2024-02-13
ふるさと納税は、寄附した金額によって各自治体から返礼品を受け取れ、かつ一部の税金が控除される制度です。
ふるさと納税と不動産売却とどう関係があるのか疑問に思う方もおられますが、実は売却時に発生した利益の節税対策になります。
そこで、不動産売却益の節税にふるさと納税をおすすめする理由や、不動産売却時の譲渡所得の計算方法、ふるさと納税の控除上限額について解説します。
千葉県成田市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。
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目次
不動産売却により売却益が発生した際は、ふるさとの納税をすることで節税につながることがあります。
ここでは、そもそもふるさと納税とはなにか、またおすすめな理由について解説します。
ふるさと納税は、全国各地の自治体のなかで応援したい自治体や、返礼品が魅力的な自治体に寄附をし、金額に応じた返戻品を受け取ることができます。
また、自治体へ寄附した場合は、確定申告をおこなうことで、寄附した金額の一部が所得税と住民税から控除される仕組みです。
ふるさと納税は、原則として自己負担額が2,000円となっており、これを除いた金額が控除の対象となります。
たとえば、1万円を寄附した場合は、自己負担2,000円を除いた8,000円が所得税・住民税から控除されます。
税金の課税方法には「総合課税」と「分離課税」の2つのパターンがあります。
総合課税とは、ほかの所得と合算して税額を計算する課税方法で、給与所得や事業所得などが対象です。
一方で、分離課税は、ほかの所得とは分けて税額が計算される課税方法で、退職所得や譲渡所得(不動産・株式)などが対象になります。
不動産売却で発生する売却益は「譲渡所得」になるため、分離課税となり、給与所得などと分けて計算されるため、納める税金が通常よりも高額になる可能性があります。
不動産売却で発生する売却益(譲渡所得)は分離課税のため、売却後の納税額は通常の年よりも多くなってしまいます。
そこで、おすすめなのが「ふるさと納税」です。
ふるさと納税は自己負担2,000円を除いた金額が、所得税や住民税から控除されます。
不動産売却で発生する譲渡所得にかかる税金は、所得税や住民税のため、ふるさと納税により控除を受けられれば負担を減らすことができます。
また、ふるさと納税は所得によって限度額が決められているため、所得が多いほど節税の効果が高くなるのが特徴です。
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次に不動産売却で売却益(譲渡所得)が発生した際に、どのくらいの税金がかかるのか計算方法を解説します。
譲渡所得にかかる税金は譲渡所得税といい、所得税・住民税・復興特別所得税の総称として使われています。
譲渡所得税は「課税譲渡所得×税率」で計算されるため、まずは譲渡所得を算出しなければなりません。
譲渡所得は、以下の計算式を用いて算出します。
譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡費用
取得費とは、不動産を購入する際にかかった費用で、購入代金や仲介手数料などが該当します。
譲渡費用は、不動産を売却する際に発生する費用で、仲介手数料や印紙税などです。
また、売却する不動産が建物の場合は、価値の減少分を計算し減価償却費として取得費から差し引く必要があります。
減価償却費の計算方法は以下のとおりです。
減価償却費=建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数
償却率は建物の構造によって異なり、木造の場合は0.031、軽量鉄骨は0.025または0.036、鉄筋コンクリート造は0.015となります。
次に課税譲渡所得を計算する必要があります。
課税譲渡所得は、以下の計算式で算出できます。
課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除
不動産売却では、条件を満たせばさまざまな控除や特例が利用できることがあります。
たとえば、マイホームや相続した家を売却した場合は、譲渡所得から最大で3,000万円まで控除することが可能です。
そのため、この特別控除を利用すれば、大幅に譲渡所得が抑えられ、場合によっては課税譲渡所得がゼロもしくはマイナスになるケースもあります。
課税譲渡所得がゼロもしくはマイナスとなった場合は、譲渡所得税はかかりません。
なお、特例を利用するにはさまざまな条件を満たす必要があるため、詳しくは国税庁のホームページでご確認ください。
課税譲渡所得にかかる税率は、不動産の所有期間によっては以下のように異なります。
なお、2037年までは復興特別所得税が課されます。
たとえば、課税譲渡所得が500万円、不動産の所有期間が7年の場合は「300万円×20.315%=60万9,450円」の税金が発生することになります。
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ふるさと納税で売却益(譲渡所得)を節税する場合は、控除の上限額を計算する必要があります。
年収が確定していれば、総務省が公表している「控除されるふるさと納税額」の一覧表で確認することができますが、その年の所得はまだ確定していません。
そのため、前年の所得を参考に控除上限額を計算してみましょう。
控除上限額の計算は以下のような流れでおこないます。
流れに沿ってご説明します。
ふるさと納税の上限額は、給与所得控除後の金額がもとになるため、まずは所得控除後の金額を確認しましょう。
確認方法は、源泉徴収票や住民税通知書で調べることができます。
次に住民税所得割額を計算します。
総合課税と分離課税が混在しているため、それぞれを計算する必要があります。
計算式は以下のとおりです。
総合課税の住民税所得割額の求め方
総合課税は「給与所得控除後の金額×税率10%」で計算することができます。
分離課税の住民税所得割額の求め方
分離課税は、不動産を所有していた期間によって以下のように税率が異なります。
総合課税と分離課税をそれぞれ計算したら合計します。
控除上限額は以下の計算式で算出されます。
控除上限額=住民税所得割額×20%÷(90%-所得税率×1.021)+2,000円
所得税率は所得によって異なるため、詳細は国税庁のホームページでご確認ください。
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不動産売却で売却益が発生した場合は、ふるさと納税をすることで所得税や住民税を節税できることがあります。
そのため、高額な利益が発生した場合には、とくにおすすめの節税方法といえるでしょう。
ふるさと納税の控除上限額が知りたい場合は、前年の所得を参考に計算してみると目安を知ることができます。
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