根抵当権の付いた不動産を相続した場合の手続きとは？2つの方法を解説

相続する不動産に「根抵当権」が付いていた場合、抵当権とは異なるため注意が必要です。
本記事では、根抵当権とはなにか、そのまま相続する方法と根抵当権を抹消して相続する方法について解説します。
千葉県成田市で根抵当権の付いた物件を相続した方は、ぜひ参考になさってください。

相続前に確認！根抵当権の付いた不動産とは？

根抵当権を理解する前に、まずは、抵当権についてご説明します。
抵当権とは、家や土地を買うときにローンを組むと不動産に設定される権利です。
もしローンの返済ができなくなったら、借り入れ先の金融機関は抵当権を設定した家や土地を取り上げて売ること（強制競売）ができます。
つまり、ローンを返済できなくなったときの担保として、金融機関は不動産に抵当権を設定するのです。
一方、根抵当権とは、不動産を担保としてお金を借りる上限（極度額）を定め、その範囲内で何度でもお金を借りられる仕組みのことです。
抵当権は、住宅ローンを全部返済すると抹消することができます。
一方、根抵当権は、一度設定すれば何度でも借り入れができるのです。

普通の抵当権と根抵当権の違い

普通の抵当権は、1回のローンに対して1回設定します。
新しくお金を借りるたびに手続きが必要です。
一方、根抵当権は、最初に1回設定すれば、その後はその不動産を担保に極度額まで何度でも借り入れができます。
そのため、借り入れのたびに抵当権を設定する手続きの手間や費用が省けます。
根抵当権は、事業資金など、繰り返しお金を借りる必要がある方に便利です。
一方、普通の住宅ローンであれば、普通の抵当権で十分です。
このように、抵当権と根抵当権にはそれぞれ特徴があります。
相続した物件にどちらが付いているかを確認し、適切に対応することが大切です。

根抵当権のついた不動産を相続するには？

事業のための資金調達に使っていた根抵当権を、そのまま引き継ぎたいと思う方もいらっしゃるでしょう。
根抵当権の付いたまま不動産を相続したい場合は、手続きを急ぐ必要があります。
法律上、相続が始まってから6か月以内に登記手続きを終えないと、根抵当権の効力がなくなってしまうからです。
6か月を過ぎると、根抵当権は普通の抵当権と同じになってしまいます。
結果、根抵当権を担保に繰り返しお金を借りることができなくなります。
再びお金を借りたいときは、新しく抵当権や根抵当権を設定し直さなければなりません。
根抵当権のついた不動産を相続したら、できるだけ早く手続きをしましょう。
なお、相続放棄をおこないたい場合は、相続開始を知ってから3か月以内に家庭裁判所に相続放棄の申請が必要です。

▼この記事も読まれています
遠方から不動産売却する方法とは？売却の流れと注意点を解説

根抵当権の付いた不動産をそのまま相続したい場合

事業を続けるために根抵当権を使い続けたい場合は、相続の登記手続きが必要です。
登記手続きは、所有者と借金をしている方（債務者）が同じかどうかで変わってきます。

所有者と債務者が同じ場合

不動産の所有者と債務者が同じ場合は、比較的簡単な手続きで済みます。
必要な手続きは、以下のとおりです。

• 所有権変更登記：相続人を新しい所有者とする
• 相続による債務者変更の登記：債務者の名前を相続人に変更する
• 指定債務者の合意の登記：根抵当権者との合意によって取引を引き継ぐ相続人の登記

被相続人の債務は、相続人全員が相続割合に応じて引き継ぎます。
そのため、債務者変更の登記は、債務を引き継ぐ相続人全員の名義に変更します。
一方、指定債務者とは、相続後も根抵当権者（金融機関）から借り入れをおこなう相続人のことです。
根抵当権者の合意を得て、相続開始から6か月以内に指定債務者の合意の登記をおこなう必要があります。

