「心理的瑕疵」が不動産の売却に与える影響とは?

「心理的瑕疵」が不動産の売却に与える影響とは?

この記事のハイライト
●心理的瑕疵とは、買主に心理的な抵抗を与えてしまう欠陥のこと
●心理的瑕疵物件は、相場よりも売却金額が下がる傾向がある
●告知義務を果たさなければ、契約不適合責任を問われる可能性がある

不動産売却を検討中の方のなかには、「心理的瑕疵」という言葉を見たことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。
あまり馴染みのない言葉かもしれませんが、心理的瑕疵は不動産の売却に大きな影響を与えます。
心理的瑕疵のある不動産は、通常どおり売却することができる一方、売却がスムーズに進まない可能性もあるため注意が必要です。
こちらの記事では、心理的瑕疵とは何か、心理的瑕疵が不動産に与える影響、心理的瑕疵がある物件を売却する際の告知義務についてご紹介します。
千葉県成田市で不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

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不動産を売却する際に注意すべき「心理的瑕疵」とは

不動産を売却する際に注意すべき「心理的瑕疵」とは

シロアリ被害や雨漏りといった、住宅そのものに欠陥がある状態のことを「物理的瑕疵」といいます。
これに対して「心理的瑕疵」とは、土地や建物を利用するうえでは問題がないものの、買主に心理的な抵抗を与えてしまう欠陥のことを指します。
読み方は「しんりてきかし」です。
不動産業界では、不動産の重大な欠陥や問題のことを「瑕疵」と呼びます。
多くの場合、瑕疵といえば物理的な問題を指しますが、「事故物件」のような物件を購入するかどうかの判断に影響を与える要因についても、瑕疵として取り扱うのが一般的です。

買主への告知義務が発生する

心理的瑕疵に該当する事実がある場合、買主に対して事前に告知をおこなわなければいけません。
2021年10月には「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が策定され、どのような内容が心理的瑕疵に該当するのか明確な基準が決められました。
ガイドラインで定められている心理的瑕疵に該当するケースとしては、以下のものが挙げられます。

  • 売却する物件で自殺や他殺事件、事故死が発生した
  • 物件の周辺で死亡事故や殺人事件が発生した
  • 騒音・嫌悪施設といった周辺環境の問題

売却する物件で自殺や他殺事件、事故死が発生した

売却する物件で過去に殺人事件や自殺、事故死が生じた場合は、売却する際にその事実を買主に対して告知しなければいけません。
その一方で、老衰や持病による自然死や、日常生活における不慮の死亡事故(階段からの転落による死亡など)については、心理的瑕疵の告知を要しないものとされています。
ただし、自然死なのか事故死なのか判断ができない場合は、原則として、心理的瑕疵の告知が必要です。

物件の周辺で重大な死亡事故や殺人事件が発生した

ガイドラインでは、売却する物件の周辺で発生した死亡事故や殺人事件については、心理的瑕疵に該当しないとされています。
しかし、社会に大きな影響を与えた事件や事故については、心理的瑕疵に該当します。
たとえば、世間を騒がせた凶悪殺人事件やネット上で悪い噂が広まっている事故などの場合は、買主に対して物件の周辺で事件・事故が発生していることを告知しなければいけません。

騒音・嫌悪施設といった周辺環境の問題

「売却する物件の近くに墓地や反社会的勢力の事務所が存在する」「近くにある工場から一日中悪臭や騒音が発生している」といった事実も、心理的瑕疵に該当します。
たとえ売却する物件自体に問題がなかったとしても、上記のような周辺環境の問題があれば、落ち着いて暮らすことができません。
周辺環境の問題もまた告知義務が発生しますので、覚えておきましょう。

