空き家の相続税はどうなる？相続税の計算方法や税金対策を解説

少子高齢化や核家族化などが原因で、千葉県成田市を含む日本全国で空き家が増え続けています。
今住んでいる自宅や、実家なども、将来誰も住まなくなる可能性があるでしょう。
では、相続した際の税金はどうなるのでしょうか。
今回は空き家の相続税はどうなるのか、計算方法や税金対策について解説します。
不動産の相続をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

空き家の相続税はどうなるのか？

まずは、空き家の相続税はどうなるのかについて解説します。

税金はどうなる？

結論から申し上げますと、空き家であっても相続税がかかります。
「誰も住んでいない状態なら、税金はかからないのでは…？」と思う方もいらっしゃるでしょう。
しかし、土地や建物といった財産であることには変わらないため、通常の不動産相続と同じように税金が課税されます。

税制の改正によって空き家の取り扱いはどうなる？

平成27年に税制が改正され、今までは課税対象外だったケースでも、税金がかかるようになりました。
先述のとおり、近年は千葉県成田市を含む日本全区で空き家が増加しており、深刻な社会問題になっています。
あるデータによると、過去20年で約270万戸も増えており、今後も上昇する可能性が高いです。
そのような背景が理由のひとつとなり、空き家の取り扱いがより厳格化されるため注意しなければなりません。
税制の改正によってどうなるのかというと、下記の点がされました。

• 基礎控除が減額された
• 小規模宅地等の特例が減税された

まずは、基礎控除が減額されたことです。
相続税は取得した財産の総額から、基礎控除額を差し引いた金額に、定められた税率をかけて計算します。
改正前とあとを比較してみると、それぞれの基礎控除額は下記のとおりとなります。

• 改正前：5,000万円＋（1,000万円×法定相続人数）
• 改正後：3,000万円＋（600万円×法定相続人数）

このように、基礎控除額が少なくなることで、課税対象となる方が大幅に増えました。
また、相続税率の区分が細分化され、もっとも高い税率が55％に引き上げられています。
税率の引き上げによってどうなるのかというと、取得した財産の金額が大きいほど、税金の負担も増えるということです。
また、改正後、小規模宅地等の特例が減税されています。
小規模宅地を取得した場合、相続税の減税の特例措置が適用されます。
それまで空き家は対象外でしたが、被相続者が要介護または要支援認定を受けていたり、介護施設に入所していたりする場合などは、適用の対象です。

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空き家における相続税の計算方法とは？

続いて、空き家における相続税の計算方法について解説します。

計算方法1：基礎控除を差し引く

まずは、先述した基礎控除を差し引き、課税対象となる財産の総額を計算します。
たとえば、相続した財産が評価額8,000万円の実家で、 相続人は子どもが2人の場合で考えてみましょう。
基礎控除額の計算方法は、先述のとおり3,000万円＋（600万円×法定相続人数）です。

• 基礎控除額：3,000万円＋（600万円×2人）＝4,200万円
• 課税対象となる財産の総額：8,000万円－4,200万円=3,800万円

この場合は、3,800万円が相続税の課税対象となります。

計算方法2：速算表を用いて税額を計算する

課税遺産総額が計算できたら、相続税の速算表を用いて税率や控除額を確認します。
今回のケースでは取得金額が5,000万円以下なので、税率は20％、控除額は200万円です。
計算方法は、下記のようになります。
3,800万円×20％－200万円=560万円
ちなみに速算表では、取得金額1,000万円以下の場合、税率は10％、控除額はゼロです。
3,000万円以下なら税率は15％、控除額は50万円となります。
1億円以下の場合は、税率が30％、控除額は700万円です。

計算方法3：小規模宅地等の特例を用いる場合

先述した小規模宅地等の特例は、一定の条件を満たすと330㎡までの敷地は8割を差し引いた評価額になるものです。
たとえば、先述の例で8,000万円の不動産の場合、下記の計算方法となります。
8,000万円×（1－0.8）=1,600万円
基礎控除額内に収まるため、相続税は非課税となります。
しかし、居住者が亡くなってすでに空き家になっている場合や、被相続人が空き家として所有していた場合は適用の対象外です。
つまり、誰かが住んでいた家でないと、特例を利用できないことになります。
特例を利用するかしないで、税金の負担が大きく変わってくるでしょう。

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空き家における相続税対策とは？

最後に、空き家における相続税対策について解説します。

相続発生前の対策1：同居しておく

相続が発生する前の対策としてまず挙げられるのが、被相続人と同居しておくことです。
先述のとおり、小規模宅地等の特例を用いる場合は、その家に誰かが住んでいなければなりません。
あらかじめ同居しておけば、小規模宅地等の特例が適用され、相続税の負担を軽減できます。
しかし、ただ単に住民票を移すだけでなく、生活の拠点も移動する必要があります。
「介護の期間だけ住む」といった、短期の同居は認められない可能性が高いです。
現在、実家に親が1人暮らしをしている場合は、同居しておくことを検討なさってください。

相続発生前の対策2：賃貸物件として貸し出しておく

賃貸物件として貸し出しておくことも、相続発生前の対策のひとつです。
小規模宅地等の特例は、被相続人が所有していた賃貸物件も適用の対象となります。
もし相続人が賃貸物件を取得する場合、土地の相続税評価額（200㎡まで）が、50％減額できます。
ただし、相続の発生前から3年以上、賃貸経営をおこなっていることなどが条件です。
亡くなる直前に賃貸物件として貸し出しても、原則、税金対策にはならないため注意する必要があります。

相続発生前の対策3：売却する

相続発生前の対策として、売却することも挙げられます。
税対策だけでなく、生前に不動産を現金化しておけば、遺産分割をしやすいこともメリットです。
自宅を売る場合は、居住用不動産に適用できる特例があります。
条件を満たせば、売却益から最大3,000万円が控除でき、所得税を抑えることが可能です。

相続発生後の対策：売却時に特例を用いる

相続発生後の対策は、売却時に特例を用いることです。
小規模宅地等の特例を利用できない場合、相続の発生後に相続税を抑えることは難しいといえます。
しかし、売却する場合は、売却益から最大3,000万円が控除できる特例を用いることが可能です。
昭和56年5月31日以前に建築された家であることや、相続が発生してから3年を経過する年の12月31日まで、かつ、令和9年12月31日までに売ることなどが条件となります。

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まとめ

たとえ空き家であっても土地や建物といった財産であることには変わらないため、通常の不動産相続と同じように相続税がかかります。
税額は基礎控除を差し引いたり、あらかじめ定められた税率をかけたりして計算し、小規模宅地等の特例が利用できる場合は併せて計算します。
あらかじめ同居しておくことや、賃貸物件として貸し出しておくことなどが税金対策となります。
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