無道路地は評価額が低くなる？該当するケースや評価額の計算方法を解説！

相続した土地が「無道路地」だった場合、相続手続きに影響を及ぼす可能性があります。
道路に接していない土地は利用しづらく、相続税の評価額が通常より低くなるケースが多いためです。
今回は、無道路地の基本的な定義や相続税評価額の計算方法について解説します。
千葉県成田市で土地の相続を控えている方は、ぜひ参考になさってください。

評価額が下がる？無道路地とは

不動産が遺産に含まれている場合、不動産にどれくらいの価値があるのかを計算しなければなりません。
無道路地は、一般的な不動産よりも価値が低くなりやすく、結果として相続税の負担を軽減できる可能性があります。
まずは無道路地とはなにか、概要や種類について確認しておきましょう。

無道路地とはどのような道路？

無道路地とは、建築基準法上の道路に接しておらず、建築のための接道義務を満たしていない土地のことです。
建築基準法における道路とは、原則として幅員4m以上の公道などを指し、都市計画法に基づいて指定された道路や位置指定道路も含まれます。
また、建物を建てるには、土地が幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があり、これを「接道義務」といいます。
接道義務が設けられているのは、火災や急病などの緊急時に、消防車や救急車が安全に通行・対応できるようにするためです。
なお、無道路地とされるのは都市計画区域内の土地に限られます。
都市計画区域外の土地については、接道していなくても無道路地には該当しません。
都市計画区域には、市街化を進める「市街化区域」や、市街化を制限する「市街化調整区域」などがあります。

無道路地が誕生した背景とは？

無道路地が誕生した背景には、過去の開発や制度の変遷による土地利用のズレが大きく関係しています。
昔の住宅地開発では接道要件が甘く、道路に面していない土地や、通路程度の幅しかない道に面した土地が数多く存在していました。
しかし、その後の法改正で建築基準法の接道義務が厳しくなり、以前は問題なかった土地が無道路地とみなされるようになったのです。
このような土地は「既存不適格」とされ、新たに建物を建てることができません。
さらに、相続や分筆で道路に接していない土地が生まれるなど、意図せず無道路地が生まれてしまう場合もあります。

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評価基準が低くなる？無道路地に該当するケースとは

それでは、実際にどのような土地が無道路地として扱われるのでしょうか。
ここからは、無道路地に該当するケースについて解説します。

無道路地に該当するケース①接道部分が2m未満の土地

接道部分が2m未満の土地は、原則として無道路地に該当します。
建築基準法第43条では、建物を建てるには「幅員4m以上の道路に2m以上接していること」が求められています。
そのため、接している道路が建築基準法上の道路であっても、接道幅が2mに満たない土地は無道路地扱いとなるのが一般的です。

無道路地に該当するケース②一部の間口が2m未満

一部の間口が2m未満の場合も、無道路地に該当する可能性があります。
ポイントは、建築基準法上の道路に2m以上接しているかどうかです。
道路に接する部分が2m以上あっても、建築基準法が定める「接道義務を満たす部分」が2m未満であれば、原則としてその土地は無道路地扱いとなります。
たとえば、全体の間口が6mで、道路に接しているのが1.8mの場合、無道路地に該当します。

無道路地に該当するケース③接している道路が建築基準法上の道路ではない

接している道路が建築基準法上の道路でない場合は、接道していても無道路地となります。
建築基準法で定められた道路にあたらないものとは、たとえば農道や河川敷の土手沿いの道、位置指定を受けていない私道などです。
このような道路にしか接していない土地では、原則として新築や建て替えができません。
一定の条件を満たせば建築が許可されるケースもありますが、利用の制限があるため土地の評価額は下がりやすい傾向にあります。

無道路地に該当するケース④袋地や準袋地

袋地や準袋地も無道路地に該当する可能性があります。
袋地とは、周囲を他人の土地に囲まれていて公道に直接出られない土地のことです。
一方、準袋地は狭い通路や私道を通じてかろうじて道路に接している土地で、旗竿地もこれに含まれます。
袋地や準袋地は、「接している道路の種類」と「接道の長さ（2m以上）」が重要です。
たとえば、旗竿地の竿部分が2m未満であれば無道路地となり、建築は原則としてできなくなります。
一方で接している道路が法42条道路であり、2m以上の接道が確保されている場合は無道路地には該当しません。
袋地や準袋地が必ずしも「無道路地」に該当するわけではありませんが、土地が袋地や準袋地の場合は事前に接道状況をしっかり確認することが重要です。

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無道路地における相続税評価額の計算方法

先述したように、無道路地は相続税評価額が低くなる傾向にあります。
相続税は固定資産税のように納付書が送られてくるわけではなく、ご自身で計算・納付する必要があります。
また、相続税には申告期限があり、原則として相続開始から10か月以内に申告と納税を済ませなければなりません。
スムーズに計算を進めるためにも、最後に無道路地における相続税評価額の計算方法を確認しておきましょう。

無道路地の相続税評価額を計算する方法

無道路地の相続税評価額は、以下の計算式で求められます。
相続税評価額 ＝ 整形地だった場合の評価額 × 不整形地補正率
無道路地は、そのままの状態では使いづらいため、多くの場合「不整形地」として評価されます。
不整形地とは、正方形や長方形のように形が整っていない土地のことです。
このような形の土地は建物を建てたり活用したりしにくく、通常の形の整った土地（整形地）よりも評価額が低くなります。
評価額を出すときには、まず整形地だった場合の価格を計算し、不整形地補正率と呼ばれる調整率をかけて実際の価値を算出します。
不整形地補正率を求めるには、地域の区分（地区区分）や土地の面積（地積区分）など、いくつかの情報が必要です。
より詳しい補正率や計算の仕方は、国税庁のホームページで確認できます。
評価を正確に行うためにも、あらかじめ必要な情報を調べておくことをおすすめします。

無道路地を評価する際に注意すべきポイント

無道路地の評価額を算出する前に、まず本当にその土地が無道路地に該当するかどうかを確認することが大切です。
建築基準法では、幅4m以上の道路に2m以上接していない土地を無道路地と定義していますが、実際には見落としや誤認があることもあります。
たとえば、細い通路にしか接していないように見えても、その通路が建築基準法上の「法42条道路」に該当している可能性があります。
また、建物が建っているからといって、必ずしも現在も接道義務を満たしているとは限りません。
周辺の土地利用や道路状況の変化によって、過去には問題なかった土地が、今では無道路地として扱われるケースもあります。
「建物があるから無道路地ではない」と安易に判断せず、登記簿や古い図面などを活用して、過去から現在に至るまでの接道状況をしっかり確認しておくことが大切です。

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まとめ

無道路地とは、建築基準法に定められた道路に幅2m以上接していない土地を指し、建物の新築や再建築ができないなどの制限を受ける可能性があります。
こうした土地を相続した場合、建築や活用が難しく、売却もうまく進まないことがあるため注意が必要です。
また、無道路地の相続税評価は通常の土地よりも計算が複雑になるため、事前に国税庁のホームページなどで計算方法や必要な情報を確認しておきましょう。
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