競売を回避するにはリースバックが有効？活用方法やメリットを解説

自宅が競売手続きに入っても、早期にリースバックを活用すれば、売却代金で債務整理しつつ居住を継続できる可能性があります。
本記事では、競売とリースバックの仕組み、競売回避を実現するためのリースバック活用方法とリースバックのメリットを解説します。
千葉県成田市で不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

リースバックで回避できる？競売とはなにか？

不動産の売却方法には不動産会社の仲介による売買や買取などさまざまな手段がありますが、そのなかでも「競売」は特殊な手続きであるため、理解しておくことが大切です。
競売とはどのような制度なのか、その仕組みや市場価格との差、そして競売をいかに回避するかについて解説します。

競売とは

競売とは、債権者（多くは金融機関）が、住宅ローンなどの返済が滞った債務者の不動産を裁判所に申し立て、強制的に売却する手続きのことを指します。
任意売却や通常の不動産売買と異なり、債権者が債務回収を目的として法律にもとづいておこなうものです。
競売の手続きは裁判所が主体となり、物件の査定（鑑定評価）から入札・落札までの流れが公開されるため、誰でも参加が可能です。
競売は債務者の意思とは関係なく進められるうえ、スケジュールも裁判所の進行によって決まります。
そのため、売却価格をコントロールしにくく、思わぬ安値で落札されてしまう恐れがあります。
通常の売買のような価格交渉ができない点は、売却を検討する方にとって大きなリスク要因です。

競売物件の落札価格は市場価格の約50%から60%程度

競売物件は、不動産会社を通じて十分な販売活動をおこなうわけではなく、物件の内見（内部状況の確認）も難しいケースが多いのが実情です。
さらに、競売物件には住宅ローン滞納者が住み続けていることなど、権利関係のリスクがある場合もあり、一般の購入希望者に敬遠されがちです。
その結果、市場の相場よりも安い価格で落札されることが多く、市場価格の約50%から60%程度にしかならないケースも少なくありません。
本来の価値より安価に売却されてしまうと、競売後もローン残債が残る可能性が高く、売主にとっては大きなデメリットとなります。
競売は「債権者の回収を優先した制度」であるため、売主の経済的利益は後回しになりがちです。

競売をいかに回避するか

競売を回避するためには、早めの対策が重要です。
まずは住宅ローン返済が困難になる兆しが出てきたら、金融機関と相談し、リスケジュール（返済計画の見直し）や任意売却などの方法を検討しましょう。
任意売却は、債権者と話し合ったうえで通常の不動産市場で売却をおこなうため、ある程度価格交渉が可能で、競売よりも有利な条件で売却できる場合があります。
また、近年は「リースバック」を活用する方法も注目されています。

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競売物件でのリースバック活用方法とは？

競売にかけられるリスクを回避する手段として注目されているのが「リースバック」です。
競売物件でのリースバック活用法について解説します。

競売を避けられる可能性があるリースバックの仕組み

リースバックとは、自宅などの不動産を一度不動産会社等に売却し、その後に賃貸借契約を結ぶことによって、売主が引き続き住み続けられる方法を指します。
通常であれば、売却すると家を失ってしまうところを、リースバックを利用すれば「売却と賃貸」を同時に実現できます。
とくに、競売間近の物件では「任意売却」の選択肢が代表的ですが、任意売却の場合も新たな買主が物件を購入すれば退去が必要です。
しかし、リースバックを活用すると、買主との間に賃貸借契約を結ぶ形になり、売却後もその家に住み続けることが可能になるのです。

「開札日前日までにリースバック契約」を結ぶ重要性

競売の手続きでは、裁判所が入札期間や開札日を定めます。
開札日とは、入札が終了したあとに落札者が決定する重要な日です。
開札日までに債務者がローンを完済したり、債権者と和解したりすると競売は取り下げとなるため、競売手続きを回避することができます。
そのため、競売を避けるためには開札日前日までにリースバック契約を結び、そこで得た売却資金を用いて住宅ローンを完済するか、もしくは債権者と返済条件の調整を行う必要があります。
リースバックをおこなっている不動産会社と契約を取りまとめる際は、競売手続きのスケジュールをしっかりと把握したうえで、間に合うように手続きを進めることが不可欠です。
もし期日までに契約が間に合わなければ、競売は予定通り実施されてしまい、回避が難しくなってしまいます。

競売前に出来るだけ早く行動するためのポイント

リースバックで競売を回避するためには、何よりも出来るだけ早く行動することが肝心です。
競売手続きは、裁判所からの通知や督促状が届いた時点で進行が始まっている場合もあり、時間的余裕は決して多くありません。
住宅ローンの返済が難しくなりそうな兆しが出たら、できるだけ早急に金融機関や不動産会社に相談すると、任意売却やリースバックなど複数の選択肢が検討できます。
競売の申立てがおこなわれると、入札開始日や開札日などのスケジュールが裁判所から通知されます。
リースバック契約が間に合うよう逆算し、各手続きを円滑に進められるように計画を立てましょう。

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競売物件でリースバックを使うメリットとは？

リースバックを利用すると得られる主なメリットについて解説します。

現金化までが早い

リースバックの最大の特徴の1つは、現金化までが早いことです。
通常の不動産売買では、買主との契約や融資審査などに時間がかかり、売却金が手元に入るまでに数か月かかることが一般的です。
一方、リースバックの場合、不動産会社等との直接契約がおこなわれることが多いため、契約成立から早期に売却代金を受け取れる可能性があります。
急いでローンの返済に充てたい、または差し迫った資金ニーズがあるといった場合、スピード感を持って現金を確保できる点は大きなメリットです。

まとまった資金を確保できる

リースバックは通常の売却と同様に、物件を売却することでまとまった資金を得られる方法です。
たとえば、住宅ローンの返済を一括でおこなうための資金を用意したい場合、リースバックによって必要な額を手早く確保することが期待できます。
また、任意売却や競売では、市場相場よりも低い金額で物件が売却されてしまう恐れがありますが、リースバック業者と適切に交渉すれば、市場に近い価格に近づけられる可能性があります。
さらに、売却後は家賃の支払いが発生しますが、それでも手元に残る資金によって経済的な状況が改善されれば、将来的に買い戻しを検討することも視野に入れられるでしょう。

売却後も住み続けられる安心感

何より多くの方が注目するのが、売却後もそのまま住み続けられる安心感です。
通常の売却では家を明け渡さなければなりませんが、リースバックでは購入者と賃貸借契約を結ぶため、引き続き同じ家に住むことができます。
引っ越しをせずに済むメリットは大きいです。
とくに、お子さんの転校リスクを避けたい場合や、高齢のご家族が住み慣れた環境を変えたくない場合には、リースバックが大きな助けになるでしょう。
住み続けながら資金確保を実現できると、生活スタイルを大きく変えずに済む点が魅力的です。

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まとめ

競売とは、債権者（多くは金融機関）が、住宅ローンなどの返済が滞った債務者の不動産を裁判所に申し立て、強制的に売却する手続きのことです。
競売の開礼日前日までにリースバック契約を結べば、競売を回避することができます。
リースバックを活用するメリットは、現金化までが早い、まとまった資金を得られる、売却後も家賃を払って住み続けられる点です。
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