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「マイホーム特例＝3,000万円特別控除」とは？自宅売却で使えるお得な減税制度を紹介！
2023-03-09
しかし、マイホームの売却では「マイホーム特例」とも呼ばれる3,000万円の特別控除が受けられます。これにより、多くの場合、課税額をゼロにすることが可能です。
不動産売却における譲渡所得税とは？
不動産売却における利益を「譲渡所得」といいます。譲渡所得に対して課せられる所得税や住民税を総称した「譲渡所得税」は、譲渡所得を得た人が納めなければならない税金です。
譲渡所得の計算式
譲渡所得は、不動産を売却したことによる利益を指します。しかし、たとえば3,000万円で購入した不動産を4,000万円で売却した場合の差額1,000万円を指すわけではありません。譲渡所得は、次の計算式で算出します。
譲渡所得＝譲渡収入−（取得費+譲渡費用）
難しい単語が並んでいますが、簡単にいえば売った金額から買った金額および売買にかかった諸費用などを加味して利益を算出します。
たとえば、3,000万円で購入した土地を4,000万円で売却し、購入、売却時にそれぞれ仲介手数料などの諸費用が150万円かかったとしましょう。この場合の譲渡所得は、次のようになります。
4,000万円−（3,150万円+150万円）＝700万円
譲渡所得にかかる税率
譲渡所得に対して所得税と住民税が課せられますが、この税率は不動産を所有していた期間によって異なります。
このときの所有期間は、売却した年の1月1日時点の所有期間を指します。たとえば、2020年3月に購入した不動産を2025年4月に売却した場合、実質的に所有期間は5年を超えていますが、2025年1月1日時点の所有期間で税額が計算されるため、短期譲渡所得に該当します。
譲渡所得に課せられる税率は、最大39.63％。譲渡所得税は、高額にもなり得ます。しかし、マイホームを売却した場合にはマイホーム特例＝3,000万円特別控除が適用となり、課税額を大幅に引き下げられます。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
「マイホーム特例」、あるいは「3,000万円特別控除」と呼ばれる控除特例は、正式名称を「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。
この特例は、譲渡所得を最大3,000万円控除するというもの。つまり、譲渡所得3,000万円までは譲渡所得税をゼロとできるのです。不動産は基本的に経年につれて価値を落としていくものであるため、譲渡所得が3,000万円も出るというのは非常に稀だといえます。よって、多くの場合、マイホームの売却では譲渡所得税をゼロとすることができます。
「マイホーム」とは？
本特例における「マイホーム」の定義は次の通りです。
自分が住んでいる家
別荘や娯楽用の家屋ではない
一時的な居住を目的としていない
住まなくなった日から3年後の年末までに売却した家
自分が住んでいた家を取り壊した日から1年以内、かつ住まなくなった日から3年後の年末までに売却した家
自分が住んでいた家を取り壊してから売却する日まで貸し駐車場などにしていない土地
ただし、転勤などやむを得ない理由により所有者が単身赴任し、家族が住んでいる家もマイホームに該当する場合もあります。
その他の主な適用要件
売却した不動産が「マイホーム」であることに加え、マイホーム特例には次のような適用要件があります。
売った年の前年および前々年に本特例やマイホームの譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例の適用を受けていない
売った年、および前年および前々年にマイホームの買い替えやマイホームの交換の特例の適用を受けていない
売主、買主が親子や夫婦など特別な関係ではない
自宅の売却で使える控除特例は、マイホーム特例だけではありません。稀ではあるものの3,000万円以上の譲渡所得が出た場合、あるいは売却に際して損失が出た場合もカバーできる特例があります。
軽減税率の特例
所有期間が10年を超える自宅を売却した場合には、マイホーム特例に加え軽減税率の特例が適用となります。2つの特例は併用が可能。3,000万円を超える譲渡所得も、次の軽減税率が適用となります。
譲渡損失の損益通算および繰越控除
住宅ローンが残るマイホームをローン残高を下回る金額で売却し「譲渡損失」が発生した場合には、この損失を給与所得などその他の所得から控除できます。譲渡損失とは、売却損を指します。
譲渡所得＝譲渡収入−（取得費+譲渡費用）
この計算式で、譲渡所得がマイナスになれば譲渡損失です。たとえば、4,000万円で購入した土地を3,000万円で売却し、購入、売却時にそれぞれ仲介手数料などの諸費用が150万円かかったとしましょう。この場合の譲渡損失は、次のようになります。
3,000万円−（4,150万円+150万円）＝-700万円
このマイナス分を給与所得などと相殺できるのが、本特例です。
給与所得が700万円であれば、譲渡損失である-700万円と相殺し、所得をゼロとすることができます。これにより、給与所得に課せられる所得税や住民税をゼロとすることが可能です。
本特例は、売却した年および以後3年にわたって繰越控除することができます。たとえば、このケースでは、年収300万円であれば初年度300万円、翌年300万円、翌々年100万円の計700万円を給与所得から控除できます。
まとめ
不動産価格が高騰している今、売却によって譲渡所得が発生するケースも少なくありません。利益が出ても税金で取られてしまえば、喜びも半減でしょう。しかし、マイホームの売却では最大3,000万円の譲渡所得が控除されることから、多くの場合、課税されることはありません。市況の良さを存分に享受できるのが、ご自宅の売却です。この時期を逃さずにご自宅を売りたいとお考えの方は、どうぞお気軽にハウスドゥ！成田山店にご相談ください。
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