リースバックにかかる税金とは?譲渡所得税の計算方法や税金対策も解説

リースバックにかかる税金とは?譲渡所得税の計算方法や税金対策も解説

この記事のハイライト
●リースバックでは譲渡所得税・印紙税・登録免許税・消費税などが発生する
●譲渡所得税の税率は不動産の所有期間が5年を超えるかどうかで異なる
●譲渡所得税の負担を抑える特例や制度が用意されているので条件を確認しておく

不動産の売却を検討している方の中には、「売った後も住み続けたい」と考えてリースバックを選ぶ方も増えています。
不動産売却時にはさまざまな税金が生じますが、リースバックの場合はどのような税金が課されるのでしょうか。
今回はリースバックで発生する税金の種類と譲渡所得税の計算方法、税金対策について解説します。
千葉県成田市で不動産の売却をお考えの方やリースバックを選択するかお悩みの方は、ぜひ参考になさってください。

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リースバックでかかる税金とは?

リースバックでかかる税金とは?

リースバックとは、不動産を売却した後も賃貸契約を結んで住み続けることができる仕組みです。
所有している自宅を不動産会社に売却し、同じ不動産会社と賃貸契約を結び、家賃を支払って住み続けます。
リースバックの大きなメリットは、まとまった資金を手元に得ながらも、住み慣れた家を離れずに済むことです。
老後資金の確保やローン返済、事業資金の調達など、資金が必要なときの選択肢として注目されています。
通常の売却とは異なるリースバックですが、どのような税金がかかるのでしょうか。
より正確な資金計画を立てるためにも、リースバックを利用した際にかかる税金と相場を把握しておきましょう。

税金①譲渡所得税

譲渡所得税とは、土地や建物などの資産を売却して得た利益に対して課される税金(所得税と住民税)です。
リースバックにおいても、自宅やその敷地を売却した際には、得られた利益に応じて譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税の計算方法は後ほど解説しますが、金額が大きくなりやすい税金なので、事前に目安を把握しておくと安心です。

税金②印紙税

印紙税とは、財産や権利の取引に伴って作成される契約書などに課される税金です。
リースバックにおいては、自宅や土地の売買契約を結ぶ際に印紙税が発生します。
印紙税の金額は契約金額によって異なり、所定の金額の収入印紙を契約書に貼付することで納税します。

  • 100万円超500万円以下:1,000円
  • 500万円超1,000万円以下:5,000円
  • 1,000万円を超え5,000万円以下:1万円

不動産売買の場合、2024年4月1日から2026年3月31日までの間に作成される契約書には軽減税率が適用されます。
上記は軽減税率適用後の税額なので、適用前の金額を知りたい場合は国税庁のホームページをご確認ください。

税金③登録免許税

登録免許税とは、不動産や会社などの登記・登録を行う際にかかる税金です。
リースバックにおいては、自宅の所有権を買主に移す際の「所有権移転登記」や、住宅ローンの借入時に設定された「抵当権の抹消登記」などで、登録免許税が発生することがあります。
登録免許税の納税義務者は登記や登録を受ける方なので、所有権の移転登記は買主(不動産会社)がおこなうのが原則です。

税金④消費税

消費税は、物品の販売やサービスの提供に対して課される税金です。
一般的に、個人が居住用として使っていた自宅をリースバックで売却する場合には、消費税はかかりません。
ただし、売却者が法人や個人事業主で、売却する建物を事業用として使用していた場合は、課税対象となる可能性があります。
また、自宅と事務所・店舗を兼ねている物件(自宅兼事務所、自宅兼店舗など)の場合は、建物のうち事業に使用していた部分に消費税が課される点に注意が必要です。

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リースバックで利益が出るとかかる税金「譲渡所得税」の計算方法

リースバックで利益が出るとかかる税金「譲渡所得税」の計算方法

リースバックで自宅を売却した際に、譲渡所得(利益)が出ると譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税は金額が大きくなりやすいので、事前にある程度の目安を把握しておきましょう。
ここからは、リースバックで特に注意したい譲渡所得税の計算方法を解説します。

