市街化調整区域とは？市街化調整区域の不動産は買取がおすすめな理由

マイホームを建てるための土地を探していると、○○区域といった言葉を目にしたことがある方も多いでしょう。
売りたい土地が市街化調整区域の場合、家を建てる際に制限を受ける可能性があるため、一般的には売却しにくいと言われています。
では、市街化調整区域とは一体どのような土地なのでしょうか。
今回は市街化調整区域とはなにか、買取がおすすめの理由や売る際のコツを含めて解説します。
千葉県成田市で不動産買取をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産買取が適している市街化調整区域とは？

まずは、不動産買取が適している市街化調整区域とはなにかを解説します。

市街化調整区域とは？

市街化調整区域とは、利便性ではなく、自然や景観を重視しているエリアのことです。
街を開発せず、市街化を抑制する場所となります。
市街化区域とは市街化調整区域とは違い、街を活性化させるためにインフラ設備を整えたり、大型商業施設を建てたりするエリアです。
不動産を購入する場合、利便性の高さを重視する方も少なくありません。
そのため、売却したい不動産が指定されている場合、購入者が限定されるため、一般的には売りにくいとされています。

主な特徴とは？

市街化調整区域の主な特徴として、下記が挙げられます。

• 静かな環境で騒音に悩む心配が少ない
• リーズナブルな価格で不動産を購入できる
• 利便性が悪く生活に不便を感じる可能性がある

特徴としてまず挙げられるのが、静かな環境で暮らせることです。
先述のとおり、市街化調整区域とは市街化を抑制するエリアとなります。
交通量が比較的少なく、高いビルが建ち並ぶこともあまりありません。
騒音に悩む可能性も低いと言えます。
また、評価額が下がりやすいことも、特徴のひとつです。
固定資産税が抑えられるなど、税制上のメリットも多くなります。
ただし、利便性が悪いケースが多く、生活が不便に感じる可能性があります。
デメリットも多いエリアとなるので、スムーズに不動産売却をしたい場合は買取が適していると言えるでしょう。

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市街化調整区域が不動産買取に適している理由

続いて、市街化調整区域が不動産買取に適している理由について解説します。

理由1：インフラ環境が整っていないことが多い

理由としてまず挙げられるのが、インフラ環境が整っていないケースが多いことです。
市街化調整区域は、一般の方が住むことを、想定していないエリアとなります。
そのため、買主はご自身でインフラ環境を整えなければなりません。
主なインフラ環境は、下記のとおりです。

• 電気
• ガス
• 水道

不動産を購入後、上記のインフラ環境を整えるためには、手間や費用がかかります。
仲介で売り出しても、コスト面がネックとなり、候補から外されてしまうこともあるでしょう。
そのため、仲介より買取のほうが早く売れる可能性があります。
インフラ環境に難があることが売却しにくい理由のひとつとなるので、売り出す際はあらかじめ状況を確認しておくことが重要です。

理由2：建物を建てるときは開発許可が必要になる

建物を建てるときは開発許可が必要になることも、買取がおすすめな理由のひとつです。
市街化調整区域では、新たに建物を建てることが原則できません。
建物を新築したり建て替えしたりする場合は、自治体から開発許可を得る必要があるからです。
そのため、買主は建て替えをする場合、多大な手間を強いられることになります。
「将来は平屋にしたい」「いずれ解体して二世帯住宅を建てたい！」といった要望を叶えにくいため、仲介より買取がおすすめです。
ただし、市街化調整区域でも、土地の所有者および、6親等以内の親族が住む家なら再建築が可能になります。

理由3：住宅ローンの審査にとおりにくい

買取がおすすめな理由として、住宅ローンの審査にとおりにくいことも挙げられます。
先述のとおり、市街化調整区域は市街化区域に比べると、評価額が下がりやすいエリアです。
固定資産税が抑えられるといった税制上のメリットがある一方、融資した金額に担保が見合わないと判断される可能性があります。
担保評価額が低ければ、その分融資を受けることが厳しくなるでしょう。
住宅ローンを組めない場合、現金一括払いで購入することになります。
また、建て替えやリフォームの際も融資を受けられない可能性が高いです。
市街化調整区域にある不動産は、買主が住宅ローンを組めない可能性があるため、買取で売却するのが得策と言えます。

理由4：売れ残り続ける可能性がある

さまざまな理由により、市街化調整区域の不動産は売却しにくくなります。
売り出し期間が長引くと、売れ残りの印象が強くなり、ますます売却しにくくなってしまうでしょう。
「人気がない」「ずっと売りに出ている」というイメージがある不動産は、売却の難易度が高くなってしまいます。

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市街化調整区域の不動産を売却・買取しやすくするコツ

最後に、市街化調整区域の不動産を売却・買取しやすくするコツについて解説します。

コツ1：地目に合ったターゲットに向けて売却活動をおこなう

コツとしてまず挙げられるのが、地目に合ったターゲットに向けて売却活動をおこなうことです。
市街化調整区域は、地目によってどの土地をどのように使うのかが決められています。
たとえば宅地の場合は、住むための家を建てたい方に向けて売却活動をおこなうのがコツです。
農地なら、農場として利用するための畑や田んぼを求めている農家の方をターゲットにすると良いでしょう。
地目に合わせてターゲットを絞れば、成約までのハードルが低くなります。
利用目的に合わせて買取をしてもらえば、よりスムーズな売却が見込めるので、手段のひとつとして押さえておいてください。

コツ2：地目を転用する

地目を転用することも、コツのひとつです。
地目は転用が可能なので、宅地などに変更して売却することもできます。
農業を事業としておこなう方は減少しているため、畑や田んぼとして売るのが難しいかもしれません。
そのような場合は、宅地に転用し、住宅用の土地として売りに出す方法もあります。
農地よりも宅地のほうがターゲットの幅が広がるので、仲介・買取問わずスムーズな売却が見込めるでしょう。

コツ3：開発許可を得る

コツとして、開発許可を得ることも挙げられます。
先述のとおり、市街化調整区域に建物を建てる場合、自治体から開発許可を得る必要があります。
市街化区域に隣接している土地は、条件を満たすことで、申請で建築の許可を得られるケースが多いです。
条件とは、上下水道の整備が完了している、一定の数値を満たして道路に接しているといったことが挙げられます。
開発許可を得られるか否かは、自治体が、都市計画法の基準に沿って定めているので、確認してみると良いでしょう。
また、高齢者向けの施設や医療施設など、地域のニーズに応じた建物は、例外として許可を得られる可能性があります。

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まとめ

市街化調整区域とは、市街化が抑制された、自然や景観を守るためのエリアのことです。
家を建てるためには自治体の許可が必要になったり、インフラ環境を自分で整えたりする必要があるため、一般的には売りにくいとされています。
しかし、売却時のコツを押さえておけば、買取がしやすくなります。
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