不動産売却時に目にする査定書とは？査定書の見方や見るべきポイントを解説

不動産を売却する際には、多くの情報を整理し、売り出し価格の設定や売却戦略を考える必要があります。
そのなかでも、不動産査定書は売却を有利に進めるために重要な役割を果たします。
本記事では、不動産査定書とはなにか、査定書の見方や見るべきポイントを解説しますので、千葉県成田市で不動産売却を検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

不動産売却における査定書とは？

不動産査定書は、対象となる不動産の査定額やその結果が記録された書面です。
しかし、注意が必要なのは、仲介の不動産会社が作成する査定書と、不動産鑑定事務所が作成する査定書の2種類が存在する点です。
どちらが作成するかによって異なる特徴があり、それぞれの違いを理解して取り扱うことが重要となります。

仲介の不動産会社による不動産査定書とは？

仲介の不動産会社が作成する不動産査定書は、物件の売却を希望する売主の依頼によって作成されます。
通常、査定依頼から1週間ほどで作成され、費用は無料です。
この査定書は売却を目的としているため、売却価格を決める際の参考として用いられます。
そのため、離婚や相続などの裁判の証拠書類としては適していません。
不動産の評価額は、主に取引事例比較法を使って算出されます。
取引事例比較法は、対象の不動産と立地や面積などの条件が似ている不動産の売却実績や売り出し事例を参考に評価額を決めるものです。
なお、不動産仲介会社はオンラインで簡単に査定結果を得られる簡易査定もおこなっています。
物件の情報を入力するだけで当日～数日中に査定額を確認することができますが、実際に現地を訪れて査定する訪問査定と比較すると精度は落ちます。
正確な査定額を知りたい場合は、訪問査定を依頼しましょう。

不動産鑑定事務所が作成する不動産査定書とは？

不動産の査定は仲介の不動産会社だけでなく、不動産鑑定事務所でもおこなうことができます。
不動産鑑定事務所の査定は、国土交通省が定める鑑定評価基準にしたがい、国家資格を持つ不動産鑑定士がおこないます。
しかし、不動産鑑定事務所の査定は主に企業が資産価値を把握するために利用されることが多く、不動産売却を目的とすることはあまりありません。
不動産鑑定事務所が作成する不動産査定書は、裁判の資料として利用することも可能です。
ただし、税務署や裁判所に提出する場合は、国が定めている不動産鑑定評価基準に基づいて作成される「不動産鑑定評価書」を依頼することが望ましいです。
不動産鑑定事務所が作成する不動産査定書は、不動産鑑定評価書の簡易版と考えると分かりやすいでしょう。
不動産鑑定事務所が作成する不動産査定書は、作成に1週間以上かかり、費用がかかります。
多くの項目を詳細に調査するため、時間と費用がかかるのです。
離婚にともなう財産分与や相続時の遺産分割の際に、所有する不動産の評価額を知りたい場合は、不動産鑑定事務所に査定を依頼するのが良いでしょう。

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不動産売却で用いる不動産査定書の見方とは？

不動産査定書は、不動産の売却時に初めて目にする方が多いでしょう。
見慣れない項目が多く感じるかもしれませんが、事前に見方を理解しておけば売却に役立ちます。
不動産査定書の書式は不動産会社によって異なりますが、基本的な項目はほとんど同じです。
主な項目とその見方は、以下のとおりです。

不動産の物件情報

物件の所在地、土地・建物の面積、建物の構造、建築された年月日、立地情報などが記載されます。
物件情報は査定価格に影響するため、間違いがないか必ず確認しましょう。

査定価格

主に取引事例比較法を使って算出された査定価格が提示されます。
「成約予想価格」や「売り出し推奨価格」として記載されることもあります。
価格が特定の金額ではなく、2,700～3,000万円といった幅を持たせて記載されることが多いです。

手取り額

売却時にかかる諸経費を引いた後の手元に残る金額が提示されます。
具体的には、仲介手数料、測量費、印紙代、抵当権抹消費用などが引かれた額です。
査定価格だけでなく、手取り額も確認しておくことが重要です。

査定担当者のコメント

査定をおこなった担当者のコメント欄には、査定価格の根拠や不動産のセールスポイント、売却戦略などが記載されています。
プラス面とマイナス面を把握しておくと、購入希望者との交渉時に役立ちます。
どのポイントで加点・減点されているかを確認することが重要です。

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不動産売却に用いる不動産査定書で見るべきポイント

不動産査定書を確認する際、とくに注目すべきポイントは、以下の3つです。

ポイント①総額を比較すること

複数の不動産会社から査定書を受け取った場合は、まずは総額を比較しましょう。
不動産の価格は「上3桁」や「上2桁」で表現されるのが一般的です。
たとえば「3,350万円」や「3,500万円」などの表現が一般的で、1円単位で示されることはありません。
1円単位だから正確というわけではなく「上3桁」や「上2桁」でも十分です。
査定書を比較すると、価格にばらつきがあり、幅があることがわかります。
高い価格も重要ですが、低い価格の確認も同様に重要です。
とくに住宅ローンが残っている場合、一番低い価格でも住宅ローンが返済できるかどうかを確認することがポイントとなります。
低めの価格は、その価格でしか売れない可能性を示しているため、低めの価格でも住宅ローンが返せるか確認しておくと安心です。

ポイント②査定額の根拠が適正か

不動産査定書には査定額の根拠が記載されていますが、その根拠が適切かどうかを見極めることも重要です。
たとえば、査定額が2,000～3,000万円と大きな幅がある場合、根拠が曖昧である可能性があります。
また、不動産の流通性比率も確認しましょう。
流通性比率とは、不動産が市場でどれだけ売れやすいかを示す指標で、100％を基準に加点や減点で上下します。
この数値の根拠が査定書に記載されているかを確認することが重要です。
納得できる根拠がないまま不動産売却を進めるのはおすすめできません。
疑問点がある場合は、直接不動産会社に問い合わせて確認することをおすすめします。

ポイント③見やすくわかりやすく記載されているか

不動産査定書が見やすいかどうかも重要なポイントです。
査定書の見やすさは、不動産会社の集客力にも影響します。
たとえば、査定書が見づらくてわかりにくい場合、その会社が作成する宣伝用のチラシも同様に見づらい可能性があります。
そのため、不動産査定書が全体的に見やすく、わかりやすく記載されているかを確認することも大切です。

ポイント④成約時期が適正かどうか

査定された価格で売り出した場合、どれくらいの期間で成約するかの目安が明記されているかも重要なポイントです。
査定額の根拠がしっかりしていても、成約時期が1年以内と記載されている場合は、売却期間が長すぎるため適正とはいえません。
一般的には、成約期間は査定時期から3か月程度を想定しています。
成約期間が適切で、販売戦略がしっかり記載されていれば、安心して売却を任せることができるでしょう。

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まとめ

不動産査定書は、仲介の不動産会社が作成する査定書と不動産鑑定事務所が作成する査定書と2種類あり、不動産会社が作成する査定書は無料で作成することが可能です。
不動産査定書に記載される項目は、主に4つあり、とくに査定価格と根拠の見方が重要です。
不動産査定書のポイントは、総額、査定額の根拠、見やすさ、成約時期の4つとなります。
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