土地売却で使える税金控除と特例の種類とは？注意点も解説

土地売却をおこない、売却益が発生すると、売却後に高額な税金が発生することをご存じでしょうか。
しかし、過剰な税金の負担がかからないようにと、売却時に利用できる税金控除と特例がいくつか用意されています。
そこで、土地売却で使える税金控除の種類と損失が出たときの控除、また税金控除の注意点について解説します。
千葉県成田市で土地の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

土地売却で利用できる税金控除と特例の種類

土地売却をおこない譲渡所得（売却益）が生じると、その譲渡所得に対して譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得税とは、所得税・住民税・復興特別所得税の総称です。
しかし、土地売却では譲渡所得を抑えらえる税金控除や特例がいくつか用意されているため、うまく活用することで大幅に負担する税金を抑えることが可能です。
ここでは、土地売却で使える税金控除と特例の種類について解説します。

税金控除・特例①居住用財産の3,000万円特別控除

居住用として所有していた建物を解体し、その土地を売却した場合に利用できる特例が「居住用財産の3,000万円特別控除」です。
一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大で3,000万円まで控除されます。
つまり、譲渡所得が3,000万円以内であれば、税金が課税されることはありません。
所有期間にかかわらず利用できる特例なため、利用するかしないかで大きく負担する税金が変わってくるでしょう。

税金控除・特例②相続空き家の3,000万円特別控除

相続した実家などを売却する際に利用できるのが「相続空き家の3,000万円の特別控除」です。
適用されれば、譲渡所得から3,000万円まで控除することが可能です。
ただし、相続の開始があった日から3年を経過する年の年末までに売却することなど、いくつかの要件を満たす必要があります。
しかし、大幅に譲渡所得を減らすことができるため、所得税や住民税といった税金の負担が少なくて済みます。

税金控除・特例③10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

取り壊した家屋が1月1日時点で所有期間10年を超えている場合に、譲渡所得にかかる税率が軽減される特例です。
通常は、所有期間が5年以下の場合は39.63％、5年超えの場合は20.315%の税率がかかります。
しかし、不動産の所有期間が10年を超えている場合は、以下のように税率が変わります。

• 譲渡所得が6,000万円以下の部分：14.21％
• 譲渡所得が6,000万円超の部分：20.315％

このように、10年を境に大きく税率が下がるため、税金の負担を抑えることができます。

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土地売却で損失が出た際に利用できる税金控除や特例

土地売却では、必ずしも売却益（譲渡所得）が生じるとは限りません。
なかには、売却により損失が発生するケースもあります。
損失が生じた場合は、原則として確定申告は不要です。
しかし、確定申告をおこなうことで、税金を抑えることが可能な特例を利用することができます。
ここでは、損失が出た場合に利用できる税金控除と特例を解説します。

特例①特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

住宅ローンが残っているマイホームを売却し損失が生じた場合は、その損失を別の給与所得や事業所得などと損益通算することができます。
たとえば、5,000万円で購入したマイホームを3,000万円で売却し、住宅ローンの残高が3,500万円あると仮定しましょう。
この場合は、住宅ローンが残っており、かつ2,000万円の損失が生じているため、この特例を適用できます。
適用される金額は、損失の2,000万円で、売却した年だけでなく翌年以降3年まで繰り越すことが可能です。
このように、住宅ローン残債があり、かつ売却時に損失がでた際は、この特例を利用することで所得税や住民税といった税金を抑えることができます。
ただし、特例を受けるためには、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていることなど、いくつかの条件を満たさなければならないため注意しましょう。

特例②マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

住んでいたマイホームを売却し、新しいマイホームに買い換える際に譲渡損失が生じた場合に利用できる特例です。
たとえば、4,000万円で購入したマイホームを3,000万円で売却した場合は、差額の1,000万円をほかの所得と損益通算することができます。
この特例も、その年に相殺しきれなかった場合は、翌年以降3年まで繰り返すことが可能です。
ただし、売却するマイホームについての要件だけでなく、新しく買い換えたマイホームについても床面積が50㎡以上であるなど一定の要件を満たす必要があります。
しかし、適用されれば大幅に税金の負担を抑えることができるでしょう。

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土地売却の際の税金控除の注意点

最後に、土地売却をした際の税金控除についても注意点を解説します。
おもな注意点は以下の2つです。

• 税金控除の特例を利用する場合は確定申告が必須
• 特例によっては併用できないものもある

上記2つの注意点について順に見ていきましょう。

注意点①税金控除の特例を利用する場合は確定申告が必須

土地売却では、利益が出た場合も損失が生じた場合でも税金控除や特例により、所得税や住民税などの負担を軽減することができます。
しかし、これらの特例を利用する場合は、必ず確定申告が必要になるため注意が必要です。
たとえば、土地売却により2,000万円の譲渡所得（売却益）が生じ、3,000万円の特別控除により譲渡所得がマイナスとなった場合でも確定申告は必要です。
つまり、特例を利用した時点で確定申告が必須と理解しておくと良いでしょう。
確定申告は、土地売却した翌年の2月16日から3月15日におこないます。
また、普段確定申告が必要ない会社員の方も、自分で確定申告をおこなわなければならないので注意しましょう。

注意点②特例によっては併用できないものもある

前述したように、土地売却ではさまざまな特例がありますが、組み合わせによって併用できるものと併用できない特例があるため注意しましょう。
たとえば、10年を超える期間住んでいた住居を売却する場合は、「居住用財産の3,000万円特別控除」と「10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」を併用することが可能です。
一方で「特定の居住用財産の買い換え特例」や「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は併用できません。
そのため、どの制度を利用したらもっともお得になるか考えながら判断しましょう。
また、併用できる場合でも、前年や前々年に特例を受けている場合は、その年に利用できないケースもあるため注意が必要です。

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まとめ

土地売却で譲渡所得（売却益）が発生した場合は、3,000万円特別控除や軽減税率を利用すれば大幅に所得税や住民税を抑えることができます。
また、損失が生じた場合でも、ほかの所得と相殺できる損益通算や繰越控除を利用すれば、節税対策となるためおすすめです。
ただし、特例を利用する際は、売却した翌年に確定申告が必要になるため、忘れずにおこないましょう。
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