特定空家とは？認定基準と生じるリスクをご紹介

相続などで、実家などが空き家となってしまった場合、放置しているとさまざまなリスクが生じることをご存じでしょうか。
そのなかでも「特定空家」として認定されると、税金が増えたり、場合によっては強制解体されたりすることもあります。
そこで、空き家を所有している方に向けて、特定空家とはなにか、また特定空家の認定基準、認定された際のリスクについてご紹介していきます。
千葉県成田市周辺の不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

特定空家とは？認定された空き家と通常の空き家との違い

同じ空き家でも「特定空家」と「通常の空き家」があるのをご存じでしょうか。
ここでは、特定空家とはどのような空き家を指すのか、また通常の空き家との違いを解説します。

特定空家とは？

特定空家とは、法律上放置することが不適切な状態であると認定された空き家のことです。
2015年5月26日に施行された「空家等対策特別措置法」により、国土交通省が示す認定基準を満たす空き家が特定空家として扱われます。
このような法律が施行された背景には、親や親族などから相続した空き家が増加傾向にあり、活用しないまま放置しているケースが増えてきているからです。
空き家の所有者は、適切に管理・維持する義務があります。
そのため、適切に維持されていない状態で危険とみなされる場合には「特定空家」と認定されてしまいます。
また、特定空家に認定されれば、さまざまなリスクを負うことになるため、所有者にとってデメリットしかないのが特徴です。

通常の空き家との違い

では、特定空家は具体的に通常の空き家と何が違うのでしょうか。
法律上では「通常の空き家」と「特定空家」では明確に区別されています。
両者の明らかな違いは「罰則の有無」です。
通常の空き家は、周辺の生活環境へ悪影響を及ぼすことなく、適切な管理に努めることとされており、家を放置しても罰則は課せられません。
一方で、特定空家は、空き家の修繕や解体、また周辺環境の保全を図るために措置を講じる必要があり、指示に従わない場合は、過料や強制処分などが下されてしまいます。
このように、両者は法律上の責任内容が異なり、それによって罰則の有無が異なります。
具体的な基準に関しては次項でご説明します。

特定空家の認定基準とは

特定空家に認定されてしまう状態とは、下記の4つの状態のときです。

• 倒壊など保安上の恐れがある状態
• 著しく衛生上有害になる恐れのある状態
• 周辺地域の景観を損なっている状態
• 放置することが不適切である状態

それぞれ具体的にどのような状態かを見ていきましょう。

認定基準①倒壊など保安上の恐れがある状態

倒壊など保安上の恐れがある状態とは、建物の基礎が破損・変形していたり、建物の土台が腐敗・破損していたりする状態のことです。
つまり、建物が倒壊するような危険な状態である場合を指します。
このような建物は、周辺住民や通行人へ迷惑かつ危害を与える恐れもあるため、特定空家と認定されてしまいます。

認定基準②著しく衛生上有害になる恐れのある状態

著しく衛生上有害になる恐れのある状態とは、アスベストが飛散する可能性があったり、ゴミなどの放置により悪臭や害虫などが発生していたりする状態のことです。
つまり、これらは衛生上有害としてみなされる状態のことを指します。
このような衛生管理が適切にされていない場合も、特定空家に認定される基準の1つになります。

認定基準③周辺地域の景観を損なっている状態

周辺地域の景観を損なっている状態とは、建物が落書きされたまま放置されていたり、敷地内にゴミが散乱していたりする状態です。
このような周辺地域の景観を損なっている場合も、特定空家と認定されてしまいます。

認定基準④放置することが不適切である状態

放置することが不適切である状態とは、立木などが敷地外にはみ出して通行人の邪魔になっていたり、住みついた動物や害虫の糞や鳴き声が発生していたりする状態のことです。
このような状態は、周辺住民へ悪影響を及ぼすため、特定空家と認定されてしまいます。
また、明らかに人が住んでいないような状態は、安易に不法侵入ができるため、危険が高い空き家と判断されます。
さらに、空き巣や放火などの危険が及ぶことや、周辺住民への悪影響も心配されることで、このような状態は極めて悪質と判断されるため、注意が必要です。
悪質な放置と判断されれば、行政指導や処分に移行するスピードも早いため気を付けましょう。

特定空家に認定された場合のリスクとは

特定空家に認定された場合は、さまざまなリスクが生じることがあるため、注意が必要です。
また、特定空家に認定された場合は、下記のような流れで進んでいきます。

• 特手空家に認定される
• 自治体から行政指導を受ける（助言・指導）
• 勧告が下される
• 命令が下される
• 行政代執行

それぞれを見ていきましょう。

①特定空家に認定される

空き家の状態などを調査し、認定基準を満たした場合は特定空家と認定されます。

②自治体から行政指導を受ける（助言・指導）

特定空家に認定されると、自治体から行政指導を受けます。
はじめは、空き家についての助言や、改善してほしい点について指導があります。
たとえば「敷地内のゴミを取り除いてください」などです。
この時点で、空き家の所有者が適切な対処をすれば、問題ありません。
また、改善するかどうかは、所有者の意思に任されます。

③勧告が下される

自治体から助言や指導があったにも関わらず、適切な対処をしなかった場合は「勧告」が下されます。
もし、この勧告に背いた場合は「住宅用地特例の対象から除外」され、固定資産税や都市計画税の負担が増えてしまいます。
通常、居住用の住宅は住宅用地特例の対象として固定資産税や都市計画税の課税標準額が抑えられるため、税金の負担を抑えることが可能です。
しかし、控除の適用外となれば、控除前の税金をすべて支払うことになり負担が大きくなります。
もし、勧告が下された時点で空き家に対しての改善がされていれば、特定空家は解除されます。

④命令が下される

もし勧告を無視すれば、次は「命令」が下されます。
その命令にも背いた場合は、最大で50万円の過料が請求されます。
過料とは、行政上の義務に違反した方に対して、金銭を徴収する罰則のことです。
特定空家に認定されれば、行政指導にしたがって管理することが義務付けられているので、それに応じない場合は最大で50万円の過料が科されます。
過料を科されないためにも、自治体の行政指導に応じて速やかに改善することが大切になります。

⑤行政代執行

命令にも応じない場合は、行政代執行により空き家は強制解体されてしまいます。
行政代執行とは、所有者が行政上の義務を果たさない場合に、行政が所有者に代わって執行することです。
特定空家の場合は、強制的に行政が建物の修繕・解体をおこないます。
また、その場合でも解体や修繕にかかった費用は、空き家の所有者が負担することになるため、注意しましょう。
場合によっては、1,000万円近い解体費用を請求されるリスクもあるため、行政指導を受ける前に改善しておくことをおすすめします。

まとめ

特定空家とはどんな空き家なのか、認定基準や認定された際のリスクについてご紹介しました。
特定空家は、認定されるとさまざまなリスクを負うことになります。
そのため、空き家の所有に困っている場合は、不動産売却も検討してみるのもひとつの方法といえるでしょう。
私たち「ハウスドゥ！成田山」は、千葉県成田市を中心に不動産売却をサポートしています。
空き家など不動産売却をご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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