リースバック契約中の退去は？契約期間中の自主退去と強制退去について解説

リースバックを利用すれば、マイホームを売却して現金化した後も、そのまま同じ家に住み続けることが可能です。
ただし、契約内容や状況によっては貸主側から退去を求められる場合があるため、事前に注意点を把握しておく必要があります。
本記事では、リースバックにおける退去のタイミングや強制退去となるケース、退去する際の注意点について解説します。
千葉県成田市でリースバックの利用をご検討中の方や不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

リースバックでは退去のタイミングに注意が必要？

はじめに、リースバックとはなにか、賃貸借契約の種類と退去のタイミングについて解説します。

リースバックとは

リースバックとは、不動産の売買と賃貸借契約がセットになった仕組みのことです。
自宅を売却して資金を得た後、その同じ物件を購入した不動産会社と賃貸契約を結び、家賃を支払うことで引き続き住み続けられます。
通常、住宅を売却すると買主に引き渡す必要がありますが、リースバックの場合は売却後もそのまま住み続けられるため、引っ越しをしたくない方におすすめです。
また、契約内容によっては将来的に再び購入し直せるケースもあります。
たとえば、今はまとまった資金が必要で売却するけれど、生活が安定したら買い戻すといったことも可能です。

リースバックにおける賃貸借契約の種類

リースバックで結ばれる賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。
普通借家契約とは、契約期間が終了しても借主が希望すれば更新可能な契約です。
一般的に契約期間は2年ほどですが、貸主に正当な理由がなければ更新を拒否できません。
そのため、長期間住み続けられるのが特徴です。
一方で定期借家契約とは、契約期間が満了すると自動的に終了する契約形態です。
貸主の同意があれば再契約して住み続けることも可能ですが、同意が得られなければ退去しなければなりません。

退去のタイミング

リースバック利用中に退去が必要になるタイミングは主に2つあります。
1つ目は、契約期間満了における退去です。
普通借家契約の場合、契約期間が終了した際に借主が更新を希望しなければ退去することになります。
定期借家契約では契約期間の終了とともに契約が終了し、再契約が成立しなければ、そのタイミングで退去しなければなりません。
2つ目は、契約期間中に自主的に退去するケースです。
この場合は契約解除となりますが、賃貸借契約書に中途解約可能である旨の記載が必要です。
記載がない場合、契約途中での退去は原則として認められないため、契約締結前に解約条件をよく確認しておきましょう。

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リースバック利用中に強制退去となるケース

リースバックは、自宅を売却した後も家賃を支払うことでそのまま住み続けられる便利な仕組みです。
しかし、契約内容によっては強制的に退去しなければならないケースもあります。
トラブルを避けるためにも、どのような場合に強制退去となるのか、主なケースを確認しておきましょう。

契約違反があった場合

まず1つ目は、借主が契約違反を犯した場合です。
リースバックを利用するには、通常の賃貸借契約と同様に契約で定められたルールを守る義務があります。
契約違反の例としてとくに多いのが「家賃の滞納」です。
家賃を支払わずにいると貸主に損害が生じるため、通常は家賃の滞納が2〜3か月続いた段階で契約解除と強制退去が求められます。
滞納が続くと法的措置に発展することもあるので、家賃の支払いは滞りなく行うことが重要です。
また、以下のような行為も契約違反とみなされる可能性があります。

• 無断で他人に部屋を貸す（転貸）
• 無許可で物件を改築・改装する（増改築）
• 契約で禁止されている用途で利用する（事業利用など）

契約違反が発覚した場合は貸主から是正の要求があり、それに応じなければ契約解除や強制退去につながります。
リースバックの契約内容は貸主によって異なるので、契約締結前に必ず内容をよく確認し、契約違反をしないよう心がけましょう。

定期借家契約で再契約ができない場合

2つ目は、契約形態が定期借家契約の場合です。
定期借家契約とは、一定期間で契約が終了する賃貸借契約のことです。
更新の制度がないため、原則として契約期間が満了すればそのまま退去しなければなりません。
「このまま住み続けたい」と考えた場合は、貸主と再契約を結ぶ必要があります。
しかし、この再契約は貸主の合意が必要であり、貸主側が再契約に応じなければ、契約終了のタイミングで退去せざるを得ません。
仮に再契約ができたとしても、新たな契約条件になることが多く、家賃が値上がりするケースもあります。
その場合、提示された条件に納得できなければ、退去を選択することになるでしょう。
このように、定期借家契約の場合は「必ず住み続けられる」という保証がありません。
したがって、リースバックを利用する際は、事前に「普通借家契約」か「定期借家契約」かを必ず確認することが大切です。
長期間安心して住み続けたい方には、更新可能な普通借家契約を選ぶことをおすすめします。

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リースバック契約期間中に退去する際の注意点

リースバックを利用して自宅に住み続けているうちに、さまざまな事情で途中退去を検討することもあります。
その際には、事前にいくつか押さえておきたい注意点があります。
スムーズに新たな生活に移行するためにも、退去時には以下の3つのポイントに注意しましょう。

費用面の負担を慎重に検討する

毎月の家賃支出が家計を圧迫してきたという理由で、退去を検討する方も少なくありません。
しかし、退去を決めた場合でも、新しい住まいにかかる初期費用が発生します。
たとえば、新たな賃貸物件を借りる際には、敷金・礼金、仲介手数料が必要です。
さらに、引っ越し費用や新居での家具・家電の買い替え費用もかかる可能性があります。
後悔しないためには、退去後の費用とリースバックを継続した場合の家賃負担を総合的に比較し、よく検討することが大切です。
また、一度リースバック契約を解除してしまうと、原則として物件を再び買い戻すことはできません。
将来的に買い戻しを希望している方は、その点も含めて退去の判断を慎重に進める必要があります。

スケジュールに余裕を持つ

家賃負担などを理由に退去を決めた場合は、できるだけ早めに新しい住まい探しを始めましょう。
とくに繁忙期（春や秋）になると良い物件は早く埋まってしまうため、時間的な余裕を持って探すことが大切です。
新居が見つかるまでの間も、現状のリースバック契約の家賃は発生し続けます。
準備が遅れるほど費用負担が増えてしまうリスクがあるので、情報収集と決断は早めに行う必要があります。

家財の整理を進める

これまで長年暮らしてきた自宅でそのまま生活していると、家財の量も自然と増えているはずです。
いざ退去のタイミングになると、これらをすべて整理・撤去する必要があり、想像以上に時間と手間がかかります。
引っ越し間際に慌てて対応すると、不要な費用が発生したり、引っ越し作業が間に合わなかったりといった問題につながります。
退去の意向が固まった段階で、できるだけ早く家財の整理に取りかかりましょう。

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まとめ

リースバックは自宅を売却後も住み続けられる便利な仕組みですが、退去のタイミングや契約内容に注意が必要です。
契約形態（普通借家契約か定期借家契約）や契約違反によっては強制退去となる場合もあります。
また、途中退去時には費用面の検討、新居探し、家財整理など、事前準備が欠かせません。
トラブルを避けるためにも契約内容をよく確認し、計画的に行動しましょう。
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