不動産売却時は検査済証がないと困る？重要性やない場合の対処法を解説

不動産を売却する際は「検査済証」があるかないかで、売却に大きな影響が出ることがあります。
そこで今回は、検査済証とはなにか、不動産売却における重要性やない場合の対処方法について解説します。
千葉県成田市で不動産の売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

ないと困る？不動産売却時に必要な検査済証とは？

不動産を売却する際には、さまざまな書類を準備する必要があり、検査済証もその1つです。

検査済証とは？

「検査済証」とは、建物が建築基準法に適合していることを証明する書類です。
家を新しく建てる際には、最初に「建築確認申請」をおこない、その建物が法律に違反していないかの審査を受けます。
この審査に通ると「建築確認済証」が発行され、その後に建築工事が始まります。
建物が完成した後には「完了検査」がおこなわれ、基準を満たしていることが確認されると「検査済証」が発行されるのです。
このように、検査済証は、簡単に取得できるものではないため、建物の安全性を保証する重要な証拠書類です。
また、日本では、地震による被害から人命や建物を守るために、建築には「耐震基準」と呼ばれる基準が設けられています。
耐震基準には、「旧耐震基準」と「新耐震基準」の2つがあり、不動産が新耐震基準に基づいて建てられたかを確認する際にも「検査済証」が活用されます。
旧耐震基準とは、震度5強程度の地震でも建物が倒壊しないことを目標とした基準のことです。
一方、新耐震基準とは震度6強から震度7程度の地震でも建物が倒壊しないことを目標とした基準になります。
新耐震基準は、1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用されています。
そのため、1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物は、旧耐震基準が適用されました。
不動産売却の際は、耐震基準も重要なチェックポイントの1つです。

検査済証を取得するまでの流れ

検査済証を取得するための一般的な手順は次のとおりです。

• 建築計画の立案
• 建築確認申請の提出（確認済証の取得）
• 建築工事の開始・完成
• 完了検査の申請と実施（検査済証の取得）
• 建物の引き渡し

完了検査は通常、自治体や指定確認検査機関がおこないます。
建物の形状や仕様が建築確認申請で承認された内容と一致していると判断されれば、検査済証が発行される流れです。

検査済証がない場合

不動産を売却する際に、検査済証がないと売却が難しくなる可能性があります。
建築確認申請書があれば十分だと思う方もいるかもしれませんが、代わりにはなりません。
建築確認申請書は、建物を建てる前に提出する申請書に過ぎないため、実際にその内容通りに建物が完成したかを証明する書類ではないからです。

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ないと困る？不動産売却における検査済証の重要性

では実際に、不動産売却時に検査済証がないと、どんな問題が起こるのでしょうか。
検査済証が重要な理由は、以下のとおりです。

①買主が住宅ローンを利用できない

検査済証が重要な理由の1つは、買主が住宅ローンを利用できなくなる可能性がある点です。
不動産は高額なため、ほとんどの買主は住宅ローンを組んで購入します。
しかし、検査済証がない物件に対しては、基本的に金融機関が融資をおこなえません。
検査済証がない物件は違法建築物である可能性があるからです。
そのため、検査済証がない場合、買主は住宅ローンを利用できず、結果的に購入を断念することが多くなります。

②増改築や用途変更ができなくなる

検査済証がないと、買主は基本的に増改築や用途変更をおこなうことができません。
その建物が違法建築でないことを証明できないためです。
中古物件の購入を検討している方のなかには、購入後にリフォームや増改築を考えている方も多いです。
リフォームや増改築ができないとわかれば、購入を諦める方もいるため、検査済証は不動産売却に欠かせません。

③買主にも違反の責任が及ぶ

検査済証が重要な理由の1つは、買主にも違反の責任が及ぶ可能性がある点です。
購入した建物が違法建築だった場合、買主は行政からの指導を受けたり、建物の解体を求められることがあります。
このように、検査済証がない不動産は買主にとって大きなリスクとなるため、購入を避けられることが多いのです。

④売却価格が下がる可能性がある

これまで説明してきたように、検査済証がない物件は買主にとって大きな不安材料になります。
そのため、売り出しても買主がなかなか見つからず、売れ残ってしまう可能性が高まります。
不動産は売れ残るとさらに売りにくくなり、結果的に価格を下げざるを得なくなることも少なくありません。
値下げすると、利益が減るだけでなく、場合によっては赤字になることも考えられるため、注意が必要です。

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不動産売却時に検査済証がない場合の対処方法とは？

検査済証がない不動産は、買主にとって多くの不安要素となり、売却が難しくなります。
しかし、検査済証がなくても不動産を売却する方法はあります。
スムーズに売却を進めるためには、検査済証がない場合でも以下のように適切に対処することが重要です。

検査済証を紛失した場合

検査済証は、原則として再発行ができません。
そのため、検査済証を紛失してしまった場合は、他の方法で対応する必要があります。
ここで役立つのが「台帳記載事項証明書」です。
台帳記載事項証明書を取得すると、その不動産に検査済証が交付されていたことを証明することができます。
各市区町村の役所で300円程度で取得することが可能です。
検査済証が交付されたかどうか記憶が曖昧な場合は、対象不動産がある市区町村の役所（建築指導課や土木課）で確認してみましょう。

完了検査を受けていないケース

現在では、ほとんどの不動産が検査済証を取得するために完了検査を受けていますが、以前は完了検査を受けていない建物も多く存在しました。
築20年以上の不動産では、売却時に検査済証がないことも珍しくありません。
また、建築当時は適法であったものの、その後の建築基準法の改正により、現行基準に適合しなくなった不動産もあります。
上記の不動産は「既存不適格建物」と呼ばれ、建築基準法の改正後の基準に合っていないものの、違法建築には該当しないとされています。
このように、完了検査を受けていない物件や既存不適格建物の場合「12条5項報告」を役所に提出すると、検査済証を取得した物件と同等の基準を満たしていることを証明することが可能です。

12条5項報告とは？

「12条5項報告」とは、建築基準法第12条5項に基づき、建物の適法性を行政に報告する制度です。
本来は、建物が適法かどうか疑わしい場合に建築主に報告を求めるための制度ですが、検査済証がない物件の対策としても使われています。
この報告をおこなうには、建築主事がいる市役所に提出する必要があります。
建築主事がいない市町村の場合は、都道府県庁への提出が必要です。

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まとめ

不動産売却時に重要となる検査済証とは、建物が建築基準法に適合していることを証明する書類を指します。
検査済証がないと、買主が住宅ローンを利用できない、増改築や用途変更が不可になる、違法建築物だった場合、買主にも違反の責任が及ぶため購入を避けられるなどのデメリットがあります。
検査済証が手元にない場合は、台帳記載事項証明書の取得や12条5項報告の提出で対処可能です。
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