登記簿謄本とは？不動産売却で必要なタイミングや見方を解説

不動産売却では、さまざまな書類が必要となります。
代表的なものが売買契約書や重要事項説明書ですが、登記簿謄本も重要な書類のひとつです。
では、登記簿謄本とは一体どのようなものなのでしょうか。
今回は登記簿謄本とはなにか、必要なタイミングや見方について解説します。
千葉県成田市で土地や建物の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却の登記簿謄本とは？

まずは、不動産売却の登記簿謄本とはなにかを解説します。

登記簿謄本とはなに？

登記望謄本とは、土地や建物の所有者が誰なのかを証明する書類です。
売却したい土地や建物の所在地や構造、所有者の名前や取得年月日などが記載されています。
所有者や不動産の情報を証明し、取引を安全かつ円滑におこなうために必要です。

謄本とは？

謄本とは、原本の内容をそのまま写し取った書類のことです。
土地や建物の場合、法務省が不動産の情報を記載した登記簿を管理しています。
電子データ化が進んでいない時代は、各法務局に保管されている登記簿を謄写し、交付していました。
そのため、登記簿謄本という名称が付けられました。
しかし、近年は電子データ化が進んでいるため、不動産の情報が謄写できなくなっています。
現在は登記事項証明書という書類が交付されますが、内容はこれまでと同様です。

そもそも登記とは？

不動産登記とは、土地や建物に関する権利関係などの情報を、正しく公示するための制度です。
不動産の所有者だけでなく、住宅ローンを使って土地や建物を購入し、返済している場合は担保権者の情報も記録されます。
不動産の所有者は、その家に住んでいる方とは限りません。
インターフォンで呼んで所有者の情報を聞き出せば良いのですが、簡単にいかない場合もあるでしょう。
誰も住んでいない空き家の場合、土地や建物を見ただけで、所有者を判断するのはより困難と言えます。
不動産登記とは、その不動産を見るだけではわからないことをデータとして記録することです。
その記録をまとめ、法務局の印鑑が押された書類が登記簿謄本となります。
ちなみに登記情報は世間一般に公開されているため、自由に取得することが可能です。

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不動産売却の登記簿謄本はいつ必要？取得方法は？

続いて、不動産売却の登記簿謄本はいつ必要なのか、取得方法を含めて解説します。

必要になる場面はいつ？

必要な場面として、下記が挙げられます。

• 不動産売却のとき
• 土地や建物を購入するとき
• 住宅ローンを申し込みするとき
• 確定申告のとき
• 相続発生時など

不動産売却の際は、買主に対して、土地や建物の現況を確認してもらうための資料として提出が求められます。
土地や建物を購入する際も、登記簿謄本に記載されている内容の確認が必要です。
先述のとおり、登記簿謄本には不動産の所在地や所有者だけでなく、設定されている権利関係の情報も記載されています。
その情報は、対象の不動産が、購入に適しているか否かを判断する材料のひとつです。
金融機関は審査をおこなう際、担保として設定する土地や建物の現況を、あらかじめ把握する必要があります。
そのため、住宅ローンを利用してマイホームなどを購入する場合は、登記簿謄本の提出が求められるのです。
さらに、住宅ローン控除の適用を受ける場合も、確定申告書（初年度）に必要となります。
所有者が亡くなり、相続が開始した際も、その不動産を評価するために登記簿謄本が必要です。
土地を分筆する際や合筆する際、地目の変更や遺言書の作成時など、不動産に関する法律行為には提出するのが一般的となります。

取得方法は？

主な取得方法は、窓口での申請とオンライン申請の2つです。
窓口で申請する場合は管轄する法務局で手続きをおこなってください。
先述のとおり、現在は登記情報の電子データ化が進んでいます。
そのため、全国にある土地や建物の登記簿謄本を取得することが可能です。
オンライン申請（インターネットでの申請）の場合は、事前登録やソフトのダウンロードなどをおこなう必要があります。
自宅や外出先から申請できるので、法務局の開庁時間内に足を運べない方におすすめです。
申請後、登記簿謄本は郵送もしくは窓口で受けることになります。

一般的な取得費用は？

取得費用は、窓口で申請する場合は、1通につき600円です。
オンライン申請で、郵送を希望する場合は500円、窓口で取得するなら480円が一般的な費用となります。

閲覧に適したサイトとは？

登記情報提供サービスというサイトでも、同等の内容が記載された書面を取得できます。
しかし、閲覧に適したサイトのため、公印などが付加されません。
そのため、登記情報提供サービスで取得した書類は、公的な証明書として認めてもらえない可能性があります。

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不動産売却の登記簿謄本の見方

最後に、不動産売却時の登記簿謄本の見方について解説します。
登記簿謄本は、下記の内容で4部構成になっています。

• 表題部
• 権利部（甲区）
• 権利部（乙区）
• 共同担保目録

それぞれの記載内容や見方をチェックしていきましょう。

表題部の内容と見方

土地の表題部には、所在地（市町村字まで）や地目、地積や登記がおこなわれた日や原因が記載されています。
売却する土地を特定するための、基本的な情報が記載されているところです。
建物の表題部には、家屋番号や建物の種類、構造や床面積などが記載されています。
所在地は、市町村字に加え、番地まで登録されていることが土地の表題部との違いです。
建物の種類には、居住や事務所、店舗、共同住宅などがあります。
構造とは、主な構成材料や屋根の種類、階層などです。
たとえば「木造・瓦葺屋根・3階建て」というように記載されています。
構成材料は木造以外にも、鉄骨造や鉄骨鉄筋コンクリート造などもあります。
屋根の種類として挙げられるのは、スレート葺や陸屋根などです。

権利部（甲区）の内容と見方

権利部（甲区）には、所有権に関する情報が記載されています。
保存や移転の登記情報も記載されているので、現在の所有者だけでなく、過去の所有者もチェックすることが可能です。

権利部（乙区）の内容と見方

権利部（乙区）には、所有権以外の権利に関する情報が記載されています。
賃借権や地上権などが記載されているのも、権利部（乙区）です。
代表的なのが抵当権で、住宅ローンを使って土地や建物を購入すると、抵当権の設定登記がおこなわれます。
住宅ローンを完済すると、抹消登記がおこなわれ、その情報が記載されます。

共同担保目録の内容と見方

共同担保目録とは、担保に設定されている土地や建物が複数ある場合に記載される情報です。
たとえば、マイホームを購入する場合、土地と建物を一緒に購入すると両方に同じ抵当権が設定されます。
そのため、権利部（乙区）とセットで確認しなければなりません。

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まとめ

登記望謄本とは土地や建物の所有者が誰なのかを証明する書類で、電子データ化が進んだ現在は、登記事項証明書という書類で交付されます。
不動産売却時だけでなく、購入時や住宅ローンの審査時、相続の発生時などさまざまな場面で提出が求められます。
一般的には表題部・権利部（甲区）・権利部（乙区）・共同担保目録の4部構成になっているので、見方についても理解を深めておくと安心です。
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