不動産売却で住民税が増えるケースとは？増えるタイミングと計算方法を解説

不動産売却をおこなうと、翌年から住民税が増える可能性があることをご存じでしょうか。
住民税が増えたことに慌てないためにも、あらかじめどのようなケースで増えるのか、また増えるタイミングについて把握しておくと良いでしょう。
そこで、不動産売却時の住民税とはなにか、申告する時期や計算方法について解説します。
千葉県成田市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却時にかかる住民税とは？

不動産売却をおこなうと、翌年の住民税が増える可能性があります。
ここでは、不動産売却時にかかる住民税についてわかりやすくご説明します。

そもそも住民税とは？

住民税とは、都道府県と市区町村に支払う都道府県民税と市区町村税を合わせた税金のことです。
会社員であれば、毎月給料から天引きされているといった方も多いのではないでしょうか。
住民税は、前年の所得に対して課される税金で、税率は10％（標準税率）となっています。

不動産売却で住民税がかかる仕組み

不動産売却をおこなうと、売却益が発生することがあります。
その際の売却にかかる税金が、住民税と所得税です。
つまり、不動産売却で売却益が発生した場合のみ住民税がかかります。
逆をいえば、不動産売却で収支がマイナスとなった場合は、住民税および所得税が課税されることはありません。
なお、所有している不動産を売却して得た売却益のことを「譲渡所得」といいます。
譲渡所得は、売却価格そのものを指すのではなく、購入する際にかかった費用や売却する際にかかった費用を売却価格から差し引いた金額です。
譲渡所得にかかる住民税や所得税は、給与所得などのほかの所得と分離して計算されるため「分離課税」と呼ばれます。
そのため、譲渡所得が生じた場合は、会社員の方でも確定申告が必要となるため注意しましょう。
なお、譲渡所得が発生しなかった場合は、確定申告は原則として不要です。

確定申告をするのは所得税のみ

不動産売却により譲渡所得が生じた際は、前述したように確定申告が必要になります。
しかし、確定申告をおこなうのは「所得税」のみです。
なぜなら、所得税の申告をすれば、同時に住民税の申告も済ませたことになるからです。
そのため、住民税を単体で申告する必要はありません。

▼この記事も読まれています
ハウスメーカーの家が売却しやすい理由とは？重要視されるポイントも解説

不動産売却で住民税を申告する時期と増えるタイミング

不動産売却で売却益（譲渡所得）が生じ、確定申告が必要な場合、いつ申告したら良いのでしょうか。
ここでは、申告する時期と、住民税が増えるタイミングについて解説します。

確定申告をする時期

確定申告をする時期は、不動産売却をおこなった翌年の2月16日から3月15日のあいだです。
不動産があるエリアを管轄とする税務署に、申告書と添付書類を提出します。
また、国税庁のホームページ上で申告書を作成し、そのまま申告することも可能です。
事前に登録などが必要になりますが、24時間いつでも申告できるためおすすめです。
なお、申告する際は、住民税に関する事項にて納付方法を普通徴収・特別徴収のどちらかから選択する必要があります。

住民税を支払う時期

前述したように、所得税の確定申告をおこなえば、住民税については改めて手続きなどする必要はありません。
期間内に申告をおこなえば、申告した年の5月以降に市区町村から納付書が送られてきます。
住民税の納付は、4期に分けて納付するか、もしくは一括納付することも可能です。
また、特別徴収を選択していれば、給与から天引きされて納税することになります。
このように、住民税の支払いは、所得税と異なり時期がずれて支払うタイミングがくるため、忘れないようにしましょう。

住民税が増えるタイミング

不動産売却で売却益が出た場合、確定申告は翌年になります。
そのため、住民税が増えるタイミングは、売却した翌年の6月からとなります。
とくに、会社員の方で特別徴収を選択された場合は、給与所得における住民税と売却益における住民税の両方が発生するため注意が必要です。
売却した翌年に、住民税が増えて慌てないためにもしっかりと覚えておきましょう。

確定申告をしなかった場合はどうなる？

不動産売却で売却益が発生しているにもかかわらず、確定申告をしなかった（忘れていた）場合どうなるのでしょうか。
期限内に申告しなかった場合は、「無申告加算税」や「延滞税」が科される可能性があります。
そのため、負担する税金が大きくなってしまうため、必ず期限内に申告することをおすすめします。
また、期限を過ぎてしまった場合は、早めに申告・納税することが大切です。

▼この記事も読まれています
遠方の不動産を売るときの契約方法は？「持ち回り」「代理」「司法書士に依頼」の方法を解説

不動産売却時にかかる住民税の計算方法

住民税を計算するためには、まずは不動産売却で売却益（譲渡所得）が発生したかを計算する必要があります。
そのため、まずは譲渡所得を算出してから住民税を計算していきます。
具体的な数字を使って実際に住民税のシミュレーションもしてみましょう。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、以下の計算式で算出します。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費とは、不動産を購入した際の代金や仲介手数料、登録免許税などの合計額のことです。
一方で、譲渡費用は、不動産を売却する際にかかった費用で、仲介手数料や印紙税など売主が負担したものが該当します。
これらを売却価格から差し引き、譲渡所得を計算します。

住民税の計算方法

譲渡所得が算出できたら、住民税の税率を譲渡所得に掛けて住民税を算出します。
税率は、不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年以下の場合は9％、所有期間が5年を超えている場合は5％です。
住民税は、「譲渡所得×税率」で求められるため、所有期間によって異なる税率で計算します。
では、実際に具体的な数字を使ってシミュレーションをしてみましょう。
売却価格が3,000万円、取得費2,800万円、譲渡費用が100万円、所有期間が7年と仮定します。
この場合は、「譲渡所得＝3,000万円－（2,800万円＋100万円）＝100万円」となり、100万円の譲渡所得が発生したことになります。
所有期間は7年のため、税率は5％です。
これにより住民税は以下の計算式により算出されます。
住民税＝100万円×5％＝5万円
つまり、このケースの場合、翌年の住民税は5万円増えることになります。
なお、譲渡所得が発生した場合は、住民税以外に所得税が課税されます。
所得税についても所有期間によって税率が異なり、5年以内の場合は30.63%、5年超えの場合は15.315%がそれぞれ譲渡所得に課税されるため注意しましょう。
このように、住民税ならびに所得税は、不動産の所有期間によって税率が大きく変わるため、売却するタイミングの1つの指標として考えると良いかもしれません。

▼この記事も読まれています
一戸建て・マンションは居住中に売却できる！思わぬメリットも

まとめ

不動産売却では、さまざまな費用や税金がかかりますが、売却益が生じると住民税や所得税がかかることがあります。
とくに住民税は、所得税と異なり納税するタイミングが遅いため、急に住民税の支払いが増えて慌てるといったことがないように注意しましょう。
なお、住民税率は、不動産の所有期間によって異なるため、売却タイミングなども検討しながら進めると良いでしょう。
成田市周辺の不動産売却はハウスドゥ！成田山へ。
3ヶ月以内の成約率は90％越えおり、高価格でスピード感をもって対応させていただきます。
売却のほかに、マンション・土地・一戸建てにも対応しているので、お気軽にご相談ください。