リースバック後は固定資産税の支払いが不要？固定資産税以外の税金も解説

長年住み慣れた自宅にそのまま住み続けられる「リースバック」は、老後資金の確保や住宅ローンの早期返済といった目的で活用されています。
リースバックの大きな利点は、自宅を売却してまとまった資金を得ると同時に、住宅ローンの返済負担から解放されることです。
では、自宅を手放した後に発生する「固定資産税」は、誰が支払うことになるのでしょうか。
この記事では、リースバックを利用した場合の固定資産税の取り扱いに加え、その他の関連税、買い戻し時の税金について解説します。
千葉県成田市でリースバックの利用や自宅の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

リースバック後の固定資産税は誰が支払う？

リースバックとは、自宅を不動産会社などに売却した後も、その物件を借りて住み続けられる仕組みです。
契約上は売却と同時に賃貸借契約を締結し、月々の賃料を支払いながら引き続き居住する形となります。
このように、同じ家に住み続けることができるリースバックですが、売却後は固定資産税を支払う必要はありません。
まずは、固定資産税の基本的な仕組みと、なぜ支払いが不要になるのかを説明します。

固定資産税の概要

土地や建物などの不動産を所有していると、固定資産税が課税されます。
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や家屋、償却資産といった固定資産を保有している方に対して、市町村が課税する地方税です。
課税標準額に対して原則1.4％の税率をかけて計算され、たとえば課税標準額が1,000万円であれば固定資産税は14万円となります。
ただし条件を満たせば、固定資産税の軽減措置を受けられ、軽減措置が適用されると実際の税額は減少します。
具体的な軽減内容や適用条件については、お住まいの自治体の固定資産税課や課税明細書でご確認ください。
また、市街化区域内にある不動産には、固定資産税とあわせて「都市計画税」も課税されます。
これは市町村の都市計画事業などの財源に充てられる目的税で、税率は制限税率である0.3％の範囲内で各自治体が決定します。

リースバック後は所有者が変わるため納税義務なし

リースバックを利用した後は、ご自身で固定資産税を支払う必要はなくなります。
その理由は、売却によって所有権がリースバック事業者に移り、固定資産税の納税義務もその事業者に引き継がれるためです。
リースバックでは、売却後も賃料を支払うことで自宅に住み続けられるため、外見からは売却されたことが分かりにくい仕組みです。
しかし法的には所有者が変更されているので、リースバックで自宅を売った後は固定資産税を支払う必要がなくなります。

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リースバックで発生する可能性のある税金

リースバックでは固定資産税の負担はなくなりますが、売却などに関連して他にもいくつかの税金が発生する可能性があります。
主な税金として以下の4つが挙げられます。

譲渡所得税

不動産を売却して利益（譲渡益）が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税」が課されます。
課税対象となる金額は、以下の計算式で求めます。
課税譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除額
取得費は不動産を取得した時にかかった費用のことで、購入代金や建築費、リフォーム費用などが含まれます。
譲渡費用は不動産を売却した時にかかった費用を指し、仲介手数料や登記費用のほか、リースバック特有の費用も該当します。
特別控除額とは、特例を利用した場合に、譲渡所得から差し引ける金額のことです。
利益が出た場合でも、「3,000万円の特別控除」などの特例を適用できれば、課税額を抑えられます。
上記の計算式で求めた金額に一定の税率をかけると、納税額が分かります。
税率は不動産の所有期間によって異なり、5年以下の場合は39.63％、5年を超える場合は20.315％です。
たとえば、所有期間が5年以下で課税譲渡所得が500万円の場合、納税額は約198万円となります。
一方で所有期間が5年を超える場合は、同じ課税譲渡所得でも約101万円となり、所有期間が5年以下の場合と比べて約97万円の差があります。

印紙税

リースバックの契約では不動産売買契約書を取り交わすため、その契約書に対して印紙税がかかります。
2027年3月31日までに作成される売買契約書については軽減措置が適用され、以下のような軽減税額となります。

• 100万円超〜500万円以下：1,000円
• 500万円超〜1,000万円以下：5,000円
• 1,000万円超〜5,000万円以下：1万円
• 5,000万円超〜1億円以下：3万円

たとえば、売買契約書の記載金額が800万円の場合、5,000円分の印紙を貼付して印紙税を納める必要があります。
印紙は主に郵便局や法務局、税務署の窓口、または一部のコンビニエンスストアなどで購入できます。
軽減措置が適用される前の本則税率が知りたい場合は、国税庁の公式サイトでご確認ください。

登録免許税

リースバックでは所有権が事業者に移るため、移転登記が必要です。
その際には登録免許税が発生しますが、通常この費用は買主であるリースバック事業者が負担します。
ただし、住宅ローンの完済などに伴い「抵当権抹消登記」を行う場合、この登録免許税については売主が負担するのが一般的です。

その他の諸費用

場合によっては司法書士報酬などの登記関連費用、リースバック契約にかかる手数料などが発生することもあります。
資金不足を防ぐためにも、事前にどのような費用がかかるのかをしっかり確認し、余裕をもった計画を立てることが大切です。

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リースバック後に買い戻しをした場合の固定資産税負担は？

リースバックでは、契約によっては将来的に自宅を買い戻すことが可能です。
これを「買い戻し」と呼び、経済的に余裕ができた際に再び自宅を取得したい場合に利用されます。
便利な仕組みではありますが、いくつかの注意点も存在します。
たとえば、買い戻し価格が売却時より高めに設定される傾向があるなどです。
リースバック事業者は、自宅を取得後に一定期間賃料収入を得ています。
その間の収益分を加味して、買い戻し価格が高く設定されるケースがあります。
また、買い戻しに関する特約違反や支払い遅延などが発生した場合、買い戻しの権利が失われる可能性もあるため注意が必要です。
こうしたリスクを避けるためにも、事前に契約内容を十分に確認し、将来の資金計画を立てておくことが重要です。

買い戻し後には再び固定資産税が発生

自宅を買い戻すと再びその不動産の所有者となるため、固定資産税および都市計画税の納税義務が復活します。
固定資産税を滞納すると延滞金が発生し、その後も支払いがない場合には「差押え」へと進むことになります。
差し押さえられた不動産は最終的に公売（競売）にかけられ、第三者に売却されるリスクもあるため、買い戻し後は固定資産税の支払いを怠らないようご注意ください。

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まとめ

リースバックは、自宅を売却して資金を得ながらも、そのまま住み続けられる仕組みです。
売却により所有権がリースバック事業者に移るため、固定資産税や都市計画税の支払い義務はなくなる一方で、譲渡所得税や印紙税、登録免許税などの税金が発生する点には注意が必要です。
なお、買い戻しをした際には固定資産税の納税義務が再発生します。
後悔しないためにも、長期的な資金計画を立てたうえで、リースバックを活用しましょう。
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