不動産の任意売却とは？メリットや流れも解説！

自宅を購入したときと状況が変わり、住宅ローンの返済が苦しくなって、自宅の売却を検討される方もいるのではないでしょうか。
住宅ローン返済が滞ってしまえば、不動産を手放さなければなりません。
強制的に自宅を競売にかけられる前に、任意売却する方法があります。
この記事では、任意売却の概要やメリット、流れについて解説します。
千葉県成田市で住宅ローンの返済にお困りの方は、ぜひご一読ください。

不動産売却における任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンが返済できなくなったときに、金融機関に特別な許可を得て不動産を売却する債務整理の手法です。
住宅購入時には、金融機関で住宅ローンを組んで融資金を借り入れるのが一般的です。
しかし返済期間中には、思いもよらない以下のような事態が起きることがあります。

• 失業
• リストラ
• 給与減少
• 自営不振
• 離婚
• 契約者本人または家族の病気

収入の減少や支出の増加など、さまざまなことが起きる可能性があります。
しかし、住宅ローンの毎月の返済額は一定です。
そうすると月々の収支のバランスが崩れ、住宅ローン返済が滞ってしまうおそれがあります。
通常、不動産は住宅ローン返済を終わらせて抵当権を抹消しないと、売却できません。
しかし、任意売却は残債があるまま抵当権を解除し、金融機関に売却を認めてもらうことができます。
担保になっている不動産を売却し、住宅ローンの残債務を圧縮して、スムーズな新生活のスタートが可能となります。

任意売却と競売の違いとは

任意売却と競売の違いがよくわからないという方も少なくありません。
競売とは、住宅ローンを返済できなくなり、担保となっている土地や家などの不動産を、裁判所を通して強制的に売却する方法のことをいいます。
住宅ローンを組むときに対象となる不動産に抵当権を設定し、住宅ローンの返済ができなくった場合に債権者（金融機関）が裁判所へ申し立てて競売の手続きを取ります。
任意売却と競売の違いは、主に以下の3つです。

• 売却価格
• 価格決定権
• 仲介手数料の有無

競売の売却価格は市場価格の7割程度となるケースが一般的です。
一方任意売却は、裁判所による競売を避けて通常の不動産と同様に売却ができるため、競売より高い売却金を得ることができます。
売却価格は、任意売却では協議のうえで金融機関が判断しますが、競売では所有者の意思反映なく裁判所の独断で判断されます。
競売の売却スケジュールなども裁判所が決めるので、債務者の都合を考慮することはありません。
また、任意売却は一般売却と同じで仲介手数料はかかりますが、競売は落札となるため仲介手数料はかかりません。
ただし、仲介手数料を支払うリスクよりも、競売にかけられて強制的に自宅を失うリスクのほうが所有者にとっては避けたいものです。
住宅ローンを滞納した結果、自宅を手放すことになった際には、競売の手続きを取られる前に任意売却を検討しましょう。

不動産売却における任意売却のメリット・デメリット

ここでは、任意売却のメリットとデメリットについてお伝えしていきます。
任意売却のメリットは以下のとおりです。

• 市場相場に近い金額で売却できる
• 近所の人に事情を知られずに売却できる
• 諸費用を売却金から充当できるケースがある

それぞれ見ていきましょう。

市場相場に近い金額で売却できる

前述したように、競売だと落札価格が市場価格の7割程度になることが一般的ですが、任意売却は通常の不動産売買をおこなうので、市場相場に近い金額で売却できます。

近所の人に事情を知られずに売却できる

任意売却は、一般の不動産売買と同じ販売活動をおこなうので、住宅ローンを滞納していることを知られずに売却できます。
競売の場合は、裁判所のホームページや新聞などに競売物件情報が掲載されますので、自宅が競売に出されていることが知られてしまいます。

諸費用を売却金から充当できるケースがある

不動産を売却する際には、仲介手数料や登記手数料などがかかりますが、任意売却ではこれらの諸費用を売却金から充当できるケースがあります。
また、売却時に滞納している固定資産税やマンション管理費、修繕積立金がある場合にも、売却代金から充当できるので持ち出し金がかかりません。
メリットだけでなく、任意売却のデメリットも解説していきます。

• 住宅ローンを滞納すると信用情報機関に登録される可能性がある
• 連帯保証人の同意が必要
• 精神的な負担がある

それぞれ見ていきましょう。

住宅ローンを滞納すると信用情報機関に登録される可能性がある

住宅ローンを3か月以上滞納してしまった場合は、信用情報機関に登録されることがあります。
いわゆる「ブラックリスト」と呼ばれるもので、登録されると数年間は金融機関からの借入ができなくなります。

連帯保証人の同意が必要

連帯保証人をつけて住宅ローンを組んでいる場合は、連帯保証人にも任意売却に対する同意を得る必要があります。
もし、連帯保証人と連絡がつかない状況になってしまえば、同意を得ることができないので、任意売却が難しくなってしまいます。
精神的な負担がある
任意売却は、住宅ローンを一定期間滞納しなければ利用できない売却方法です。
金融機関から郵便や電話で督促があり、金銭的な負担にくわえ精神的な負担も大きくなるでしょう。

不動産を任意売却する流れ

任意売却の流れや期間は、金融機関によっても異なりますが、ここでは一般的な流れをご紹介します。
期間の目安として、通常であれば3～6か月程度かかります。

• 金融機関から督促状が届く
• 金融機関に任意売却の同意を得る
• 売却活動を開始する
• 売買契約・決済・引渡し
• 残債の対応

1つずつ見ていきましょう。

金融機関から督促状が届く

初回の延滞では、引き落としができなかった旨の書類が届きます。
延滞回数を重ねると内容証明郵便が届いたり、電話での督促になったりします。

金融機関に任意売却の同意を得る

任意売却をする際には債権者である金融機関に相談し、同意を得る必要があります。
売却価格は債権者との相談によって決定されることも理解しておきましょう。

売却活動を開始する

売却活動は、一般の不動産売却と変わりません。
ただし、任意売却は競売開札日の前日までと期限が決められているので注意が必要です。

売買契約・引渡し

買主が見つかれば通常通り売買契約を交わします。
スムーズな引き渡しのために、債権者と細かい条件の打ち合わせをしておきましょう。

残債の対応

任意売却をおこなっても、売却金で住宅ローンを完済できないケースが一般的です。
任意売却で返済しきれなかった残債については、金融機関との協議のうえで毎月返済していく義務があります。
債権者も任意売却に同意しているので、無理な返済を要求されることはありませんし、債務者の収入や生活状況を考慮した返済額が設定されます。

まとめ

今回は、不動産売却における任意売却の概要やメリット・デメリット、流れについて解説しました。
せっかく購入した自宅も、返済できなくなれば不幸を招くことにもなりかねません。
なるべく任意売却をせずに住宅ローン返済ができれば良いのですが、どうしても返済が困難な場合は、任意売却を活用して返済をする必要があります。
競売になる前に任意売却で物件を売却できれば、市場相場に近い金額で売却できるので債務者にとっても良いでしょう。
有限会社クサノでは、任意売却による不動産売却も取り扱っております。
千葉県成田市エリアで売却をご検討の方は、お気軽にお問合せください。