不動産売却の注意点とは？契約の違いや離婚・相続などケースごとに解説

不動産売却をおこなう際は、いくつかの注意点があります。
とくに注意したいのが、離婚・相続による不動産売却をおこなうときです。
この記事では不動産売却の注意点や仲介での不動産売却と不動産買取の違いについて解説します。
千葉県成田市で不動産売却を検討している方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却の契約に関する注意点

不動産売却するときは、2種類の契約方法があることに注意しなければなりません。
ここからは不動産売却の契約に関する注意点を解説します。

仲介による不動産売却と不動産買取の違い

売主が不動産売却する方法は「仲介による不動産売却」「不動産買取」の2種類に分かれます。
仲介による不動産売却で結ぶ契約
最も一般的なのは仲介による不動産売却で、不動産会社が売主の依頼を受けて買主を探す方法です。
売主は仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約は一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類です。
一般媒介契約は複数の会社と同時契約ができますが、専任媒介契約と専属専任媒介契約は特定の1社のみと契約します。
一方で専任媒介契約と専属専任媒介契約では不動産会社による販売状況報告が義務付けられていますが、一般媒介契約においては販売状況報告の義務はありません。
ほかにもレインズへの登録義務や売主の自己発見取引の可否について、3種類の契約には違いがあります。
買主が見つかり条件がまとまったら、売主と買主の間で不動産売買契約を結びます。
不動産買取で結ぶ契約
不動産買取とは不動産会社が買主になって、不動産を直接買い取る方法です。
売主と不動産会社の直接取引になるので、媒介契約は結びません。
条件の折り合いがついたら、すぐに不動産売買契約を結ぶことができます。

仲介による不動産売却と不動産買取のメリット・注意点

仲介による不動産売却と不動産買取は、それぞれメリットと注意点があります。
仲介による不動産売却のメリット・デメリット
不動産売却のメリットは、市場価格で不動産売却できることです。
ただし媒介契約や売却活動が必要になるため、時間がかかる点に注意しなければなりません。
不動産買取のメリット・デメリット
不動産買取のメリットは、短期間で不動産売却できることです。
また不動産会社が買主なので、契約不適合責任に問われず、売主のリスクを軽減できます。
一方で仲介での売却と比べて売却価格が安くなりやすいのが注意点です。

離婚による不動産売却の注意点

離婚で不動産売却する場合は、通常の不動産売却に比べてトラブルが起きやすいです。
ここからは、離婚が原因で不動産売却する場合の注意点について解説します。

財産分与は原則2分の1ずつ分ける

離婚をした場合は、財産分与の手続きが必要になります。
財産分与とは夫婦が共同で築いてきた財産を離婚時に分け合うことです。
財産分与は原則として夫婦で2分の1ずつ分けることが注意点になります。
婚姻期間中の貢献度は夫婦で等しいと考えられるため、不動産の持分割合や収入などは関係ありません。
たとえば離婚による不動産売却で3,000万円の資金が得られた場合、夫婦で1,500万円ずつ分け合います。
ただし双方の合意があれば、2分の1以外の分け方も可能です。

名義人でなければ不動産売却できない

不動産売却は、その不動産の名義人でなければできません。
たとえば夫の単独名義になっている不動産は、妻が不動産売却したくてもできないのです。
夫婦の共有名義になっている場合は、夫婦2人とも不動産売却に同意する必要があります。
意見が一致しない場合は、結論が出るまでお互いに話し合わなければなりません。
共有している不動産のうち、自分の持分だけであれば単独で売却することは可能です。
ただし勝手に売却するとトラブルが深刻化するおそれもあるため、慎重に判断するようにしましょう。

住宅ローンが残っていると手続きが複雑になる

住宅ローンが残っている物件を離婚により不動産売却するときは、手続きが複雑になるため注意しましょう。
住宅ローンの残債が売却価格を下回っているアンダーローンでは、不動産売却して財産分与ができます。
一方で住宅ローンの残債が売却価格を上回るオーバーローンの場合、売主が手出しで住宅ローンを返済しなければなりません。
オーバーローンの状態で不動産売却するには任意売却という方法がありますが、金融機関の同意を得られなかったり厳しい条件を付けられたりするリスクがあります。
住宅ローンが残っていて、なおかつオーバーローンの状態では、不動産売却の難易度が上がるので注意しましょう。

財産分与を請求できる期限がある

財産分与を請求できる期限は、離婚成立後2年間とされています。
期限を過ぎると請求権を失ってしまい、不動産売却が難しくなるので注意しなければなりません。
離婚後は時間を置かず、すぐに財産分与手続きを進めることが大切です。
できれば離婚前に不動産売却しておき、離婚後に財産分与の手続きに入るのがスムーズでしょう。

相続による不動産売却の注意点

相続した不動産の売却は、相続人同士のトラブルが起こりやすいため注意が必要です。
ここからは相続による不動産売却の注意点について解説します。

遺産分割協議でしっかり話し合う

遺産分割協議とは相続財産の分割方法について相続人全員で話し合いをおこなうことです。
相続した不動産を売却したい方と売却したくない方で意見が割れることでトラブルとなる恐れがあります。
不動産売却を考えているのであれば、遺産分割協議の時点でしっかり話し合うようにしましょう。

相続登記をおこなう

相続した不動産を売却する場合は、相続登記をおこなわなければなりません。
相続登記とは不動産の名義を被相続人から相続人に移す手続きです。
登記申請書に遺産分割協議書などの必要書類を添えて提出します。
相続登記をおこなわず名義が被相続人のままであると、売却できないため注意しましょう。

税金の特別控除には適用期限がある

相続による不動産売却では「相続空き家の3,000万円特別控除」の適用を受けられる可能性があります。
「相続空き家の3,000万円特別控除」とは相続した不動産を売却して一定の条件を満たすとき、譲渡所得から最大3,000万円が控除される制度です。
通常は譲渡所得に対して所得税・住民税がかかりますが、譲渡所得が3,000万円以下であれば税金がかかりません。
ただし「相続空き家の3,000万円特別控除」は、相続発生から3年の適用期限があるため注意しましょう。
適用期限を過ぎると節税ができず、売主の費用負担が増えてしまいます。

まとめ

不動産売却には2種類の方法があり、離婚や相続による不動産売却は通常の不動産売却にはない注意点があります。
成田市周辺の不動産売却は「ハウスドゥ！成田山」へ。
3ヶ月以内の成約率は90％越えおり、高価格でスピード感をもって対応させていただきます。
売却のほかに、マンション・土地・一戸建てにも対応しているので、お気軽にご相談ください。