旧耐震基準の不動産は売却が難しい？スムーズに売却する方法を解説

近年、日本では地震が多発していることから、マイホームを購入する際に耐震性を重視する方は少なくありません。
旧耐震基準の物件を売却したい方のなかには「スムーズに売却できるだろうか」と不安になっている方もいらっしゃるでしょう。
この記事では、旧耐震基準と新耐震基準の違い、旧耐震基準の物件をスムーズに売却する方法などを解説します。
千葉県成田市で旧耐震基準の不動産を売却しようとお考えの方は、ぜひご参考になさってください。

売却しにくい？旧耐震基準の不動産とは

まずは、旧耐震基準とはなにかといった基本的なところからご説明します。
そもそも耐震基準とは、建築基準法によって定められている、地震に耐える建物の構造の基準です。
耐震基準は、大きな地震が発生するたびに見直されており、現在は「新耐震基準」が適用されています。
新耐震基準が導入されたのは1981年6月1日です。
したがって、1981年6月1日以前に建築確認申請が受理された建物は｢旧耐震基準｣と呼ばれています。

旧耐震基準と新耐震基準の違い

新耐震基準と旧耐震基準では、耐震性能に大きな違いがあります。
耐震性能とは、建築物が地震の揺れに耐える能力のことです。
旧耐震基準では震度5程度の地震で倒壊しないレベルが要求されているのに対し、新耐震基準は震度6強～7程度の地震で倒壊しないレベルが求められています。

木造住宅の法改正について

木造住宅については、1981年、2000年と耐震基準が大きく改正されています。
これには、1981年に新耐震基準が導入されたあとに発生した阪神・淡路大震災による被害が関係しています。
1995年に発生した阪神・淡路大震災で亡くなった方のうち、約9割が建築物の倒壊などによる圧迫死や窒息死でした。
阪神・淡路大震災の教訓を受けて、2000年にさらに厳しい耐震基準へと改正がおこなわれています。
これを「2000年基準」と呼び、次のような内容を義務付け、新耐震基準をさらに強化しています。

• 耐力壁をバランス良く配置する
• 地盤に合わせて基礎を設計する
• 接合部に金具を取り付けて固定する

つまり、木造住宅は新耐震基準に該当しても、現行の2000年基準を満たしていない可能性があるというわけです。
現行基準を満たさない木造住宅はリフォームの適齢期（築20年以上）を経過しており、放置すると地震発生時に倒壊する危険があります。
「自宅の耐震性が気になる・・」という方は、建物を建築する前に公的機関から交付される建築確認通知書を確認してみましょう。

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旧耐震基準の不動産は売却しにくい？その理由とは

冒頭でも触れたように、日本では大きな地震が多発していることから、不動産を購入する際に耐震性を重視する方が増えています。
旧耐震基準の不動産は新耐震基準のものと比較して強度が低く、買主が不安を感じやすい点が売却しにくいといわれる大きな理由です。
しかし、耐震性の不安以外にも、旧耐震基準の不動産が売却しにくい理由があります。
どのようなことが原因で売れにくくなってしまうのか、考えられる点をいくつか解説します。

建物の老朽化が目立つ

新耐震基準に改正されたのは1981年、すでに40年以上が経過しています。
つまり旧耐震基準の不動産は、築40年以上の物件であるということです。
中古住宅の需要が高まりつつあるものの、日本ではまだ築浅の物件を好む傾向にあります。
耐震性に対して不安がある以外にも、建物が古いという理由から敬遠されてしまうこともあるようです。

住宅ローンの審査が厳しい

不動産を購入する方の大半が住宅ローンを利用します。
しかし、旧耐震基準の不動産は担保としての評価額が低いため、住宅ローンの審査が厳しめです。
融資を受けられたとしても、希望価格に届かないことも少なくありません。
ローンが組めないとなれば、買主は現金を用意するか金利の高いローンを組むことになります。
そこまでして旧耐震基準の不動産を購入する方は少なく、見送られてしまう可能性が高いでしょう。

住宅ローン控除を受けられない

住宅ローン控除を受けられない点も、旧耐震基準の不動産が売却しにくいとされる理由の1つです。
住宅ローンを組んで住宅を購入すると、年末時点での住宅ローンの残高の0.7％が、所得税や住民税から控除されます。
これを住宅ローン控除といい、適用条件に「1982年以降に建築された住宅」が含まれています。
旧耐震基準の不動産は、この条件を満たせないため、基本的に住宅ローン控除を適用できません。
節税効果の高い控除を利用できない点も、旧耐震基準の不動産が売却しにくい理由の1つとなっています。

地震保険料が高くなる

不動産を購入する方の多くが、万が一に備えて地震保険に加入するでしょう。
旧耐震基準の建物も保険に加入することは可能ですが、保険料は割高になります。
耐震性能がある家ほど割引きされて安くなる仕組みになっており、旧耐震基準だと割引制度が使えないためです。
このように旧耐震基準の不動産は買主側のデメリットが多く、売却がむずかしい傾向にあります。

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旧耐震基準の不動産をスムーズに売却するには？売却方法について

旧耐震基準の不動産は売却しにくいとされていますが、必ずしも売れないわけではありません。
スムーズな売却を目指すためにも、旧耐震基準の不動産を売却するコツを確認しておきましょう。

リフォーム費用を負担して売り出す

築年数が古い不動産を売却する際に、リフォームを検討する方もいらっしゃるでしょう。
しかし、リフォームに高額な費用をかけても、売却価格にすべて上乗せできるわけではありません。
費用を全額回収できなければ、結果として損をしたことになります。
また、せっかくリフォームを施しても、買主のニーズに合わず、売れ残ってしまうケースもあります。
リフォーム費用を準備する余裕がある場合は、「売主リフォーム費用負担の物件」として売り出すのがおすすめです。
これなら買主の好みで自由にリフォームができるため、早期売却に繋がる可能性があります。

耐震基準適合証明書を取得する

先ほど、旧耐震基準の不動産は住宅ローン控除を利用できないとご説明しました。
しかし、耐震補強工事をおこなって「耐震基準適合証明書」を取得すれば、控除を受けられる可能性があります。
耐震性能が高くなるため買主の不安を軽減でき、さらに地震保険料が割引されるというメリットもあります。
耐震補強工事にかかる費用は100万円〜200万円ほど、耐震基準適合証明書の取得にかかる費用は20万円～50万円ほどです。
費用はかかりますが、より好条件で売却したい方は耐震基準適合証明書を取得してから売却すると良いでしょう。

そのまま売り出す

学校や駅の近くにあるなど、立地条件や周辺環境が良ければそのまま売り出すのも良いでしょう。
旧耐震基準の不動産でも、立地条件や周辺環境が良ければスムーズに売却できる可能性があります。
もし仲介で売り出しても買主が見つからない場合は、不動産会社による買取もおすすめです。
買取であれば直接不動産会社が物件を買い取るため、売れ残る心配がありません。
仲介に比べると買取価格は安くなりますが、仲介での売却が難しい場合はぜひ買取もご検討ください。

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まとめ

旧耐震基準の不動産は、耐震性能が低いことから買主に敬遠されやすく、売却に時間がかかりがちです。
旧耐震基準の不動産をスムーズに売却するには、買主の不安を取り除けるような方法で売却することが大切です。
仲介ので売却が難しい場合は、不動産会社による買取も検討してみてはいかがでしょうか。
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