譲渡所得があると扶養控除を受けられない？不動産売却と扶養の関係とは

不動産を売却して収入を得ると、「扶養から外れるのではないか」と心配になる方も多いでしょう。
扶養といってもいくつかの種類があり、外れるケースもあれば外れないケースもあります。
そこで今回は、不動産売却と扶養の関係について、扶養から外れるデメリットや外れないための対策などを解説します。
千葉県成田市で扶養に入っているご家族の不動産を売却しようとお考えの方は、ぜひご参考にしてください。

譲渡所得がある場合の扶養控除！外れるものと外れないもの

不動産を売却して利益が出ると「譲渡所得」が発生し、売主の所得が一時的に増えます。
扶養に入っている方が不動産の所有者である場合、譲渡所得の影響で扶養から外れてしまう可能性があるため注意が必要です。
扶養には「税制上の扶養」と「社会保険上の扶養」があり、それぞれ判定基準が異なるので、それぞれについて見ていきましょう。

税金の扶養は外れるのか

譲渡所得があると、税制上の扶養（とくに配偶者控除や扶養控除）から外れることがあります。
配偶者控除を受けるためには、扶養されている配偶者の合計所得金額が48万円以下であることが条件です。
給与収入のみの場合、103万円以下であれば控除対象になりますが、譲渡所得が加わるとこの基準を超えてしまう可能性があります。
控除対象外になると、世帯主の所得控除が減るため、結果として所得税や住民税の負担が増えることになります。

社会保険の扶養は外れるのか

一方、社会保険の扶養に関しては、譲渡所得があってもすぐに外れるわけではありません。
たとえば協会けんぽでは、「年収130万円未満」かつ「被保険者の年収の半分未満」であれば扶養認定されますが、譲渡所得のような一時的な収入はこの年収基準に含まれないケースが多いです。
ただし、健康保険組合によっては一時的な収入であっても収入とみなす場合があるため、事前に会社または保険組合に確認しておくことをおすすめします。

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譲渡所得がある場合の扶養控除！扶養から外れた場合のデメリット

譲渡所得の発生により扶養から外れてしまうと、家計に対してさまざまな影響があります。
ここでは「税制面」と「社会保険面」それぞれのデメリットを確認しておきましょう。

税制面のデメリット

税制上の扶養から外れてしまうと、世帯主が受けていた配偶者控除や扶養控除が適用されなくなります。
これらの控除は、納税者の課税所得を減らして所得税や住民税の負担を軽くする仕組みです。
しかし、扶養の条件を満たさなくなると控除が使えなくなり、その分課税所得が増えるため、結果として税負担が大きくなってしまいます。
たとえば、扶養されている家族が不動産を売却して一時的に譲渡所得を得た場合でも、その年の合計所得金額が48万円を超えると、配偶者控除や扶養控除の対象外となります。
たとえ収入が継続的なものでなく一時的なものであっても、所得の合計が48万円を超えた時点で控除は認められません。
これにより、世帯全体の税額が増加する可能性があるため注意が必要です。

社会保険面のデメリット

社会保険の扶養から外れると、扶養に入っていた方自身が健康保険と年金に加入し、保険料を負担する必要が出てきます。
国民健康保険や国民年金に加入することになれば、月額の支出が数万円増える可能性もあります。
社会保険の扶養は一時的な所得では外れにくいものの、加入している保険制度によって取り扱いが異なるため注意が必要です。
また、譲渡所得の有無にかかわらず、一定の金額を超えると譲渡所得税が課される点も忘れてはいけません。

譲渡所得税とは

譲渡所得税とは、不動産売却により得た譲渡所得（売却益）に対して課される税金です。
譲渡所得の計算は以下の式で求めます。
譲渡所得 = 譲渡価格 −（取得費 + 譲渡費用）
譲渡価格は不動産の売却額、取得費は不動産購入時に要した費用、譲渡費用は売却にかかった費用を指します。
これらの費用を差し引いたあとの金額がプラスになる場合、譲渡所得税が課されます。
税率は「売却した年の1月1日時点」で不動産の所有期間が5年を超えているかどうかで異なり、5年以下の場合は39.63％、5年を超えると20.315％です。
なお、取得費には不動産購入額を含むことができますが、建物については「減価償却」を考慮しなければなりません。
減価償却とは、建物の価値が時間の経過とともに下がっている（消耗している）ことを前提に、譲渡所得を計算するための調整です。
減価償却費は以下の計算式で求めます。
建物購入額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
償却率は構造や用途によって異なり、木造住宅は0.031、鉄筋コンクリート造は0.015、軽量鉄骨造（骨格材の肉厚3mm以下）は0.028です。

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譲渡所得がある場合の扶養控除！扶養から外れないための対策

譲渡所得の影響で扶養から外れてしまうと、結果的に家計の負担が増える可能性があります。
扶養から外れたくない場合は、以下の対策を検討しましょう。

対策1：贈与してから売却する

不動産の所有者を扶養者（たとえば夫）に変更し、贈与後に夫名義で売却すれば、扶養に入っている妻の所得にはなりません。
ただし、注意すべき点が2つあります。
1つ目の注意点は、夫の合計所得が1,000万円を超えると、配偶者控除の対象外になってしまうことです。
たとえ妻の所得が48万円以下であっても、夫の年収が高すぎる場合には配偶者控除を受けることができなくなります。
その結果、税金の軽減効果が得られない可能性があります。
2つ目の注意点は、不動産の贈与をおこなう際に贈与税や登録免許税、不動産取得税などの税負担が発生することです。
とくに贈与税は基礎控除額を超えると高額になることがあるため注意が必要です。
譲渡所得にかかる税金と、不動産を贈与した場合に発生する税金のどちらがより負担が少ないかを比較し、慎重に判断する必要があるでしょう。

対策2：譲渡所得の特例を活用する

不動産を売却する際には、「譲渡所得の特別控除」などの各種特例制度を利用できる場合があります。
これらの特例を活用すれば、譲渡所得を大きく減らすことができ、結果として扶養から外れるリスクを抑えることが可能です。
たとえば、相続によって取得した空き家を売却するケースでは、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」を利用できる可能性があります。
この特例を適用できれば、譲渡所得から最大3,000万円まで控除され、課税対象となる所得が大幅に減少します。
特例を利用するにはいくつかの要件をすべて満たす必要があるため、国税庁のホームページなどで確認しておきましょう。
内容が複雑でご自身で手続きがするのが難しいと感じる場合は、専門家へ相談することをおすすめします。

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まとめ

不動産を売却すると譲渡所得が発生し、扶養から外れる可能性があります。
税制上の扶養では年収48万円超で配偶者控除などが受けられなくなり、社会保険上も保険料の自己負担が発生する場合があります。
対策として不動産を贈与してから売却する方法や、譲渡所得の特別控除を活用する方法があるため、いずれも事前に条件を確認し、必要に応じて専門家に相談することが大切です。
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