リースバックとは、不動産売却方法の1つ。大きな特徴は、売却後も住み続けられることです。

• 老後資金が足りない

• 子どもの学区や住環境を変えたくない

• ローンの返済が厳しい

リースバックは、その特徴から上記のような状況や意向にある方に向いている不動産売却方法です。本記事では、リースバックの仕組みとともにリバースモーゲージとの違いやよくあるトラブル事例をご紹介します。

リースバックはなぜ売却後も住み続けられる？

一般的な不動産売却では、基本的に買主に引き渡すまでに退去しなければなりません。これは、所有権が買主に移行するからです。

リースバックも、不動産売却には変わりありません。所有権が買主に移行する点も同様です。では、なぜリースバックでは、売却後も住み続けられるのでしょうか？

リースバックの仕組みは、売却後に買主と賃貸借契約を締結するというもの。売主様は「借主」に、買主は「貸主」になることで、売却後も住み続けられます。

売却後は賃貸借となるため家賃（リース料）が発生しますが、売却時には売却対価としてまとまった資金が得られます。加えて、引越しの費用や手間はかからず、近隣の方からは売却した事実を知られることもありません。

「住環境や生活環境を変えずに売却できる」

「買い戻し」も可能

リースバックでは、売却した不動産を再度ご購入いただくことも可能です。これを「買い戻し」といいます。

たとえば、転職後に住宅ローンを組めるようになったら、あるいはお子さんが就職して住宅ローンを組めるようになったら買い戻すというケースも見られます。買い戻す際にも、もちろん転居は不要。リースバックなら、自宅に住み続けながら売却、賃貸、買い戻しが可能なのです。

リースバックとリバースモーゲージは何が違うの？

これがリースバックの仕組みであり、大きなメリットです。

リースバックとよく比較されるものとして「リバースモーゲージ」が挙げられます。両者は、自宅を活用した資金調達方法という点は同じですが、似て非なるもの。リバースモーゲージとリースバックは、どこがどう違うのでしょうか？

リバースモーゲージは「融資」

リースバックは「不動産売却」ですが、リバースモーゲージは自宅を担保とした「融資」です。売却には該当せず、所有権を持ったまま融資を受けます。自宅を担保としたローンということで「住宅ローン」に似ている仕組みですが、融資を受けている間の負担は、借り入れに対する利息のみ。契約満了時に担保とする自宅を売却してローンを完済することから「逆住宅ローン」といわれることもあります。

リバースモーゲージの三大リスク

リースバックもリバースモーゲージも、自宅に住み続けながら資金を得られるという点は同じです。ただし、融資であるリバースモーゲージは次の3つの点がリスクとなります。

1．金利上昇リスク

融資であるリバースモーゲージは、住宅ローンの変動金利と同様に金利上昇リスクがあります。借り入れに対する利息は、金利水準によって異なります。金利が上がれば利息負担が上がり、期間満了を待たずして融資限度額を超えてしまう可能性もゼロではありません。

2．評価下落リスク

リバースモーゲージは、自宅を担保とした融資です。担保となる自宅は借入時に評価されますが、返済時まで評価額が同じとは限りません。もし、借り入れ中に不動産の担保評価が落ちてしまえば、契約満了時に不動産を売却してもローンを完済できないおそれがあります。

3．長生きリスク

リバースモーゲージにおける「契約満了」とは、多くの場合、債務者が亡くなることを指します。つまり「亡くなった後に家を売って完済する融資」がリバースモーゲージなのです。当然ながら、融資を受ける時点ではいつ契約満了になるかはわかりません。「長生き」は大変喜ばしいことではありますが、リバースモーゲージで融資を受けている場合には借金がどんどん膨らむことを意味します。

一方、リバースモーゲージの中には、最終返済期限が決まっているタイプもあります。この場合、長生きをすればするほど借金が膨らむということはありませんが、ご存命中に自宅を売らなければならないことにもなりかねません。

リースバックは制限が少ない

先のとおり、リバースモーゲージは「亡くなった後に家を売って完済する融資」です。つまり、ご高齢者向けの融資商品なのです。多くの商品が、年齢制限を55歳〜80歳の範囲としています。また、自宅を担保とするという都合上、土地の価値が残る一戸建てに限定されるケースが多く、エリアも資産価値が落ちにくい都市部に限定されていることが少なくありません。

さらに、得られる資金は融資であることから、資金使途が制限される商品が大半です。一方で、リースバックには、基本的に年齢や資金使途の制限はありません。物件種別やエリアを限定しているリースバック業者も見られますが、ハウスドゥは全国の対応が可能です。（※一部物件により取り扱いできないエリアもあります）

リースバックのトラブル事例と回避策

自宅に住み続けながら売却できるリースバック。資金難や相続対策など、さまざまなご事情やご意向を抱える売主様にとってメリットの大きい不動産売却方法ですが、盲目的にリースバックを選択してはいけません。リースバックは、一般的な不動産売却以上に買主との関係性が長く続くもの。買主および貸主になる機関は、慎重に選ばなければなりません。

トラブル事例1．退去を求められた

「住み続けられる」とはいえ、リースバック中は所有権が買主に移行します。買主の意向次第では、退去を求められる可能性もゼロとはいえません。

回避策

希望する期間、住み続けるためには、賃貸借契約の種類や内容をよくチェックするようにしましょう。賃貸借契約は、次の2つに大別されます。

• 普通賃貸借契約：基本的に借主に住み続けたい意向があれば家主は退去を求められない

• 定期借家契約：2年や3年など期間が決まっている賃貸借契約

後者の場合は、期間満了をもって契約が終了します。再契約も可能ではありますが、それには貸主との合意が必要です。

ハウスドゥのリースバックは、上記、どちらの賃貸借契約も可能です。ご相談時にご希望をお聞かせください。

トラブル事例2．買主（貸主）が倒産……

リースバックにおける買主は、同時に賃貸中の貸主となります。万一、賃貸中に買主（貸主）が倒産・破産してしまったら、ご自宅は差し押さえられ、強制退去を迫られる可能性があります。