不整形地とは？計算方法と4つの評価方法について解説

相続した土地によっては、土地の形が正方形や長方形ではなく、不整形地といったケースがあります。
しかし、不整形地は、整形地に比べて使い勝手が悪いため、評価が低くなる傾向にあるのです。
そこで、不整形地とはなにか、評価額を計算する方法と評価方法について解説します。
千葉県成田市で不動産を相続する予定がある方は、ぜひ参考になさってください。

土地の評価方法を知る前に押さえておきたい「不整形地」とは？

土地の形には、正方形や長方形、角が切り取られた形、三角形、L字型などさまざまな形が存在します。
ここでは、そのなかでも「不整形地」と呼ばれる土地の形について解説します。

不整形地とは

不整形地とは、簡単にいえば、長方形や正方形でない土地のことです。
たとえば、前述したような角が切り取られた角地や、三角形の土地、旗竿地（L字型）、台形、平行四辺形、境界線がギザギザ・デコボコした土地などです。
このような土地は、相続税や贈与税を計算するときに不整形地として扱われます。
最近の住宅区域では、正方形や長方形のいわゆる整形地と呼ばれる土地に分譲されますが、古くからある土地などは不整形地であるケースも少なくありません。

不整形地は評価額が低くなる

一般的に、不整形地と呼ばれる土地は、整形地に比べて評価額が低くなる傾向にあります。
その理由は、建物を建設する際に有効利用しにくいためです。
たとえば、三角地や台形などの土地の場合、建物の配置や間取りが制限されてしまい、うまく敷地を活用することができません。
また、建築方法に制限が設けられることも評価額が低くなる理由の1つです。
整形地の場合は、四角形の形状をしているため、道路に接している間口が広く、奥行きもある程度確保されています。
しかし、不整形地は、形がいびつなため道路に接する間口が狭いことも多いため、建築基準法などの法律による制限がより厳しくかかる可能性があります。
たとえば、接道義務や建ぺい率・容積率の制限などです。
このような法律に制限がかかる場合は、セットバックをおこなうなど対策が必要になるケースが多くなります。
したがって、いびつな形をした不整形地は、使い勝手が悪く建築に制限がかかることが評価額が低くなる理由として挙げられます。

▼この記事も読まれています
子なし夫婦の相続人は誰？よくある不動産相続トラブルと対策も解説

不整形地の評価額を計算する方法と手順

一般的に評価額が低いとされる不整形地ですが、どのような方法で計算されるのでしょうか。
ここでは、不整形地の評価額を計算する手順を解説します。

手順①不整形地の路線価を確認する

まずは、対象の不整形地の路線価を確認します。
路線価は、国税庁のホームページ上で公開されている「路線価図・評価倍率表」で調べることができます。
道路に「400D」などが記載されていますが、土地の価格に関するのは数字の箇所です。
たとえば、400Dの場合は、400に1,000を掛けた数値が路線価となります。

手順➁不整形地を整形地としたときの評価額を計算する

次に、不整形地を整形地と仮定したときの土地の評価額を算出していきます。
これは、想定整形地と呼び、評価額を計算する際は路線価を用います。
想定整形地は、路線価に面積を掛けて算出でき、たとえば1㎡あたり40万円の場合で面積が200㎡であれば、「40万円×200㎡＝8,000万円」です。

手順③地積区分とかげ地割合を算出する

次に、地積区分、かげ地割合、地区区分を求めます。
地区区分については、土地の利用状況をもとに国税庁が定めています。
地積区分は、土地の広さによって決まり、先ほどの想定整形地内の欠けた部分の土地がかげ地です。
たとえば、凹の形状の場合は、中心部分の欠けているところがかげ地となります。
かげ地割合は、「かげ地の面積÷想定整形地の面積」で算出することが可能です。

手順④不整形地補正率を求める

次に、先ほどの区分やかげ地割合から不整形地補正率を算出していきます。
まずは、地積区分表でA・B・Cのどれに当てはまるか確認し、かげ地割合を計算し不整形地補正表に当てはめます。

手順⑤不整形地の評価額を算出する

想定整形地の評価額と不整形地補正率が算出できたら、これらを掛け合わせて不整形地の評価額を求めます。
計算式にすると以下のとおりです。
不整形地の評価額＝想定整形地の評価額×不整形地補正率
このように、不整形地の評価額を計算する際は、国税庁のホームページ上で閲覧できる「路線価図・評価倍率表」と「不整形地補正率表」を用いて計算していきます。

▼この記事も読まれています
根抵当権の付いた不動産を相続した場合の手続きとは？2つの方法を解説

不整形地の4つの評価方法とは？

不整形地の基本的な計算方法についてご説明してきましたが、実際は、土地によっていびつな形だったりデコボコだったりします。
そのため、土地の状態によって計算は複雑になるため注意しましょう。
国税庁は、不整形地の評価方法として以下の4つを定めています。

評価方法①整形地に区分して評価する

1つ目の方法は、不整形地を整形地（長方形や正方形）に分割して、それぞれの評価額の合計を算出し、それに不整形地補正率を掛ける方法です。
たとえば、L字型や凹凸のような土地の境界線が直線で作られている形状の土地におすすめです。

評価方法➁計算上の奥行距離を用いる方法

2つ目の評価方法は、計算上の奥行距離を用いて不整形地を評価する方法です。
奥行きの距離は、実際の間口から遠い距離ではなく、道路に接する長さと不整形地の面積から求める理論値のことです。
奥行距離と間口の距離から路線価を算出し、これに奥行価格補正率表にある補正率を掛けて価格を出します。
この評価方法は、間口がわかればさまざまな不整形地にも利用できるため、もっともよく使用されている方法です。

評価方法③近似整形地を使う

3つ目の評価方法は、不整形地に似ている近似整形地を用いる方法です。
この方法は、不整形地が整形地になったことを仮定し、その近似整形地からはみ出している不整形地の面積と近似整形地に含まれる面積から価格を導き出す方法になります。
この評価方法が向いている土地は、四角形に補正できそうな場合です。
ただし、近似整形地は、角が90度であれば必ず四角形でなくてもよいため、多く用いられている方法といえるでしょう。

評価方法④差し引き計算をする

4つ目の評価方法は、近似整形地と接している整形地を合わせて計算し、接している整形地を差し引く方法です。
この評価方法がよく用いられる土地は、L字型で境界線がデコボコしているような場合です。
たとえば、L字型であれば、欠けた部分を加えて、その加えた近似整形地で価格を計算して、追加した箇所の価格を差し引き、そのうえで不整形地補正率を掛けて算出します。
ただし、ほかの3つの評価方法よりも難易度が高くなります。
そのため、土地の形が複雑といった場合は、専門家に相談しながら進めると良いでしょう。

▼この記事も読まれています
土地の相続で起こり得るトラブル事例と解決策について解説

まとめ

評価額が低いとされる不整形地ですが、不整形地でもいびつな形をしていたりデコボコしていたりとさまざまなため、その都度判断が必要になります。
土地の形状をどう捉えるか、どの計算方法を用いるのかによって相続税額に大きく影響するため注意が必要です。
とくに、複雑な形状の土地が相続財産に含まれる場合は、専門家に相談しながら進めることをおすすめします。
成田市周辺の不動産売却はハウスドゥ！成田山へ。
3ヶ月以内の成約率は90％越えおり、高価格でスピード感をもって対応させていただきます。
売却のほかに、マンション・土地・一戸建てにも対応しているので、お気軽にご相談ください。