不動産売却における減価償却とは?計算方法や注意点などを解説!

2024-04-16

減価償却

不動産売却における減価償却とは?計算方法や注意点などを解説!

この記事のハイライト
●土地や建物など固定資産の価値を年ごとに減らす会計処理を減価償却という
●減価償却費を求める際に用いる償却率は建物の材質や構造によって異なる
●取得費が不明な場合は不動産売却価格の5%を概算取得費として計算できる

家を売却して利益が出ると確定申告が必要ですが、その際には減価償をしなければなりません。
会計業務に馴染みがないと「減価償却って何?」と疑問に思う方も多いではないでしょうか。
そこで今回は、減価償却の概要や計算方法について、注意点もあわせて解説します。
千葉県成田市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

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不動産売却後の確定申告で必要な減価償却とは?

不動産売却後の確定申告で必要な減価償却とは?

不動産売却により利益が生じると税金が課されるため、翌年に確定申告が必要です。
この確定申告の際に必要となるのが「減価償却」で、減価償却をしないと正しい税額がわかりません。
はじめに、減価償却の概要とどのような場面で必要になるのかを解説します。

減価償却とは

減価償却とは、固定資産(不動産や機械設備など)の価値を年ごとに減らす会計処理のことです。
年月の経過により価値が減少する固定資産を取得した際は、基本的に一括で経費計上しません。
減少した価値を「減価償却費」として金額に換算し、何年にもわたり少しずつ経費として計上します。
減価償却は、事業経営を適正に捉えるために必要な制度です。
たとえば100万円の営業車を購入し、取得した年に全額経費に含めて計算したとしましょう。
一括計上したことで、これまで黒字だったのが赤字となり、銀行からの融資を打ち切られてしまうことも考えられます。
このような事態を避け、企業の経営活動の実態をより正確に表すためには、減価償却が必要です。

個人でも家を売却すると減価償却が必要

減価償却は主に事業用の会計手続きで用いられていますが、個人でも必要になるケースがあります。
それは「家を売却して利益が生じ、翌年に確定申告が必要になった場合」です。
家を売却すると、売却価格から経費を差し引いた金額に対して、譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税とは住民税と所得税の総称で、令和19年までは復興特別所得税もあわせて徴収されます。
家の購入代金も経費に含めることが可能ですが、建物は年月の経過により老朽化するため、購入価格をそのまま計上できません。
そこで、家を購入したときの価格から減価償却費を差し引き、売却時点の価格を求める必要があります。
自宅を売却したときにおこなう減価償却は、経費を正しく申告するために必要な作業です。
事業の経費を計上するための減価償却とは意味合いが異なることを覚えておきましょう。
なお、土地は建物と異なり経年劣化しないと考えられているため、土地部分の減価償却は不要です。

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不動産売却における減価償却費の計算方法

不動産売却における減価償却費の計算方法

減価償却の計算方法には「定額法」と「定率法」があり、自宅の売却では後者を用いるのが一般的です。
定額法とは、毎年同じ金額の減価償却費を計上する計算方法です。
ここからは、定額法を用いた減価償却費の計算方法と確定申告の必要性を解説します。

定額法による減価償却費の求め方

減価償却費の計算式は、次の計算式で算出できます。
減価償却費=建物部分の取得費×0.9×償却率×経過年数
取得費とは、住宅を購入する時にかかった費用のことで、建物の購入代金も含まれます。
ただし、減価償却の対象は建物部分だけなので、土地部分の費用は含まないよう注意しましょう。
一戸建てやマンションの価格は、一般的に土地部分と建物部分の合計金額となっています。
そのため減価償却費を求める際は、売買契約書などで建物と土地の価格配分を調べる必要があります。
償却率は建物の構造などによって異なるため、以下をご参照ください。

  • 鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート:0.015
  • レンガ造・石造・ブロック造:0.018
  • 軽量鉄骨造(骨格材の肉厚が4mm超): 0.020
  • 木造・合成樹脂造:0.031
  • 木骨モルタル造:0.034

建物の価値は経過年数で均等に減少していくので、耐用年数が長い建物ほど償却率が低くなります。
続いて、不動産を購入してから売却するまでの期間(経過年数)を調べます。
経過年数の端数が6か月以上の時は切り上げて1年とし、6か月未満の場合は切り捨てです。
たとえば5年2か月であれば所有期間は5年、5年8か月であれば所有期間は6年となります。
すべての項目を確認したところで、計算式に数字を当てはめて減価償却費を計算してみましょう。
建物価格が8,000万円のマンションを購入し、8年後に売却した場合、減価償却費は「8,000万円×0.9×0.015×8=864万円」です。

確定申告の必要性

不動産売却により売却益(譲渡所得)が生じたら、翌年に確定申告が必要です。
譲渡所得が発生しているかどうかは、次の計算式で確認できます。
譲渡所得=物件の売却代金−(取得費+譲渡費用)
取得費は自宅を取得した時に要した費用、譲渡費用は自宅を売却した時に要した費用をいいます。
この取得費を計算する際に必要となるのが、先ほど算出した「減価償却費」です。
たとえば減価償却費が864万円で、購入時の価格(諸費用込み)が8,000万円だったとしましょう。
この場合、取得費は「8,000万円−864万円=7,136万円」となります。
このように、売却時点での取得費を正しく計算するには減価償却が必要です。

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不動産売却における減価償却の注意点

不動産売却における減価償却の注意点

最後に、減価償却に関する注意点を解説します。

注意点1:取得費はなるべく実額を計上する

相続した不動産など購入から随分と期間が経過している場合、いくらで購入したかわからないというケースも少なくありません。
取得費を証明する書類が残っておらず、購入価格が不明な場合は、売却価格の5%を「概算取得費」として計上できます。
しかし概算で計算した場合、実際の取得費よりも少なく計算されてしまい、売主が損をしてしまうケースがあります。
購入価格を証明できるのは、売買契約書だけとは限りません。
売買契約書以外にも、通帳の出金履歴などで代用できることもあるため、まずは税務署に確認してみることをおすすめします。
なお、実際の取得費が売却価格の5%相当額を下回りそうな場合は、書類の有無に関わらず概算取得費での計算が可能です。

注意点2:特例を利用するには申告が必要

不動産売却では、減価償却費の計算が必要な譲渡所得ではなく、マイナス(譲渡損失)が生じることもあります。
譲渡損失が生じた場合は課税対象にならないため、本来であれば確定申告は必要ありません。
しかし確定申告をすることで、特例を利用して損失分とほかの所得を相殺し、節税できる可能性があります。
たとえば不動産売却により、300万円の損失が生じたとしましょう。
損益通算の特例を利用すれば、300万円をほかの所得と相殺し、納税額を軽減することが可能です。
特例を利用するには、一定の要件を満たしたうえで、不動産を売却した翌年に確定申告をしなければなりません。
詳細は国税庁のWebサイトに記載されているため、あらかじめ確認しておくことをおすすめします。

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まとめ

減価償却は、不動産売却による経費を正しく申告するために必要な作業です。
一戸建てやマンションを売却して利益が生じたら、必ず減価償却をおこなってから確定申告をしましょう。
なお、土地部分は減価償却の対象外なので、計算時に含めないようご注意ください。
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