①譲渡所得を求める

譲渡所得税を計算するには、まずは譲渡所得を求める必要があります。
譲渡所得とは不動産の売却益であり、計算式は以下のとおりです。
譲渡所得 = 収入額 −(取得費 + 譲渡費用)
収入額とは、不動産の売却によって得た金額のことで、リースバックでは買取価格の金額を指します。
取得費は不動産を購入・建築した際にかかった費用、譲渡費用は売却に直接関連する支出のことです。

②特別控除を適用する

譲渡所得税を計算する際、特例や制度を利用して控除分を差し引くことができます。
たとえば、「居住用不動産売却の際の3,000万円控除特例」は耳にしたことがある方も多いのではないでしょうか。
この制度は、マイホームを売却した際に利用できるもので、適用すれば譲渡所得から最大3,000万円まで控除が可能です。
控除額を差し引いた後の金額が、課税される譲渡所得の対象となり、この時点でマイナスになれば譲渡所得税はかかりません。

③譲渡所得税の税率をかけ算する

譲渡所得の金額が確定したら、その金額に譲渡所得税の税率を適用します。
税率は、リースバックを行う年の1月1日時点で、その自宅を何年所有していたかで異なります。

  • 長期譲渡所得(所有期間5年超):所得税15% + 住民税5%の合計20%
  • 短期譲渡所得(所有期間5年以下):所得税30% + 住民税9%の合計39%

さらに2037年までは復興特別所得税が追加され、譲渡所得税には一定の追加税率が課されます。
具体的には所得税に2.1%の復興特別所得税が加算され、長期譲渡所得が20.315%、短期譲渡所得は39.63%となります。
リースバックを行う際は、マイホームの所有期間を事前に確認しておくことが重要です。

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リースバックにかかる税金を安くするには?税金対策について

リースバックにかかる税金を安くするには?税金対策について

不動産売却では、さまざまな税制上の優遇措置が設けられています。
節税に繋げるためにも、どのような制度があるのかを把握し、積極的に活用しましょう。

3,000万円の特別控除

マイホーム(居住用財産)を売却すると、3,000万円の特別控除を利用できる可能性があります。
この制度は、マイホームを売却して譲渡所得が発生した場合に、譲渡所得から最高3,000万円までを控除できるというものです。
譲渡所得が3,000万円以下であれば、制度を活用することで譲渡所得税をゼロにすることができます。

マイホーム譲渡の軽減税率の特例

不動産を10年を超えて所有して売却する場合、「税率の軽減特例」を受けられる可能性があります。
この特例は、所有期間10年超えの不動産を売却した際に、通常よりの低い税率を適用できるというものです。
通常の長期譲渡所得では税率が20.315%(復興特別所得税を含む)ですが、この特例を使うと譲渡所得6,000万円以下の部分については14.21%まで軽減されます。
6,000万円を超える部分は通常の20.315%が適用されますが、特例を利用すれば大きな節税に繋がるでしょう。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除

リースバックでは、市場価格より安く売却されることが多く、譲渡所得がマイナス(損失)になるケースもあります。
この場合は「損益通算」により、給与所得など他の所得と相殺して所得税・住民税を軽減できる可能性があります。
たとえば給与所得が700万円、譲渡損失が500万円の場合、その年の所得から500万円を差し引けるため、200万円部分にしか税金がかかりません。
譲渡損失が大きすぎて全てを相殺できなかった場合は「繰越控除」により、翌年以降に損失を繰り越して相殺することも可能です。
いずれの特例も適用条件が定められているので、国税庁のホームページでチェックしておきましょう。

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まとめ

リースバックでは、譲渡所得税・印紙税・登録免許税などの税金がかかります。
なかでも譲渡所得税は金額が大きくなりやすいので、事前に目安を知っておくと安心です。
また譲渡所得を抑える特例も複数用意されているため、積極的に活用して節税に繋げましょう。
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