不動産売却に適したタイミングは?判断基準を解説

不動産売却に適したタイミングは?判断基準を解説

この記事のハイライト
●市況から売るタイミングを考える場合は不動産価格指数や住宅ローンの金利などを考慮する
●税金の負担を抑えたい場合は譲渡所得税の税率が低くなったり軽減税率が利用できたりするタイミングで売る
●季節からタイミングを考えるなら新生活が始まる3月や異動が増える9月が売れやすい時期

土地や建物の売却は、一生のうちに何度もおこなうことではありません。
そのため、失敗のない売却をおこないたいと思うのが一般的でしょう。
不動産は売却に適したタイミングがあるため、売り出しに適した時期を見極めることがポイントです。
今回は、千葉県成田市で土地や建物の売却をお考えの方に向けて、市況・税金・季節から見る不動産売却に適したタイミングを解説します。

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市況から考える不動産売却のタイミングとは?

市況から考える不動産売却のタイミングとは?

まずは、市況(市場でおこなわれている、土地や建物の取引状況)から考える、不動産売却のタイミングについて解説します。

不動産価格指数

売るタイミングを市況で見る場合、不動産価格指数を参考にします。
不動産価格指数とは、国土交通省が実際の土地や建物の取引事例から公表している、不動産の価格のことです。
グラフで公開されているため、市況の動向を視覚的に把握することができます。
不景気のときは価格が下落し、好景気のときには、価格は上昇するのが一般的です。
好条件で売ったり、市況から売るタイミングを考えたりする場合、相場が上昇しているときが売却に適している時期といえるでしょう。
令和3年における不動産価格指数のグラフを見ると、不動産の相場は上昇傾向にあります。
このままの状況が続く場合、値上がりを待ってから売るのも、一つの方法です。
反対に価格が下がっている状態なら、できる限り早く売らないと損をしてしまうでしょう。
また、市況から売却のタイミングを考える場合、ご自身でも相場をチェックしておくことが大切です。
相場は土地総合情報システムや、レインズ(不動産会社専用の物件情報サイト)などを参考にします。

金利

市況から不動産売却のタイミングを考えたとき、金利(金融機関に対して支払う利息)もぜひ参考にしたいポイントです。
一般的には、金利は低いと土地や建物も売りやすくなります。
金利が低ければ毎月の返済額が減り、支払額の合計も抑えられるため、不動産を購入する方が増えるからです。
反対に、金利が高いと支払う額も増えるので、売却しにくくなるでしょう。
現在は住宅ローンの金利が低い状況が続いているため、購入に対するハードルが低くなっています。
しかし、今後は上昇する可能性もあるので、市況で売りどきを考える場合は金利の変動に着目しておくことが大切です。
ちなみに、金利には変動タイプと固定タイプの2種類があります。
変動タイプは銀行の金利のレートに合わせて、利率が定期的に見直される種類です。
固定タイプは、借り入れのときから完済時まで、利率が変わらない種類となります。
市況によって金利が変動しないため「上がったらどうしよう…」といった心配がないことがメリットです。
しかし、その分変動タイプより、利率が高くなります。

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税金から考える不動産売却のタイミング

税金から考える不動産売却のタイミング

続いて、税金から考える不動産売却のタイミングについて解説します。

譲渡所得税

土地や建物を売ると、譲渡所得税という税金がかかることがあります。
譲渡所得税とは、所得税と住民税のことで、売却によって得られた利益に対して課税されるものです。
売却によって得られた利益のことを譲渡所得と呼び、下記の計算方法で所得の金額を算出します。
譲渡所得=不動産売却で得た総収入-取得費-譲渡費用
不動産売却で得た総収入とは、買主から支払われたお金のことです。
そのお金がすべて譲渡所得になるわけではなく、取得費や譲渡費用を差し引く必要があります。
取得費とは、売りたい土地や建物を購入した際にかかった費用です。
売買契約書に貼る印紙代や登録免許税、不動産取得税や住宅ローンの事務数量などが挙げられます。
譲渡費用とは、売却の際にかかった費用のことで、仲介手数料や印紙代、解体費用などのことです。
また、譲渡所得税は下記のとおり、所有期間に応じて税率が異なります。

  • 所有期間5年以下(短期譲渡所得):39%(所得税30%・住民税9%)
  • 所有期間5年超え(長期譲渡所得):20%(所得税15%・住民税5%)

所有期間5年以下で売る場合、短期譲渡所得の税率が適用されるため、税金の負担が大きくなります。
そのため、税金から売るタイミングを考える際は、所有期間に注意が必要です。
ちなみに5年を超えるか否かは、売却する年の1月1日時点で判断します。

特別控除

居住用不動産(マイホーム)の売却では、条件を満たすと3,000万円の特別控除を利用することができます。
所有期間に関係なく、譲渡所得から最大3,000万円が控除できる特例です。
先述した計算式で譲渡所得を計算し、3,000万円以下だった場合は税金がかからないことになります。
空き家の場合は、誰も住まなくなってから、3年が経過する年末までに売ることが条件です。

軽減税率の特例

所有期間が10年を超える居住用不動産の売却では、条件を満たすと軽減税率の特例が利用できます。
譲渡所得から、先述した3,000万円の特別控除の適用後、譲渡所得に対して下記の税率を用いることが可能です。

  • 6,000万円までの部分:所得税10%:住民税4%
  • 6,000万円を超える部分:所得税15%:住民税5%

6,000万円までの部分の税率が低くなるため、ぜひ利用したい特例です。

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季節から考える不動産売却のタイミング

季節から考える不動産売却のタイミング

最後に、季節から考える不動産売却のタイミングについて解説します。

3月または9月

季節から考える場合、3月と9月が売却に適したタイミングといえます。
3月は、進学や就職などで新生活が始まる4月に向けて、家探しをおこなう方が増える季節だからです。
子どもの入学に合わせて家を購入し「引っ越しまで済ませたい!」という方も多くなります。
成約の数も増えるため、土地や建物の売却に適した季節といえます。
また、9月は異動が増える時期です。
転勤に合わせて家を購入する方が増えるため、売却に適したタイミングといえるでしょう。
夏休みが終わり暑さが和らぐため、家探しのための動く方が多くなるのも、9月です。

売れにくい季節は?

土地や建物の成約数が減り、売れにくくなる季節は1月や8月です。
1月はお正月休みや年末年始があるため、不動産の動きも鈍くなります。
新年が始まるタイミングでもあるため、旅行や親戚への挨拶回りなどもあり、家探しをおこなう方も減るでしょう。
また、8月は暑さや夏休みがあるため売りにくい季節です。
近年の日本の夏は猛暑日が多く、暑いなか外に出ることを億劫に感じる方も少なくありません。
空き家でライフラインが止まっていたり、エアコンがない場合、じっくり内覧したりすることも難しくなるでしょう。
早く・高く売るためには、売れにくい季節を避けて売り出すことも重要になります。

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まとめ

市況から売るタイミングを考える場合は、不動産価格指数や住宅ローンの金利などから、高く・早く売れる時期を見極めるようにします。
税金の負担を抑えたい場合は、譲渡所得税の税率が低くなったり、軽減税率が利用できるタイミングで売り出したりするのがおすすめです。
季節からタイミングを考えるなら、売却しにくい1月や8月は避け、新生活が始まる3月や異動が増える9月に売り出してみましょう。
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