不動産売却における短期譲渡所得とは？計算方法と控除制度も解説

不動産の所有期間が短い場合は、売却時に利益が生じると「短期譲渡所得」として扱われるため、税金が高くなる可能性があります。
税金の負担が大きくならないためには、事前に計算方法や利用できる控除制度について把握しておくと良いでしょう。
そこで、短期譲渡所得とはなにか、計算方法や受けられる可能性がある控除について解説します。
千葉県成田市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却前に知っておきたい「短期譲渡所得」とは？

不動産を売却した際に利益が発生すると、その利益に対して「譲渡所得税（所得税、住民税、復興特別所得税の総称）」がかかります。
売却時に発生した利益のことを「譲渡所得」と呼びます。
ここでは、税率が高いほうの短期譲渡所得に注目し、概要と課税方式について見ていきましょう。

短期譲渡所得とは？長期譲渡所得との違い

短期譲渡所得とは、不動産の所有期間が5年以下で売却して得た所得のことです。
譲渡所得（利益）は、不動産をどのくらい所有していたかによって「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分けられ、税率が大きく異なります。
ここでいう所有期間とは、不動産を取得した日の翌日から売却した年の1月1日までを指します。
短期譲渡所得と長期譲渡所得の大きな違いは、以下の2つです。

• 所有期間の違い
• 税率の違い

まず、両者の違いとして所有期間が挙げられます。
短期譲渡所得の場合は、前述したように所有期間が5年以下の不動産で得た所得です。
一方で、長期譲渡所得の場合は、所有期間が5年を超えている場合に適用されます。
また、2つ目の大きな違いは、税率です。
短期譲渡所得の場合に適用される税率は、39.63％（所得税30％・住民税9％・復興特別所得税0.63%）です。
長期譲渡所得の場合は20.315%（所得税15％・住民税5％・復興特別所得税0.315%）になります。
このように、不動産の所有期間によって税率が大きく異なるため、売却するタイミングには注意しましょう。

譲渡所得の課税方法

不動産売却した際の譲渡所得にかかる税金は、給与所得や事業所得とは分けて計算される「分離課税」が採用されています。
通常、給与所得などは、さまざまな所得を合計した金額に定められた税率を乗じて計算する「総合課税」です。
しかし、不動産で得た利益のような譲渡所得については、一時的に高額な金額となるため、ほかの所得と合わせてしまうと税率が高くなる可能性があります。
そのため、ほかの所得とは切り離し、譲渡所得のみで計算される分離課税が採用されているのです。
なお、分離課税の場合は、会社員の方でも売却した翌年に確定申告が必要になるため注意しましょう。

▼この記事も読まれています
ハウスメーカーの家が売却しやすい理由とは？重要視されるポイントも解説

不動産売却における短期譲渡所得の計算方法とは？

続いて、短期譲渡所得の計算方法を解説します。

短期譲渡所得の計算方法

不動産の譲渡所得は、以下のように収入金額から購入時にかかった費用と、売却時にかかった費用を差し引いて求めます。
譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
なお、上記の式から算出された譲渡所得に対して税金が課税されます。
ここからは、この計算式に出てくる収入金額、取得費、譲渡費用、特別控除についてご説明します。

①収入金額

収入金額とは、建物や土地を売却した際の価格を指し、実際に売主が受け取るお金のことです。
これは、譲渡所得を計算するうえでの基礎となり、基本的には売買契約書に記載された金額を指します。
また、売却時に固定資産税や都市計画税の清算金を受け取った場合は、その金額も収入金額に含める必要があります。
つまり、収入金額とは、売却によって得た総額のお金と考えたら良いでしょう。

②取得費

取得費とは、不動産を購入した際にかかった費用のことで、購入代金や登録免許税、印紙代、仲介手数料が該当します。
なお、建物は時間が経つにつれて価値が減少するため、購入代金から所有期間に応じた「減価償却費」を差し引いた金額です。
減価償却費とは、「建物の取得価格×0.9×償却率×経過年数」によって計算されます。
一方で、取得費が不明といった場合は、売却した価格の5％相当額で計上することも可能です。
ただし、実際の取得費よりも少なく計上することになるため、結果的に損をしてしまう可能性が高く、できるだけ取得費がわかる書類を探すことをおすすめします。

③譲渡費用

譲渡費用とは、不動産を売却した際にかかった費用を指し、仲介手数料や印紙代、解体費、立退料などが含まれます。
譲渡費用は、不動産を売却するために直接必要となった経費のため、修繕費や固定資産税などの維持費は含まれないため注意しましょう。

④特別控除

特別控除とは、一定の要件を満たしている場合に、譲渡所得の金額から一定の金額を差し引ける制度です。
不動産売却では、売却時に利用できる特例がいくつか用意されています。
特別控除についての詳細は、次章でご説明します。

▼この記事も読まれています
遠方の不動産を売るときの契約方法は？「持ち回り」「代理」「司法書士に依頼」の方法を解説

短期譲渡所得に利用できる控除制度とは

短期譲渡所得を含む譲渡所得を計算する際は、さまざまな控除が利用でき、適用されれば大きな節税が期待できます。
ここでは、適用される可能性がある控除を解説します。

控除制度①居住用財産の3,000万円特別控除

不動産売却時にもっとも利用できる可能性が高いのが、居住用財産の3,000万円控除です。
3,000万円特別控除は、自宅を売却した場合に利用できて、譲渡所得から最大で3,000万円まで控除できる特例です。
そのため、譲渡所得を大幅に減らすことができ、非常に節税効果が期待できる特例といえるでしょう。
ただし、利用するためには一定の要件を満たす必要があるため、詳細な要件については国税庁のホームページでご確認ください。

控除制度➁収用等により土地建物を売ったときの特例

土地収用法などで収用権が認められている公共事業のために不動産を売却した場合は、収用などの課税の特例を受けることができます。
特例が適用されれば、最大で譲渡所得から5,000万円まで控除されます。
ただし、特例を受けるためには、転売目的ではなく固定資産として保有することなど、いくつかの条件を満たさなければなりません。

控除制度③特定土地区画整理事業等のために土地を売却した場合の特別控除

地方自治体や国などがおこなう特定土地区画整理事業のために不動産を売却した場合、譲渡所得から最大で2,000万円が控除されます。
ただし、この控除を利用するためには、30ヘクタール以上が必要であることなど、いくつかの要件を満たす必要があります。
また、併用できない特例も多いため注意しましょう。
このように、不動産売却時には利用できる特例が多いため、うまく活用すれば節税につなげることができます。

▼この記事も読まれています
一戸建て・マンションは居住中に売却できる！思わぬメリットも

まとめ

不動産を売却する際に所有期間が5年以下の場合、短期譲渡所得に該当し、税金が高くなる可能性があります。
ただし、売却時にはマイホームを売却した際などに受けられる特例がいくつか用意されているため、うまく利用すれば大幅に税金を抑えられます。
また、譲渡所得を計算する際の取得費や譲渡費用を漏れなく計上することも、譲渡所得を減らすことに繋がるため、結果的に節税対策になるでしょう。
成田市周辺の不動産売却はハウスドゥ！成田山へ。
3ヶ月以内の成約率は90％越えおり、高価格でスピード感をもって対応させていただきます。
売却のほかに、マンション・土地・一戸建てにも対応しているので、お気軽にご相談ください。