小規模宅地等の特例を利用したい！ケースごとの必要書類を解説

相続時には多くの出費が伴うため、適用できる特例は活用し、少しでも税負担を抑えたいですよね。
不動産を相続した際には、一定条件を満たすことで「小規模宅地等の特例」を利用することが可能です。
今回は小規模宅地等の特例について、概要と申請時に必要な書類をケースごとに解説します。
千葉県成田市で不動産を相続される予定の方は、ぜひ最後までご覧ください。

小規模宅地等の特例とは？共通の必要書類

不動産を相続した際に税負担を軽減する特例として、小規模宅地等の特例があります。
まずは小規模宅地等の特例とはなにか、制度の目的や適用条件、共有の必要書類などを確認しておきましょう。

小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例とは、相続する土地の評価額を最大8割減額できる制度です。
土地の相続税は評価額をもとに計算されるため、評価が低くなるほど相続税を抑えることができます。
この特例は、子どもや配偶者など遺された家族が自宅に住み続けられるよう制定されました。
特例を利用すれば、相続税を支払うために家を売却しなければならないという事態を回避できます。
不動産は資産のなかでも高額で相続税も大きくなりやすいので、適用できそうであれば漏れずに利用しましょう。

特例の対象となるケース

小規模宅地等の特例には、特定居住用宅地等と特定事業用宅地等、貸付事業用宅地等に大別されます。
土地の種類によって減額割合と限度面積が異なるので、事前に確認しておきましょう。

• 特定居住用宅地等：減額割合80％・限度面積330㎡
• 特定事業用宅地等：減額割合80％、・限度面積400㎡
• 貸付事業用宅地等：減額割合50％、・限度面積200㎡

特定居住用宅地等とは、相続が開始される直前まで被相続人やその方と生計をともにしていた親族が居住用に使っていた宅地のことです。
一戸建てや分譲マンションなどの自宅が建っている土地を指し、 配偶者が相続した場合は無条件で特例を適用できます。
配偶者以外の親族が相続した場合、特例を適用するには申告期限まで居住・所有していなければなりません。
特定事業用宅地等とは、被相続人が事業用に使用していた宅地や、被相続人と生計をともにしていた親族が事業用に使っていた宅地です。
適用条件には、相続人が事業を引き継いだあと相続税の申告期限まで所有かつ営業していることが含まれます。
貸付事業用宅地等とは、第三者に貸したり賃貸アパートを建てたりしている土地のことです。
アパートやマンションだけでなく駐車場も対象となりますが、青空駐車場（屋根や壁などの構造物がない駐車場）は適用対象外です。
特定事業用宅地等と同様に、特例を適用するには、相続人が事業を引き継いだあと相続税の申告期限まで所有かつ営業している必要があります。

特例の利用に共通する必要書類

特例を申請する際に必要な書類は、不動産を誰が相続するかによって異なります。
ここでは、特例を利用する際に共通して必要となる書類から解説します。
戸籍謄本
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、改製原戸籍、除籍謄本、各相続人の現在の戸籍謄本は共通して必要です。
相続開始から10日後に作成されたものでなければならないため、取得のタイミングは不動産会社の指示に従いましょう。
遺言書や遺産分割協議書の写し
土地の相続人を証明するための書類として、遺言書または遺産分割協議書も必要です。
被相続人の遺言によって遺産分割をした場合は遺言書、遺産分割協議をした場合は遺産分割協議書を提出しましょう。
いずれもコピーで構いません。
遺産分割協議書に捺印した実印の印鑑証明書
相続人全員の印鑑証明書も提出する必要があります。
これは原本でなければならず、原則としてコピーは認められていません。
相続人が多いほど集めるのに時間がかかる可能性があるので、早めに準備を始めましょう。

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小規模宅地等の特例の必要書類：相続人が別居の親族の場合

前章では、小規模宅地等の特例における共通の必要書類について解説してきました。
被相続人と相続人の関係性によっては、下記の書類も追加で準備する必要があります。

配偶者および同居の親族が相続する場合

被相続人の配偶者は無条件で特例が適用されるため、共通の必要書類だけ用意すれば申請ができます。
被相続人と同居していた親族が相続する際は、住民票や戸籍の附票の写しなど、同居を証明するための書類が必要です。
ただし相続する方がマイナンバーを有している場合は、上記の書類を提出する必要はありません。

別居の親族が特例を利用する場合

被相続人と別居していた親族でも特例を適用できますが、亡くなった方に配偶者と同居親族がいないことが条件です。
また、相続開始前3年以内に本人および本人の配偶者、3親等以内の親族が所有する家屋に居住していると特例を適用できません。
特例の適用を申請する際には、被相続人に配偶者や同居親族がいないこと、相続する方に持ち家がないことを証明するため、以下の書類を提出する必要があります。
住民票や戸籍の附票
住民票や戸籍の附票は、相続開始日から10日以後に作成されたものが必要です。
いずれも市町村役場で取得することが可能で、提出するのは写しでも構いません。
親族が所有する家屋の登記簿謄本や賃貸借契約書
被相続人と同居していなかったということは、相続人が別に家屋を所有または賃貸物件に入居していたことになります。
それを証明する書類として、相続税の申告期限まで所有していた家屋の登記簿謄本や、賃貸契約を結んだ際に受け取る賃貸借契約書を準備が挙げられます。

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小規模宅地等の特例の必要書類：被相続人が老人ホームに居住していた場合

被相続人が自宅を離れ、老人ホームに入居したまま亡くなるケースもあるでしょう。
亡くなる直前まで老人ホームに入居していた場合でも、条件を満たせば特例を適用することができます。
おもな要件として、被相続人が亡くなる直前までに要介護認定などを受けていること、特別養護老人ホームなどに入居しているが挙げられます。
また、被相続人が老人ホームに入所してから亡くなるまでの間に、自宅を他人に貸したり事業に使ったりしていないことも条件です。
上記に該当する場合は、共通して必要な書類とあわせて以下の書類も準備しておきましょう。
被相続人の戸籍の附票
老人ホームへ入居する場合、住む場所が自宅の住所と変わるため住民票を移すのが一般的です。
被相続人の住所が移動した履歴を確認するために必要なのが、被相続人の戸籍の附票です。
相続開始日以降に作成されたものでないと無効となるため、取得のタイミングに注意しましょう。
介護保険の被保険者証や要介護認定証など
被相続人が要介護認定などを受けていたことを証明する書類も提出する必要があります。
証明書とは、たとえば介護保険の被保険者証、障害福祉サービス受給者証、要介護認定証などです。
介護保険の被保険者証は、被相続人が亡くなった後、発行自治体に返却します。
返却した場合、被保険者証があったことを証明する書類の発行に別途手続きが必要となるので、返却前にコピーしておくことをおすすめします。
施設入居時の契約書
被相続人が入所していた施設が法律で定められた福祉施設でないと、原則として特例を利用できません。
その証明として、施設に入所する際に施設と被相続人が締結した契約書の写しが必要です。
被相続人が亡くなった後では契約書の保管場所がわからないケースも多いので、早めに探しておきましょう。

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まとめ

小規模宅地等の特例を適用すると、相続税の負担を軽減することが可能です。
申請時に必要な書類は誰が不動産を相続するかによって異なり、取得のタイミングに注意が必要なものもあります。
手続きを円滑に進めるためにも、パターンごとの必要書類を把握した上で早めに準備に取り掛かりましょう。
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