となります。
つまり、売主に故意か過失がなければ、買主は損害賠償を請求することはできません。
なお、契約不適合責任における損害賠償の範囲は、信頼利益と履行利益ですが、信頼利益とは、登記費用や契約の準備費用などが該当し、履行利益は転売利益や営業利益などが含まれます。

不動産売却で契約不適合責任のリスクを軽減するインスペクション

不動産を売却する際に売主は、自分が売却する不動産について明確に知っておくということが必要になります。
やはり引き渡した後にトラブルが発生してしまうと、補修をするだけでなく、状況によっては契約を解除され、補修だけでは済まなくなるというリスクがあるからです。
そういうトラブルを避けるためには、売主は買主に対して不動産がどういう状況になっているのかということを事前に告知しておくという告知義務があります。
もちろん、売却後のリスクを完全に避けることは難しいことですが、売主としてはできるだけそういうリスクを抑えておきたいところです。
その一つとして挙げられるのが、インスペクションです。
インスペクションとはこれから売却する不動産にどのような不具合があるのか、劣化の状態や欠陥の有無、修補しなければならない場所があるのかを専門家によって診断することをいいます。
インスペクションは政府が普及に取り組んでおり、不動産売買契約での重要事項説明書でも説明することを義務化されているなど（告知義務の一環となります）、国をあげて普及を推進しています。
また、インスペクションは既存住宅売買瑕疵保険に加入する場合に、必須となっています。
既存住宅売買瑕疵保険は不動産を売却した後に、隠れた瑕疵などが見つかって買主から損害賠償を請求された場合に対応した保険になります。
この保険に加入することで、買主はこれから購入する住宅がすでにインスペクションされていることに加えて、万が一瑕疵があっても補償が受けられるという安心感があります。
一方で売主においても売却した物件に問題があった場合の損害賠償請求に対する不安が払拭されます。

まとめ

このようにインスペクションは、専門家による劣化状況を把握することができるので、購入する側も安心して買いやすくなります。
また、買主は売買契約時に契約不適合責任によるトラブルを抑えることができるというメリットがあります。
「ハウスドゥ！成田山」では千葉県成田市を中心に不動産売却をおこなっております。
不動産売却でお悩みの際はお気軽にご相談ください。