所有者と債務者が異なる場合

根抵当権の付いた不動産は、所有者と債務者が異なる場合があります。
債務者に相続が発生した場合は、不動産の所有者は変更しません。
債務者を相続人に変更する債務者変更の登記をおこないます。

根抵当権をそのまま相続するときの流れ

まずは、お金を借りている金融機関に連絡し、必要な書類を発行してもらいましょう。
次に、遺産分割協議をおこないます。
家族で話し合い、根抵当権が付いている不動産を誰が相続するか決めます。
相続人が決まった後は、以下の3つの登記をする流れです。

• 新しい所有者への所有権移転登記
• 相続人全員を債務者とする根抵当権の変更登記
• 指定債務者の合意の登記

亡くなった方の債務は、基本的に相続人全員で負うことになります。
ただし、相続時に残っている債務についてのみです。
指定債務者については、今後の根抵当権に基づく取引の債務を引き継ぐことになります。
根抵当権の付いた不動産を相続するには、相続が始まってから6か月以内にこれらの手続きを終える必要があります。

▼この記事も読まれています
登記簿謄本とは？不動産売却で必要なタイミングや見方を解説

不動産の根抵当権を抹消して相続する場合

事業を継がない方が相続した場合は、根抵当権を維持してもあまり意味がありません。
そのため、債務を返済して根抵当権を抹消することをおすすめします。

根抵当権を抹消する方法とは

まずは、根抵当権に基づく債務がいくら残っているかを確認します。
債務が残っていない場合は、根抵当権者（金融機関）の同意を得て、根抵当権を消す手続き（抹消登記）をおこなう流れです。
債務が残っている場合は、返済してからでないと根抵当権を抹消することはできません。
不動産の価値が債務より高い場合は、不動産を売却し、その売却代金で債務を返済する方法があります。
根抵当権の債務は「元本確定」と呼ばれる手続きで債務の金額が確定します。
相続が始まってから6か月経つと、自動的に元本が確定する流れです。
確定した債務を全額返済すれば、根抵当権を抹消することが可能です。
なお、根抵当権を抹消するには、たとえ債務が全額返済済みでも、根抵当権者（金融機関）の同意が必要となります。
手続きが複雑な場合は、不動産会社や司法書士などに相談しましょう。

相続放棄する場合

相続放棄とは、被相続人の遺産も借金も一切引き継がないことを指します。
被相続人の債務が相続財産より多い場合に検討する方が多いです。
とくに、事業用の借り入れがある可能性が高い根抵当権付きの不動産の場合は、債務の額も大きいため要注意です。
相続放棄のメリットは、被相続人の債務の負担や相続財産の管理などの面倒ごとを負わないで良い点になります。
家庭裁判所に相続放棄の申請をおこなう際は、相続財産の申告が必要になるため、まずは相続財産の調査が必要です。
相続開始から3か月の期限を過ぎると、原則として相続放棄はできなくなります。
相続放棄を検討する場合は、相続財産の調査はできるだけ早く始めましょう。
なお、相続放棄をしても、次の相続人や相続財産清算人が決まるまでは不動産の管理をしなければいけません。
たとえば、空き家の戸締りや庭の手入れなどの責任があります。

▼この記事も読まれています
割賦販売とは？割賦販売で不動産売却するメリット・デメリット

まとめ

根抵当権とは、不動産を担保として、限度額の範囲内で何度でもお金を借りられる仕組みです。
根抵当権の付いた不動産をそのまま相続する場合は、6か月以内に相続登記や債務者変更の登記、指定債務者の合意の登記が必要です。
根抵当権を抹消したい場合は、債務を全額返済し、根抵当権者の合意を得て抹消登記をおこなう必要があります。
成田市周辺の不動産売却はハウスドゥ！成田山へ。
3ヶ月以内の成約率は90％越えおり、高価格でスピード感をもって対応させていただきます。
売却のほかに、マンション・土地・一戸建てにも対応しているので、お気軽にご相談ください。