空き家を売りたいときは現状または更地のどっちがいい？メリットを解説

相続などで所有することになった空き家の売却の際は、現状のままで売るか、更地にして売るか悩まれるのではないでしょうか。
空き家はどちらの方法で売却した方が売れやすくなり、どのようなメリットがあるのでしょうか。
成田市内で空き家を売りたいと検討している方に向けて、空き家の売り方と諸経費について解説します。

空き家を現状のままで売りたい場合

相続によって所有した空き家を手放す際は、できるだけお金をかけずに売りたいという要望もあるでしょう。
そんなときは空き家を現状のまま売却しますが「古家付き土地」として売る場合と「中古住宅」で売る場合があります。
それぞれどう違うのでしょうか？

空き家を古家付き土地として売る

古家付き土地とは文字通り、売却する土地の上に古家があるということですが、この物件を購入する方の目的は購入して土地を利用することにあります。
建物を建てる、田畑にする、駐車場にするなど、既存の空き家を買主が解体して利用します。
建物を使わないので、空き家がボロボロで住めない、修繕するなら建て替えたほうが良いような状態の建物なら古家付き土地で売却することをおすすめします。
解体費用などのお金がかからないことがメリットですが、売れて引き渡すまでは空き家を管理しなくてはなりません。
台風や地震により自然災害で近隣の建物や人に被害が出たり、放火や不法侵入などのリスクもあります。
空き家がある土地が雑草だらけになってしまうと、隣地に越境してしまいクレームが入ることもあるでしょう。
これらは全て所有者の責任において対応しなくてはならず、空き家が使えないほど傷んでいる状況の際の管理における懸念すべき点です。
また、買主に解体工事の必要があることから、解体工事分は売却価格が安くなります。

空き家を中古住宅として売る

空き家の状態が良く、十分住めるのならば中古住宅としての売却が見込めます。
建物の価値も見込んで売却するので、古家付き土地に比べて売値が高くなるメリットがあります。
中古住宅として売りたい場合でも、古家付き土地と同様に建物の管理が必要で、掃除や手入れ、場合によっては修繕が必要になることもあります。
中古住宅の場合、古家付き土地とは違った管理の手間があることを覚えておきましょう。
買主は建物を利用する目的で建物を購入するので、建物の状況についても把握していないとトラブルを招きます。
売却するときはホームインスペクションを依頼して建物状況調査することも視野に入れたほうが良いでしょう。

空き家を更地にして売りたい場合

空き家を更地にして売る場合にはどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。

更地で売るときのメリット

空き家を解体して更地にして、土地として売却する場合のメリットを解説します。
解体したことによって管理の手間が最低限になり、草刈りや簡単な整地などは必要なものの、建物があるときに比べて楽になるでしょう。
古家付き土地での売却に比べて、更地の方が売れやすくなるメリットもあります。
なぜなら、古家付き土地の場合、土地の起伏など敷地のイメージも付きづらく、土地の状態によっては建築工事費用が変わります。
解体工事についても見積もりがないと総額が把握できません。
このように時間や手間がかかるため、買主から購入をさけられる恐れがあるのです。
更地にすることでリスクが減るので、古家付き土地と比較しても売れやすいのです。

更地で売るときのデメリット

空き家を更地にする場合、当然、解体工事費用がかかります。
お庭や樹木がある場合には建物解体も増えてしまうので、費用も多額になるでしょう。
古い建物ならばアスベスト使用の懸念もあるので、解体費用といっても一概に言えるものでもありません。
また、建物を解体するならば抹消登記の手続きも必要でその際も費用がかかります。
そして税金の面でも更地にすると負担が増えます。
建物があるときに比べて固定資産税が高くなるので、長い期間土地が売れないときには大きい負担になるでしょう。
さらに、更地で売るときに限ったことではありませんが、土地として売るのならば境界の確定は重要です。
新たに建物を建てるときに境界がなければ建築工事が始められないこともあります。
測量図が古かったり、境界が曖昧だったり、そもそも資料自体が何もなかったりする場合は、測量調査も依頼しなくてはなりません。
測量調査にも費用がかかるので、更地で売るときは解体、抹消登記、固定資産税が必要なことを把握しておきましょう。

空き家を売りたい場合にかかる費用や税金

相続で空き家を取得したときや、売却するときには費用や税金がかかります。

相続で空き家を得たら相続登記が必須

親族が亡くなって相続で不動産を取得した場合、相続税も必要ですが、相続登記費用も必要です。
なぜなら、相続で得た不動産の売却は、所有者本人または代理人しかおこなえず、故人の不動産は売却できません。
また、2024年4月から相続登記が義務化されるため、相続を知ったときから3年以内に相続登記をしなければならず、怠ると10万円以下の過料が発生します。
相続登記費用がかかるものの、相続を得た空き家を売る前には忘れずに相続登記を済ませておきましょう。

空き家の売却ができたら納税する譲渡所得税

不動産を売却して得たお金から譲渡費用や取得費を差し引いた金額を譲渡所得といい、給与所得や雑所得と同じように所得として扱われます。
所得であるということは所得税や住民税などの課税対象ということです。
譲渡所得の求め方は以下のとおりです。
譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）
譲渡収入金額とは売却金額、固定資産税清算金など、不動産取引で得た金額です。
譲渡費用は取引にかかった経費で、仲介手数料や印紙税、登記費用、解体費用や測量費用も含まれます。
取得費とは、土地・建物の購入代金、諸経費、リフォーム代から建物の減価償却費を差し引いたもので、相続で空き家を取得した場合、購入金額が不明なこともあるでしょう。
その場合、譲渡収入金額の5％を取得費として計算する方法もあり、それらを利用して譲渡所得を算出し、譲渡所得税を計算します。
対して、相続した空き家を売却したときに適用される控除や、相続税を支払ったことによる譲渡所得の計算方法など、相続ならではの控除や軽減もあります
具体的には税理士や不動産会社など専門家に相談して確認しましょう。

その他かかる費用

空き家を解体して更地にして売却すれば解体費用がかかりますし、解体に伴って建物の滅失登記費用、不動産会社に仲介を依頼したのならば仲介手数料が必要です。
不動産売買契約に伴う印紙税、空き家の敷地測量のための測量費用、建物の管理や清掃費用、依頼するのならばインスペクション費用もかかるでしょう。
空き家を売りたい場合にかかる費用も多数ありますが、ケースによって必要な費用は変わります。
諸経費算出や売却活動依頼のためにも、空き家を売りたいときには、まず不動産会社に相談しましょう。

まとめ

空き家を売りたいとき、現状のままで売る場合には解体費用がかからないものの、管理の手間や、災害、事故などのリスクにも備えなくてはなりません。
解体して土地で売る場合には、解体費用をはじめとした諸費用の用意が必要です。
相続した空き家を売却するには、相続登記費用や譲渡所得税なども支払い、解体費、不動産売却に伴う諸費用など、出費するものは少なくありません。
成田市内で空き家の売却を検討している方は、ハウスドゥ！成田山までお気軽にお問い合わせください。