リースバックの買取相場とは？家賃相場や家賃を抑える方法をご紹介！

マイホームの売却方法としてリースバックという手法が用いられるようになりました。
売却したあとも賃貸として同じ家に住み続けるリースバックですが、売却相場や家賃相場はどうなっているのでしょうか。
千葉県成田市で住宅ローンの支払いに悩んでいる方に向けてリースバックについてや、家賃安くする方法を解説します。

リースバックしたときの買取相場

不動産の売却手法のひとつであるリースバックですが、どのようなものかご存知でしょうか。
リースバックとは自宅を売却後もそのまま賃貸として住み続けることができる方法です。
メリットとしては不動産売却しても生活環境が変わらず、引っ越しも不要になるので手間がかかりません。
住宅ローンの残債は少ないけれども、あと少しの支払いが厳しいと感じている方にとっては、その負担を軽減できる良い方法でしょう。
リースバックで売却する条件として、「住宅ローンの完済」と「支払えるだけの家賃設定」があります。
住宅ローンが残る任意売却ではリースバックが認められないこともあるので、基本的には住宅ローンの完済を前提で売却する必要があります。
また、売却後の家賃が高くなりすぎて、住宅ローンの支払いより高くなるのでは意味がありません。
完済するにもある程度売却価格が抑えられていることが前提です。
これらの条件を満たした場合にリースバックを活用して自宅を売却することが可能です。

リースバックの買取相場

リースバックの買取相場は一般の売却相場に比べて、6割から8割ほどの買取価格になっています。
その理由は、買取価格から家賃を利回りで逆算しますが、高く買取ってしまうと家賃が高くなりすぎてしまうからです。
なので、築年数も考慮に入れず、利回り計算を前提とした相場となります。
利回りの計算は以下の計算式で求めます。
利回り（％）＝年間の家賃収入÷物件買取価格×100
仮に利回り10％で家賃を月額10万円としたときの買取価格は次のようになります。
物件買取価格＝10万円×12か月÷10％＝1,200万円
家賃収入と買取価格、利回りが密接に関係していることが分かると思います。

リースバックでの家賃相場は高い？

リースバックに限らず、賃貸物件に対しては利回りという考え方を前提に投資金額を検討します。
賃貸で利用するならば物件の大小は関係なく、50戸の賃貸マンションから、ワンルーム1部屋の区分所有マンションまで、利回りは影響します。
一般的にリースバックでは8％から12％程度の利回りが前提です。
例えば、買取価格を1,500万円とし、8％のときと12％のときの利回りで家賃を計算してみましょう。
家賃＝1,500万円×8％÷12か月＝10万円
家賃＝1,500万円×12％÷12か月＝15万円
同じ買取金額でも5万円もひと月の家賃が高くなってしまいます。
3LDKファミリータイプの賃貸物件の家賃相場が12万円だったとき、10万円では安く、15万円ならば高いといえるでしょう。
よって、リースバックだからこそ家賃が高いというのではなく、状況にもよって家賃相場が変わってきます。

リースバックの家賃が高いと言われる理由

ここまで買取金額と利回りの関係を述べてきましたが、どうしてリースバックの家賃は高いのでしょうか。
その理由は2つあります。
1つ目は不動産売却価格、残債金額が高いケースが多いからです。
リースバックに取り組むためには残債の完済が求められますが、必ずしも残債が残り少ないケースだけではありません。
残債が多く残っている場合には併せて売却価格が高額になり、家賃まで高額になります。
その場合の価格検討要素が、残債、売却価格、利回りだけになるので、家賃相場から乖離することになります。
したがって、リースバックの家賃が高いと言われているのです。
2つ目の理由はどんな物件の状態でも買取するからです。
住宅ローンを払えない、金銭的に厳しいといったケースでリースバックするので、物件の状態も悪かったり、築年数がたっているケースもあります。
一般的な家賃相場ならば建物の状況を見て下がる家賃だとしても、リースバックでは残債と売却価格、利回りを基準に買取るために、家賃が高くなります。

リースバックの家賃相場を抑える方法

リースバックの家賃相場を抑えるにはどのような方法があるのでしょうか。

リースバックの買取会社と交渉する

売却価格と賃料を交渉し、売却価格を抑えると家賃が安くなることにつながります。
売却するときには少しでも高額で売却したいものですが、残債を支払えるのならば最低限の金額を支払えば、比例して家賃が安くなります。
現状で売却価格をこれ以上下げられない場合には、賃貸借の期間を伸ばしたり、少しでも家賃が下がらないか交渉してみましょう。

買い戻し特約を付ける

リースバックは特約を付けることで買い戻すこともでき、これはリセールリースバックと呼ばれ、売却したときより2割ほど高い金額で数年後に買い戻すことが一般的です。
5年間の賃貸借契約と5年後の買い戻しを売却時の特約に付け加えることで賃料を検討してもらえるでしょう。
ただし、買主によっては買い戻し特約に対応していない場合もあり、絶対可能とは言い切れないので、リースバックにて売却するときに確認してみましょう。
そして、買い戻しができなかったときには違約とされてしまうこともあるので、買い戻し特約の内容についてもよく確認しておきましょう。

一般投資家など買主を広く探してもらう

リースバックは取り扱いに慣れた企業が購入するイメージが強いですが、不動産会社にリースバック物件の仲介を依頼することも可能です。
投資家にとってリースバック物件は入居者が決まっているために安心して購入できる投資物件なので、人気があります。
また、リースバックとして市場に出てくるものは、不動産売却相場よりも安く、投資額としても安いことが多いので、比較的気軽に購入できるのも特徴です。
利回りを高く設定して検討する投資家もいますが、根気よくリースバックでの買取先を探すこともひとつの方法です。

会社や自治体の家賃補助などを利用する

企業の福利厚生で家賃補助に取り組んでいる会社もあります。
社内規程を満たした上で、家賃の上限が決められていたり、年間の支給額が決まっている場合もありますが、家賃を抑えるのに役立ちます。
同様に自治体で家賃補助がある場合もあります。
こちらも所得制限や条件などが細かく定められていますが、住んでいる自治体の家賃補助の内容を調べることは無駄ではないでしょう。
1か月あたり1万円でも家賃補助が出れば、売却価格にして100万円以上の効果があります。
リースバックでの売却に取り組む前に、会社や自治体の家賃補助について調べてみてはいかがでしょうか。

まとめ

リースバックの買取価格は利回り計算を前提として考えられているため、一般的な売却相場と比べると安いでしょう。
また、残債の完済を前提とした価格設定であることや、築年数などを考慮に入れないこともあり、リースバックの家賃は家賃相場に比べて高くなる傾向にあります。
家賃を抑えるためには、買取価格を抑える、家賃交渉する、買い戻し特約を付ける、家賃補助を利用するなどがあります。
もし、千葉県成田市でリースバックをご検討の方や、住宅ローンの支払いが厳しく感じてきた方は、ハウスドゥ！成田山にご相談ください。