不動産売却の際に知っておきたい長期譲渡所得とは？税金の計算方法も解説！

不動産を売却すると、税金が課される可能性があります。
長期譲渡所得の場合は税率を抑えられるので、税金の負担を軽減できるでしょう。
そこで今回は長期譲渡所得とはなにか、税金の計算方法や受けられる可能性のある控除などもふまえて解説します。
千葉県成田市で不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

長期譲渡所得とは①不動産を売却する際に知っておきたい概要

長期譲渡所得とは、譲渡所得の種類です。
不動産の譲渡所得にかかる税率は2種類あり、どちらに該当するかによって税金の額が変わります。
まず、譲渡所得とはなにかを確認しておきましょう。

譲渡所得とは

譲渡所得とは、不動産の売却によって生じた利益のことです。
その利益は所得であるため所得税と復興特別所得税、住民税が課され、総称して譲渡所得税といいます。
所得が生じて税金が課される場合は、確定申告をしなくてはなりません。
会社員の場合、給与所得は会社が本人に代わって確定申告をしているので、普段はおこなっていないことが多いでしょう。
しかし、譲渡所得は分離課税であり、総合課税である給与所得とは別に計算が必要です。
そのため、会社員であってもご自身で確定申告をする必要があります。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の違いとは

2つの譲渡所得の違いは、売却した不動産を所有していた期間です。
所有期間が5年を超える不動産を売却して得た利益は長期譲渡所得、5年以下の不動産を売却して得た利益は短期譲渡所得に該当します。
所有期間は、不動産の購入日から売却した年の1月1日までを数えます。
相続した不動産の場合は、被相続人が購入した日から数えましょう。
なお、所有期間は売却日までを数えるわけではない点に注意が必要です。
たとえば、2020年6月1日に購入した不動産を2025年12月31日に売却すると、短期譲渡所得になります。
カレンダー上では5年を超えますが、譲渡所得のルールでは2025年1月1日までを数えるからです。
この場合、長期譲渡所得にするためには2026年1月1日以降に売却しなくてはならないので、カウントする際は注意しましょう。
そして、2つの譲渡所得の違いには譲渡所得税の税率も挙げられます。
長期譲渡所得の税率は、所得税が15％で復興特別所得税が0.315％、住民税5％の合計20.315％です。
短期譲渡所得の場合は所得税が30％で復興特別所得税が0.63％、住民税が9％で合計すると39.63％です。
つまり、所有期間が5年を超えるかどうかによって税率が倍近くも変わってしまいます。
そのため、不動産を売却するときは、可能であれば所有期間が5年を超えてから売ったほうが良いでしょう。

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長期譲渡所得とは②譲渡所得税を計算する方法

長期譲渡所得の概要を理解したら、次は譲渡所得税の計算方法を確認しましょう。
譲渡所得税を計算するためには、譲渡所得を算出する必要があります。
そこで、まず譲渡所得の計算方法を解説します。

譲渡所得を計算する方法とは

譲渡所得を計算する式は、以下のとおりです。
譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）
譲渡収入金額とは、不動産の売却価格です。
取得費とは不動産を購入する際にかかった費用であり、土地の購入代金や建物の建築費、購入時に支払った仲介手数料や印紙税などが該当します。
不動産が建物の場合は、建物の価格から減価償却費相当額を差し引きます。
なぜなら、建物は時間の経過とともに価値が減少する資産であるため、減少した価値を差し引く必要があるからです。
減価償却費相当額は、「建物取得価額×0.9×償却率×経過年数」の計算式で算出しましょう。
譲渡費用とは不動産を売却する際にかかった費用で、仲介手数料や印紙税、売却のためにおこなった測量費用や解体費用などが該当します。
以上の金額を当てはめて計算し、結果がプラスになった場合は、譲渡所得が生じたことになるので確定申告が必要です。
なお、特別控除などの特例を利用すると譲渡所得がゼロになる場合は、譲渡所得税は発生しません。
特別控除に関しては後述しますが、たとえば譲渡所得から3,000万円を差し引くことのできる特例を適用するとゼロになることがあります。
その場合は譲渡所得税を納める必要はありませんが、確定申告は必要なので忘れずにおこないましょう。

長期譲渡所得で譲渡所得税を計算する方法とは

譲渡所得を算出したら、以下の式で譲渡所得税を計算できます。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
長期譲渡所得の場合は、税率に20.315％を入れて計算しましょう。
たとえば譲渡所得が1,000万円の場合、譲渡所得税は「1,000万円×20.315％＝203万1,500円」です。
税金の内訳は所得税が150万円、復興特別所得税が3万1,500円、住民税が50万円です。

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長期譲渡所得とは③受けられる可能性のある控除

譲渡所得税の計算方法を確認すると、長期譲渡所得でも大きな負担になることがわかります。
ただし、譲渡所得税にはさまざまな特例があり、要件を満たすと税率の軽減や控除を受けることができます。
おもな3つの特例について、それぞれ確認しておきましょう。

1：軽減税率の特例

所有期間が10年超えのマイホームを売却した場合は、要件を満たすと軽減税率の特例を適用できます。
この特例を適用すると、譲渡所得の金額が6,000万円以下の部分の税率が14.21％になります。
6,000万円超えの部分は、長期譲渡所得と同じ20.315％です。
たとえば、長期譲渡所得が1,000万円の場合の税額は203万1,500円ですが、この特例を適用できると142万1,000円になります。
このように、税金の負担軽減につながるので、要件を満たしている場合は忘れずに利用しましょう。

2：3,000万円の特別控除の特例

マイホームを売却した際に要件を満たす場合は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を適用できます。
この特例を適用すると譲渡所得から最高3,000万円まで控除できるので、負担を大きく軽減できるでしょう。
要件には、自分が居住している家屋であることや、現在住んでいない場合は住まなくなってから3年を経過する日が属する年の12月31日までに売ることなどがあります。
軽減税率の特例と併用可能なので、要件を満たす場合はどちらも利用しましょう。

3：相続した空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例

相続または遺贈によって取得した被相続人の居住用家屋またはその敷地を売却した場合は、要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。
これを、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」と言います。
要件は、昭和56年5月31日以前に建築されたことや、相続の開始があった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却することなどです。
この特例には期限が設けられているので、相続した空き家を使わない場合は早めに売却を検討しましょう。

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まとめ

不動産は、所有期間が5年を超えてから売却したほうが税金の負担を軽減できます。
所有期間が5年を超えると長期譲渡所得となり、短期譲渡所得よりも税率が低くなるからです。
譲渡所得税の節税方法には、ほかにも税率の軽減や譲渡所得の控除を受けられる特例などがあるので、要件を満たしていたら利用しましょう。
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