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「心理的瑕疵」が不動産を売却する際に与える影響

「心理的瑕疵」が不動産を売却する際に与える影響

心理的瑕疵は、不動産の売却に少なからず影響を与えます。
こちらでは、心理的瑕疵が不動産売却にどのような影響を与えるのか解説します。

売却価格が相場より下がってしまう

心理的瑕疵のある物件を積極的に購入する方は少なく、何かしらのメリットがなければいつまで経っても買主が見つかりません。
そのため、売却価格が相場よりも下がってしまうでしょう。
心理的瑕疵物件を売却するときの金額は、自殺の場合で3割程度、殺人の場合は5割程度にまで安くなってしまうと言われています。
ただし、立地や物件の条件によってはそこまで価格が下がらず、すぐに買主が見つかることがあるかもしれません。
「事故物件でも立地が良いなら検討したい」と考える方もいらっしゃいますので、売却金額の設定などは不動産会社と決めていくと良いでしょう。
「どれくらいの価格で売れるか把握したい」とお考えであれば、「ハウスドゥ!成田山」までお気軽にお問い合わせください。

契約不適合責任に問われる可能性がある

心理的瑕疵物件を売却する際は、過去に起きた事実を買主にしっかりと伝える必要があります。
その際は口頭で説明するだけでなく、売買契約書や重要事項説明書に、過去に起きた事件・事故の内容を記載しなければいけません。
万が一、心理的瑕疵の事実を隠して売却を進めてしまうと「契約不適合責任」に問われる可能性があります。
契約不適合責任とは、売買契約において、引き渡された売買の目的物が契約の内容に適合しない場合、売主が買主に対して負うことになる責任のことです。
契約後に買主が心理的瑕疵の事実を知り、契約不適合責任を問われてしまうと、売買契約の解除や損害賠償の請求が求められるでしょう。
後々トラブルにならないためにも、告知義務はきちんと果たすことが大切です。

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不動産を売却する際に発生する心理的瑕疵の告知義務とは

不動産を売却する際に発生する心理的瑕疵の告知義務とは

告知義務とは、売却する不動産に瑕疵がある場合、買主に伝えなければならないという宅地建物取引業法で定められた義務のことです。
そのため、心理的瑕疵に当てはまるケースに該当する不動産を売却する場合は、事案の発生時期や場所などを買主にしっかりと伝えなければいけません。
また、自然死の場合でも、特殊清掃(遺体の腐敗や腐乱から室内を原状回復するための清掃)をおこなった場合は、買主に対する告知義務が発生します。

告知義務が発生する期間

事件や事故というものは、時間が経つにつれて人々の記憶から薄れていってしまうものです。
それでは、心理的瑕疵については、いつまで告知しなければいけないのでしょうか。
心理的瑕疵の告知義務が発生する期間は、ガイドラインで明文化されました。
ガイドラインによると、賃貸の場合は「事案が発生してから3年間」です。
その一方、売買の場合「調査を通じて判明した心理的瑕疵」についてはすべて告知義務が発生し、期間が設定されていません。
ガイドラインが策定される以前は、「転売がおこなわれた場合」や「殺人事件が起きてから10年経過した場合」は告知義務がなくなるといった考え方もありました。
しかし、ガイドラインが策定された現在は期間が設定されていませんので、ご注意ください。

すぐに売却したい場合は不動産会社の「買取」を利用する

通常の不動産売却では、売却するまでに3か月から半年程度かかると言われています。
心理的瑕疵がある物件は購入を検討する方が少なくなるため、場合によっては1年以上時間がかかってしまうことも考えられるでしょう。
「売却に時間をかけたくない」「できるだけ早く売却したい」とお考えであれば、不動産会社の買取を利用するのもおすすめです。
買取であれば、売却価格に納得できればすぐに売却することができます。
また、内覧対応などの手間がかからない、近所の方や知人に知られずに売却できるといったメリットもあるでしょう。

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まとめ

今回は、心理的瑕疵とは何か、心理的瑕疵が不動産に与える影響、心理的瑕疵がある物件を売却する際の告知義務についてご紹介しました。
心理的瑕疵については2021年にガイドラインが策定され、基準が明確になりました。
しかし、自然死であっても状況によっては心理的瑕疵に該当することもありますので、注意が必要です。
告知するべきかどうかお悩みであれば、ご自身で判断せず、不動産会社と相談しながら進めるようにしましょう。
「ハウスドゥ!成田山」では、不動産の売却に関するご相談を承っております。
お悩みごとがございましたら、お気軽にお問い合わせください。

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