不動産売却で支払う仲介手数料とは？計算方法やリスクについてご説明

不動産売却時の仲介手数料について正しくご理解されていますか。
計算方法や安さだけで不動産会社を選ぶリスクを理解しておくことは大切です。
そこで今回は千葉県成田市で不動産売却をサポートする私たちハウスドゥ！成田山が、不動産売却で支払う仲介手数料とは何か、計算方法やリスクについてご説明します。

不動産売却で支払う仲介手数料とは

不動産売却をおこなった際に支払う仲介手数料とは、売買仲介を担当した不動産会社に支払う成功報酬です。
そのため、仲介手数料が発生するのは売買契約が成立した場合のみで、売買契約が成立しなかった場合は仲介手数料が発生しません。
不動産売却の仲介を依頼する不動産会社と締結する媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
専任媒介契約・専属専任媒介契約では、媒介契約を締結する不動産会社は1社しか選ぶことができませんが、一般媒介契約の場合は複数社と媒介契約を結んで不動産売却の仲介を依頼することができます。
ですが仲介手数料は成功報酬のため、複数社と一般媒介契約を締結している場合でも、仲介手数料を支払うのは売買契約を成立させた1社のみです。
その他の不動産会社は、報酬を得ることができません。

不動産売却で支払う仲介手数料に含まれる業務とは

不動産売却で支払う仲介手数料に含まれる業務内容とは、下記のとおりです。

• 不動産売却に関する助言
• 売却物件のチラシ作成、不動産情報サイトへの広告掲載
• 内見案内
• 買主との条件交渉
• 契約手続きに関する業務

なお不動産売却による仲介手数料の報酬額には、上限金額が設定されています。
仲介手数料に含まれない業務を不動産会社に依頼した場合は、別料金が発生するので注意が必要です。
たとえば購入希望者が遠方にいるので条件交渉のために出張する場合、出張費用を別途請求されることになります。
仲介業務範囲外の業務になると気付かずに依頼して、後で別料金を請求されてトラブルになる事例もあるので、気になる場合は依頼する業務が別料金になるのかどうかをしっかり確認することが大切です。

不動産売却による仲介手数料の支払いタイミングとは

仲介手数料は、2回に分けて支払うのが一般的です。
売買契約締結時と、物件の引渡し時の2回に分けて支払います。
そのため物件引渡し時に支払う仲介手数料については、支払われた売却金額から仲介手数料の残代金を支払うことも可能です。
また仲介手数料の金額は、売買契約が成立した際に確定します。
仲介手数料の上限金額は宅地建物取引業法によって決められており、上限金額を超えない範囲で不動産会社が自由に決めることができます。
ですがほとんどの不動産会社が、上限金額で仲介手数料を請求します。
そのため不動産会社に支払う仲介手数料は、上限金額で請求されると考えておくのが無難です。

不動産売却時の仲介手数料の計算方法について

さきほども説明したとおり、不動産売却に伴う仲介手数料は宅地建物取引業法によって上限金額が定められています。
その上限金額は、売買金額に応じて確定します。
仲介手数料の相場を正しく把握するためにも、ご自身で金額を計算できるようにしておくことは重要です。

不動産売却時に支払う仲介手数料の上限金額の計算方法とは

不動産売却時に支払う仲介手数料を計算するには、売買金額を下記の3つの部分に分けて、それぞれの金額に応じた額を計算します。

• 200万円以下の部分：売買金額×5％+消費税
• 200～400万円以下の部分：売買金額×4％+消費税
• 400万円を超える部分 ：売買金額×3％+消費税

例えば4,000万円で不動産売却をした際の仲介手数料の計算について考えてみましょう。

• 200万円以下の部分：200万円×5%×1.1=11万円
• 200～400万円以下の部分：200万円×4％×1.1=8.8万円
• 400万円を超える部分 ：3,600万円×3％×1.1=118.8万円

よって仲介手数料=11万円+8.8万円+118.8万円=138.6万円となります。
不動産売却時の仲介手数料の計算を面倒だと感じる理由は、この3つの部分に分けてそれぞれの計算式に当てはめて計算しなければならないことです。
そこでもっと簡単に仲介手数料を計算するために、速算式を用いる方法があります。

不動産売却時に支払う仲介手数料の速算式による計算方法とは

速算式は不動産の売買価格が400万円を超える場合に使える計算式です。
（速算式）仲介手数料=（売買価格×3％+6万）×消費税
さきほどの売買金額4,000万円の事例に当てはめて仲介手数料を計算すると、以下の金額になります。
仲介手数料=（4,000万円×3%+6万円）×1.1=138.6万円
さきほどご説明した3つに分けて計算する方法と同じ金額になりました。

不動産売却価格が400万円以下の場合の仲介手数料について

上記の仲介手数料の計算式を見て分かるとおり、売買金額が低額になると仲介手数料も少額になってしまいます。
ですが不動産売却の場合、物件価格が低額であろうが高額であろうが実は不動産会社の手間は大きく変わりません。
そのため、例えば地方の空き家などの低額な物件を取り扱うと、仲介手数料が少なくて販売活動にかかる費用が赤字になってしまうということが起こります。
地方の空き家問題が深刻化している昨今、この状況を改善するために2018年に法改正が実施されました。
この法改正によって400万円以下の低廉な空き家（例えば売買金額200万円）などを仲介する場合の仲介手数料が「10万円+消費税」から「18万円+消費税」に上限額が引き上げられました。

不動産売却時の仲介手数料の安さで会社を選ぶリスクについて

不動産売却時の仲介手数料はあくまで上限額なので、それより安い手数料に設定している不動産会社を選びたくなるものでしょう。
しかし不動産会社選びでは、仲介手数料の安い高いよりも、信頼できる不動産会社を選ぶことのほうが重要です。
その会社が信頼できるかどうかは、その会社の対応を客観的に見て、総合的に判断する必要があります。
たとえば相談に対して親身になってくれるかどうか、質問に対して具体的な答えを与えてくれるかどうかなどです。
またご自身の意向に沿った方法を提案してくれるかどうかも重要な要素です。
これらのポイントを軽視して信頼できない不動産会社を選んでしまうと、さまざまなリスクが生まれてしまいます。
相場よりも安い価格で売却することになったり、売却が長期化したり、買主とのトラブルに巻き込まれる可能性もあるのです。
このように不動産売却では安さだけでなく、本当に信頼できる不動産会社かどうかを判断基準に据えることが重要だといえます。

まとめ

今回は不動産売却で支払う仲介手数料とは何か、計算方法やリスクについてご説明しました。
不動産会社に支払う仲介手数料は成功報酬なので、売買契約が成立した際にだけ支払うことになります。
仲介手数料の相場観を把握するためには、その計算方法を理解しておくことは大切です。
仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶのではなく、リスクを回避するためには信頼できる会社かどうかで判断することが大切です。
私たちハウスドゥ！成田山は、千葉県成田市の不動産売却を専門としております。
売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。