不動産売却で必要な告知書は誰が記載する？記載する際の注意点も解説

不動産売却では、物件の状況を買主へ伝えるための「告知書」を売主が記載する必要があります。
告知書は、売主と買主とのトラブル回避のためにも重要な書類であるため、記載する際の注意点などを事前に把握しておくと良いでしょう。
そこで今回は、不動産売却に必要な告知書とは何かや、告知書は誰が記載すべきなのか、また記載する際の注意点を解説します。
千葉県成田市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひこの記事を参考になさってください。

不動産売却時に必要な告知書とは？

不動産売却では「告知書」と呼ばれる書類も契約書と同様に重要な役割を果たします。
ここでは、不動産売却における告知書とはどのような書類なのかを解説します。

告知書とは

告知書とは、物件状況報告書とも呼ばれ、売買の対象となる土地や建物の状況を買主へ報告するための書類です。
売主が把握している瑕疵や不具合などすべてを告知書で報告する必要があります。
告知書は、買主へ状況を正しく伝えることが前提ですが、売却後の契約不適合責任やトラブルを回避するためでもあります。
正しく物件の状態を記載していなければ、契約不適合責任に問われ契約解除や損害賠償請求に問われる可能性があるからです。

告知書の記載事項

告知書には、現在の瑕疵だけでなく過去の履歴の記載も必要です。
また、いつ頃にどのような修繕をおこなったかも併せて記載しましょう。
告知書の主な記載内容は以下のとおりです。

• 雨漏り、シロアリ被害などの建物の瑕疵について
• 境界確定の状況、地盤沈下・軟弱など
• 騒音・振動、臭気など
• 事件や事故など
• 管理費や管理組合に関する事項（マンションの場合）

告知書には、雨漏りやシロアリ被害などの建物の瑕疵以外にも、事件や事故などの心理的瑕疵も記載する必要があります。
心理的瑕疵の対象となる物件は、過去に自殺や他殺が起こったような物件で、不動産を購入するにあたって心理的に抵抗を感じるような場合です。
また、物件に影響を及ぼすような騒音や振動、臭気なども記載しなけれなりません。

付帯設備表との違い

告知書と混同しやすい書類に「付帯設備表」があります。
付帯設備表とは、物件の設備に関する状況について買主に明確にして引き渡す書類です。
水回りや居住空間、玄関などの設備について、故障や不具合があるかどうかもすべて記載します。
このように付帯設備表は設備に特化した書類である一方で、告知表は物件全体の不具合を記した書類です。

▼この記事も読まれています
ハウスメーカーの家が売却しやすい理由とは？重要視されるポイントも解説

不動産売却で必要な告知書は誰が記載すべき？

告知書のことがわかったところで、この告知書はいったい誰が書くのが正しいのでしょうか。

誰が告知書を記載するのか

結論から言えば、告知書は売主本人が責任を持って記載すべきと言えます。
なかには「重要な書類なのであれば、不動産会社が記載すれば良いのでは？」とお考えの方もいらっしゃいます。
しかし、売主本人しかわからないこともあるので、トラブル回避のためにも原則として売主が記載しなければなりません。
不動産売却にあたって、不動産会社が作成する書類は「売買契約書」や「重要事項説明書」などです。
一方で、売主が記載すべき書類は「告知書」と「付帯設備表」です。
過去に修繕した履歴やリフォームの有無など、売主にしかわからないことをしっかり書面に残すことが大切になります。
また、告知書は最後に売主の署名と押印が必要です。
つまり、告知書に記載された内容に関する責任は、最終的に売主本人にあることになります。

告知書の記載方法とは

告知書を一から売主が作成するわけではありません。
多くの場合が、不動産会社が用意するテンプレートを利用して記載して頂きます。
A4サイズ2枚程度であり、項目ごとに上から現在・過去の状況を記載していきます。
過去に問題が生じていた場合は、修繕の有無や修繕時期なども詳細に記すことが大切です。
チェック式で記載方法はそれほど難しくありませんが、過去の修繕履歴などがあるものの、時期など不明な場合はできるだけ調べてから記載するようにしましょう。

告知書の作成は義務なのか？

告知書の作成の義務は売主にはありません。
しかし、国土交通省のホームページにも記載されている「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」のガイドラインでは、告知書（物件状況報告書）の作成を推奨しています。
また、告知書の作成義務はありませんが、瑕疵がある物件は告知義務があります。
告知義務とは、売却する物件に欠陥や不具合などがある場合に、その瑕疵を買主に報告する義務のことです。
この告知義務を怠ると、契約不適合責任に問われるリスクがあるため注意しましょう。
このように、告知書は義務とはなっていないものの、作成すべき書類として扱われるケースがほとんどです。
そのため、できるだけ告知書は作成して買主へ渡すように心掛けましょう。

▼この記事も読まれています
遠方の不動産を売るときの契約方法は？「持ち回り」「代理」「司法書士に依頼」の方法を解説

不動産売却で必要な告知書を記載する際の注意点

最後に、トラブルを回避するために、告知書を記載するときの注意点を確認しておきましょう。

注意点①買主の立場で記載する

まず1つ目の注意点は、買主の立場で記載することです。
売主にとっては小さなことでも、買主にとっては重大な問題である可能性は十分あります。
たとえば、近い将来に高い建物が近くに建つことや、自分ではそれほど気にならない騒音などです。
このような情報は、売主自身が記載すべきことを決めるのではなく、買主の「知りたい」に答えられるように記載することが大切です。
また、すべての情報を網羅することはトラブル回避にも繋がるでしょう。

注意点②販売開始前までに作成しておく

2つ目の注意点は、告知書は販売開始前までに作成しておくことです。
告知書を最大限に利用するためには、できれば販売開始前までに告知書を完成させておくことが望ましいでしょう。
直前で慌てて記載すれば、記載漏れやあいまいな内容となってしまう可能性があるからです。
一方で、早めに着手し内覧時に告知書があれば、物件の状況をスムーズに説明することができます。
このように時間の余裕をもって取り掛かれば、内容も充実させることができ告知書を最大限に活用できます。

注意点③対応状況もしっかり記載する

注意点3つ目は、対応状況も告知書へしっかり記載することです。
買主は、どのような不具合があって、どのように対応され、現在はどのような状況なのかを把握したいものです。
そのため、買主がわかりやすいように対応状況もしっかりと記載するようにしましょう。
また、なかには「昔のことでわからない」などが理由で記載しない方もおられますが、可能な限り調査して記載することが大切です。
たとえば、過去の補修履歴がわかるような書類（工事完了報告書、図面、契約書、領収書など）を探してみることです。
何か手がかりになるようなことがわかるかもしれません。
対応状況がしっかり記載されていれば、買主も安心して購入することができるでしょう。

▼この記事も読まれています
一戸建て・マンションは居住中に売却できる！思わぬメリットも

まとめ

告知書は、不動産売却で必要となる書類の1つで、売主本人が責任を持って記載すべき書類です。
買主に物件の状況を詳細に把握してもらうためにも、できるだけ詳しく記載するようにしましょう。
また、スムーズに売却を進めるためにも告知書は早めに着手し、販売開始前までには完成しておくことをおすすめします。
成田市周辺の不動産売却は「ハウスドゥ！成田山」へ。
3ヶ月以内の成約率は90％越えおり、高価格でスピード感をもって対応させていただきます。
売却のほかに、マンション・土地・一戸建てにも対応しているので、お気軽にご相談ください。