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マンション売却の3つの失敗事例と回避策
2023-05-08
マンション売却の失敗によって引き起こされるのは、売却の長期化や販売価格の低下です。高額な資産であるマンションにおいて、これらの結果は許容されるものではありません。
今回は、マンション売却で起こりがちな3つの失敗事例とその回避策を伝授。売却前にぜひチェックしてみてください。
マンションは、基本的に「取引事例比較法」という方法で査定されます。取引事例比較法とは、類似した条件のマンションが過去に成約にいたった価格を参考に査定するものです。
もちろん、査定するマンションの個別要素も査定に反映されますが、この方法は採用する過去の取引事例とともに、比較する事例の成約時期の市況による影響を受けやすいといえます。
たとえば、1年前に同じマンション、同じ間取り、同じ階数の物件が2,000万円で売れたとしましょう。しかし、今、このマンションが2,000万円で売れるか、あるいはその価値しかないとは限りません。それは、刻一刻と市況は変化しているからです。
本来、2,200万円で売れるはずのマンションを、過去の成約事例に引っ張られすぎて2,000万円で売却するとすれば、売主の不利益になってしまいます。
回避策：市況を知る
マンションを売るうえでは、市況を知ることがとても大切です。とはいえ、この部分は不動産会社の担当者が熟知しているべきものであり、本来は今の市況感も踏まえて査定に反映してこそプロの仕事だといえます。
しかし、中には、意図的かどうかは別にして類似しているとはいえない成約事例と比較したり、ひと昔前の成約事例を比較対象としたりする不動産会社もあります。こういった不動産会社の査定を鵜呑みにすることのないよう、売主自身もある程度の相場観とともに市況を知っておくことが大切です。
相場観を養うもっとも簡単な方法は、SUUMOやHOME'Sなどの不動産ポータルサイトで、類似物件の売り出し価格を随時チェックすること。さらに精度の高い情報を得るため、国土交通省が指定する機構が運営する、レインズ・マーケット・インフォメーションを覗いてみましょう。
そして、市況を知るには、日々のニュースとともに不動産会社によるメルマガやブログを見ることをおすすめします。ハウスドゥ成田山店では、マンション売却に役立つ情報や成田市の市況情報を随時配信していますので、ぜひチェックしてみてください。
成田市の土地・不動産価格推移！今後はどうなる？
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不動産の中でも、マンションはとくに「競合物件」の有無が売却の成否を分けます。競合物件とは、立地や間取り、築年数などが類似している売り出し中の物件のこと。当然ながら、買い手にとって、競合となる物件は比較対象です。ときには、競合物件が売れない限り、こちらのマンションが売れないこともあります。
マンションの場合、強敵になるのは同じマンションの別の部屋が売り出されている場合です。たとえば、こちらは2,000万円で売り出しているにもかかわらず、上層階の角部屋が1,980万円で売り出していたとすれば、勝ち目は低いと考えられます。
マンションを売る際には、過去の成約事例や市況、個別要素だけでなく、周りでどんな物件が売り出されているかを知ることが大切です。競合物件の存在や状況は、ポータルサイトなどで簡単に確認できます。
状況次第ではありますが、少しでも好条件で売りたいのであれば、競合物件と売却時期をずらしたり、競合物件と比較したときに差別化できる要素を打ち出したりする工夫が必要です。
マンション売却に限ったことではありませんが、不動産は、ともに売却する不動産会社の優秀さや親身さが、販売価格や販売スピードに大きく影響します。売主と不動産会社との間で媒介契約を締結するまでは親身に対応してくれたのに、販売活動が始まってから人が変わったように積極性が感じられなくなる不動産会社や担当者も、残念ながら少なくありません。
中には、売れるはずもない高額な査定額を出して選んでもらおうとする不動産会社も。このような行為を「高預かり」といいます。
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いずれにしても、こういった不動産会社とともにマンションを売却していくことは、売主にとって不利益でしかありません。
媒介契約は、多くの場合3ヶ月の契約となります。専任媒介や専属専任媒介はとくに1社としか媒介契約を結べないため、一定期間は不動産会社を変更することができません。
そのため、媒介契約を締結する前に良い不動産会社、良い担当者であるかを見極めることが、マンション売却成功の大きな鍵となります。
とはいえ、不動産会社の良し悪しを見極めるのは容易ではありません。だからこそ、ここまでお伝えしたように、売主自身が市況や相場観、競合物件の有無などを知ることがとても大切だといえます。
また、回避策というには安直かもしれませんが「担当者の印象」の良し悪しも不動産会社選びの根拠としてみてください。
すぐに連絡が取れる
こちらの話を聞いてくれる
わかりやすく説明してくれる
清潔感がある
人当たりが良い
担当者の行動や見た目、話し方から上記のような“好印象”を持てるかどうかは、長い時間、売却活動をともにし、苦楽を分かち合う担当者に求められる重要な要素だといえるでしょう。
まとめ
マンション売却の失敗の多くは“販売前”に回避できます。今回お伝えした3つの回避策を実行し、マンション売却で「成功」を手にしましょう。
ハウスドゥ成田山店は、販売前だけでなく、販売中に効果的だと考えられる施策や売却後のトラブルを回避する方法を売主様にお伝えしています。それが、仲介をする不動産会社の当然の役割です。そのうえで、大切なご資産であるマンションをできる限り好条件で売却し、売主様のその後の人生が豊かになるようなご提案をさせていただきます。
