不動産売却における任意売却とは？できないケースはどうなるのか解説！

会社の倒産や病気などで住宅ローンの返済ができないとき、どうなるのか気になる方は多いのではないでしょうか。
住宅ローンを完済できない場合の売却の手段として、任意売却という選択肢があります。
本記事では任意売却とは何か、任意売却できないケースではどうなるのか解説します。
千葉県成田市で任意売却による不動産売却を検討している方は、ぜひご参考にしてください。

任意売却とは通常の売却ができない場合に検討すべき方法

ここからは任意売却とはどのような方法なのか、競売との違いも含めて解説します。

任意売却とは

任意売却とは住宅ローンが返済できなくなった場合に、金融機関の了承をもらって不動産を売却する方法です。
通常の売却では不動産の売却資金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
抵当権とは住宅ローンを借りるときに、購入した不動産を金融機関が担保に設定する権利です。
もし債務者が途中で返済できなくなった場合、金融機関は対象の不動産を売却して返済にあてることができます。
このように住宅ローンを完済していない不動産は金融機関に差し押さえられるリスクがあるため、原則として売却できません。
しかし例外的に住宅ローンが残っていても売却できる方法があり、それが任意売却です。
任意売却は金融機関の了承をもらった上で、抵当権を解除できます。
ただし住宅ローン残債は任意売却後も返済していかなければなりません。
住宅ローンの残債がなくなるわけではないため、注意しましょう。

任意売却の流れ

住宅ローンを滞納すると金融機関から督促状が届きます。
督促状が届いたらすぐに不動産会社に査定を依頼し、住宅ローンの残高を確認しましょう。
次に住宅ローンを借りている金融機関に任意売却について相談し、了承をもらいます。
了承が得られれば売却活動のスタートです。
任意売却は期間が決まっていて、だいたい3か月～6か月の間に売買契約まで進めないと任意売却できないことが多いです。

競売とは

住宅ローンが完済できない場合の売却方法として、競売という方法もあります。
競売とは、金融機関が抵当権を設定した不動産を差し押さえて、法的な手続きによって強制的に売却する方法です。
競売の場合、債務者の意向は反映されません。
安い価格で売られ、すぐに退去を求められるなど、大きな負担がかかるでしょう。

任意売却と競売の違いとは

任意売却と競売の違いとは、強制的な売却かどうかという点です。
任意売却は強制的な売却ではなく、ある程度債務者の意向も組み込みながら売却できます。
一方で競売は強制的な売却なので、債務者の意向は反映できません。
債務者にとっては、競売よりも任意売却のほうがメリットが大きいです。
そのため住宅ローンの返済が苦しくなったら、金融機関に相談して任意売却を検討することが大切です。

任意売却できないケースとは

金融機関に相談しても認めてもらえず、任意売却ができないケースもあります。
ここからは任意売却できないケースについて解説します。

金融機関が了承しないケース

金融機関の了承を得られないケースでは、任意売却できません。
任意売却では住宅ローンを完済されていないのに抵当権を外すため、金融機関にとってリスクがある方法です。
そのため、最初から任意売却を認めない金融機関もあります。
任意売却自体は認めても、厳しい条件を出してくる金融機関も少なくありません。
金融機関からの了承は任意売却の絶対条件なので、了承が得られない限り任意売却はできないため注意しましょう。

共有者が同意しないケース

共有不動産を任意売却するケースでは、共有者全員の同意が必要です。
したがって共有者が1人でも反対すれば、任意売却はできないことになります。
任意売却に同意してもらうために、多大な時間と手間がかかることになるでしょう。

トラブルを抱えているケース

建築基準法に違反しているなどトラブルを抱えている不動産も任意売却できない可能性があります。
具体的な例を挙げると、「建蔽率・容積オーバー」や「再建築不可物件」などです。
違反建築物は買主が住宅ローンを組みづらくなります。
そのため任意売却して市場に流通しても、買主がつかないケースがあるのです。

売却活動で公開できないケース

任意売却では通常の売却と同様に、売却活動をおこないます。
売却活動における情報公開や内覧ができないと、任意売却しづらくなる可能性が高いです。
住んでいる状態の家を任意売却する場合は、家族に協力してもらう必要があります。
また売却を近隣住民に知られてしまうことも、覚悟しておく必要があるでしょう。

買主が見つからないケース

需要が少ない物件は買主が見つからず、任意売却できないケースがあります。
価格が高すぎる物件や老朽化している物件は、買主を見つけるのが難しいです。
適切な価格設定や補修工事など、買主が付きやすくなる対策が必要になります。

任意売却できないとどうなる？

任意売却できないと、競売にかけられることになります。
ここからは任意売却できないとどうなるのかについて解説します。

任意売却できないとどうなる？

任意売却できないと期限の利益を喪失し、一括返済を求められた後に、競売にかけられるといった流れになります。
住宅ローンを3か月～6か月くらい滞納すると、債務者は期限の利益を喪失します。
期限の利益とは期限がやってくるまで返済をしなくて良いという債務者の利益です。
住宅ローンの滞納が続くと期限の利益が喪失してしまうので、一括返済を求められることになります。
一括返済できないと、金融機関は競売の手続きに入ります。

競売にかけられるとどうなる？

競売にかけられた場合、通常の売却や任意売却とは違うポイントがたくさんあります。
売却活動に関与できない
競売にかけられると、債務者は売却活動に関与することができません。
どうなるかというと、裁判所が主導してオークション方式で売却します。
売却価格や引き渡し日など、債務者の意向は聞き入れられません。
安値で落札される
競売では市場価格よりも安値で落札される可能性が高いです。
通常の売却や任意売却であれば市場価格同等で売れたのに、競売になってしまうのはもったいないです。
抵当権は外れる
競売により売却された場合、裁判所が嘱託で抵当権抹消登記をおこないます。
しかし抵当権が外れても、住宅ローンの残債が消えるわけではありません。
競売後に残った住宅ローンは、基本的に一括で返済するよう求められます。
自己破産になる
競売後、住宅ローンの完済ができない場合、債務者はどうなるのでしょうか。
その場合は自己破産になります。
自己破産になると債務者の返済義務はなくなるものの、次に返済を迫られるのは連帯保証人です。
引っ越し費用を支払う
任意売却では金融機関が引っ越し費用を負担してくれるケースが多いです。
しかし競売では債務者自身で引っ越し費用を負担しなければなりません。
家を退去する
競売後債務者はどうなるかというと、決められた日までに退去する必要があります。
任意売却であれば賃貸物件として住み続けられるリースバックという方法がありますが、競売では債務者の意向は反映できません。

まとめ

任意売却はある程度債務者の意向を反映して売却できる方法なので、競売になる前に手を打つことが大切です。
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