マンションの共有名義とは？売却方法や持分のみ売却する方法を解説

マンションを売却する際は、所有している人数が単独か複数かによって売却の手順や方法が異なることがあります。
また、共有者がいる場合は、トラブルになりやすいため、あらかじめ共有名義の注意点や持分について把握しておくと良いでしょう。
そこで、マンションの共有名義とはどのような状態なのか、共有名義で売却する方法や持分のみを売却する方法を解説します。
千葉県成田市で共有名義のマンションの売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

マンション売却前に知っておきたい「共有名義」とは？

相続によって複数人でマンションを取得した場合や、マンションの購入資金を複数人で出し合って購入した場合など、マンションが共有名義となっているケースがあるでしょう。
共有名義となっている場合は、単独名義と異なり注意すべき点が多いため、売却前に売却方法などを把握しておくことが大切です。
ここでは、そもそも共有名義とはどんな状態なのかを解説します。

共有名義とは

共有名義とは、複数人で1つの不動産を所有している状態のことです。
共有名義でも不動産は所有者ごとに分割することはできないため「持分」といった形で所有することになります。
持分とは、共有者がそれぞれ持っている所有権の割合のことです。
持分については、不動産を購入する際の出資額に応じて決めるのが一般的です。
たとえば、親と子で5,000万円のマンションを購入した際に、親と子がそれぞれ2,500万円を出して購入した場合は、2分の1ずつの持分ということになります。
その際は、登記簿謄本にも所有する持分が登記されます。
なお、相続により共有名義となった場合は、法定相続分の割合に応じた持分で所有するのが基本です。

単独名義との違い

1つの不動産を複数人の共有者で所有する共有名義と異なり、1つの不動産に対して所有者が1人の状態のことを「単独名義」と呼びます。
共有名義と単独名義では、共有者の数の違いだけでなく、不動産に対する制限にも違いがあります。
単独名義であれば、不動産に対する制限がないため、自由に判断して決めることが可能です。
一方で共有名義の場合は、単独でできること、共有者の過半数の同意が必要なケース、全員の同意が必要なケースと制限がかかってしまいます。
たとえば、現状を維持するための修繕などは個人の判断でおこなうことはできますが、不動産を賃貸物件として貸し出す際は過半数の同意が必要になります。
また、共有名義の不動産を売却する際や抵当権の設定をおこなう際は、共有者全員の同意がなければおこなうことができません。
このように、共有名義か単独名義かによって、単独で扱える範囲が異なる点に注意が必要です。

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共有名義のマンションを売却するにはどんな方法がある？

前述したように、共有名義となっている場合、個人の判断でマンションを勝手に売却することはできません。
では、共有名義となっているマンションを売却する際は、どのような方法でおこなえば良いのでしょうか。
売却する方法には、共有者全員の同意を得てから売却する方法と、単独名義にしてから売却する2つの方法があります。
それぞれの売却方法について解説します。

売却方法①共有者全員の同意を得てから売却する

共有名義のマンションを売るには、共有している全員の同意を得る必要があります。
もし1人でも売却に反対した方がいれば、原則として売却することはできません。
そのため、共有者一人ひとりに意思確認をおこなうことが大切です。
なお、共有者全員の同意が得られれば、通常の不動産売却と同様に進めることが可能です。
ただし、契約や引っ越しの際は、共有者全員の署名および捺印が必要になります。
また、売却代金をどのくらいの割合で受け取るのか、トラブルにならないように事前にしっかりと話し合っておくことも重要です。

売却方法②単独名義に変えてから売却する

共有名義から単独名義に変えて売却する方法もあります。
共有名義であれば、共有者全員の同意を得なければならないため、手間と時間がかかってしまいます。
一方で、共有者の持分を買い取れば、共有状態を解消でき単独名義に変更できるため、自分の意思だけで売却することが可能です。
ただし、単独名義にするためには、共有者の協力と同意が必要になります。
その際に注意しなければならいない点は、売買価格が適正価格よりも低い場合や無償で持分を受け取った場合は、贈与とみなされる点です。
贈与とみなされると、贈与税が課される可能性があるため注意しましょう。
また、共有者の持分を買い取るためには、その分の資金も必要になります。
なお遺産の中に不動産があり、かつ複数の相続人がいる場合で将来的に売却を予定しているのであれば、初めから単独名義で相続するのがおすすめです。

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共有名義のマンションを売却！持分のみを売却する方法とは？

共有名義のマンションを売りたい場合は、全員の同意を得る必要があるものの、中には反対し売却が思うように進まないケースもあるでしょう。
また、共有者の持分を買い取りたくても、資金が足りないといった方も少なくありません。
そのような場合、自分が所有している持分だけを売る方法もあります。
自分の持分だけであれば、ほかの共有者の同意を得なくても自由に売却することが可能です。

方法①持分のみを共有者に売却する

マンション売却に反対している方のなかには、売却ではなく活用をしたいと考えている方もいるかもしれません。
そのため、まずは共有者にご自身が所有している持分を買い取ってもらえるかどうかを相談してみましょう。
持分を売買すれば共有状態を解消でき、自由に活用できるなど利害関係が一致する可能性があります。
また、利害関係が一致すれば共有者側にもメリットがあるため、持分のみの場合でも相場価格で売買できるでしょう。

方法②専門の不動産会社に権利を売却する

共有者との交渉がうまくいかない場合は、自分の持分の権利を専門の不動産会社に売却することを検討しましょう。
ただし、すべての不動産会社が買取をしているわけではありません。
一般的な不動産会社では、共有状態の持分の買取に対応していないことがあります。
一方で、共有持分や共有不動産を専門に扱うような不動産会社であれば、買取している可能性があります。
なお、自分の持分のみを個人の買主へ売却するのは難しいでしょう。
売却できたとしても、相場よりも安くなる可能性が高くなります。
このように、持分のみの売却は、扱っている不動産会社が少ないことや個人の買主への売却が難しいため注意が必要です。
そのため、共有者に売却するのがもっともスムーズといえます。
共有者への売却が難しい場合は、同意を得るもしくは単独名義へ変更してマンション全体を売却する方向で検討することをおすすめします。

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まとめ

売却するマンションが複数人の所有の「共有名義」となっている場合は、個人の判断で自由に売却することはできません。
そのため、売却する前に共有者からの同意を得る、もしくはそれぞれの持分を買い取って共有状態を解消してから売却する必要があります。
なお、ご自身の持分のみを売却することも可能ですが、個人の買主を見つけるのは難しいため、買取専門の不動産会社に依頼するか、共有者に持分の売却をご相談ください。
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