不動産売却をする場合に知っておきたい固定資産税評価額について解説

不動産を売却する場合に、まず知っておきたいのはその不動産の価格です。
ただ、私達が不動産の価格を調べるときに困るのは、不動産の価格には数種類あるということです。
数種類ある不動産の価格の中で私達の生活に特に身近なのが固定資産税評価額です。
千葉県成田市で不動産売却を検討している方に向けて、固定資産税評価額の計算方法やその他の土地評価額について解説します。

不動産売却における固定資産税評価額とはどういう価格？

固定資産税評価額とは、固定資産税の税額の基準となる金額です。
それに加えて、都市計画税、登録免許税、不動産取得税の算出の基準となります。
これらの税金を徴収するために市町村が定める不動産の価格が固定資産税評価額です。
固定資産税評価額を知るということが、なぜ不動産売却をする際に有効なのかというと、売却相場を把握する上でとても参考になるからです。
一般的には土地の場合、固定資産税評価額の70％で割った価格がおよその実勢価格と言われています
そのため、所有している不動産がいくら位で売却できるのか知りたい場合は、まず固定資産税評価額を調べれば、およその価格がわかります。
また、不動産は土地だけでなく建物も評価の対象となります。
建物の実勢価格は、一般的に建物の固定資産税評価額を50％で割った金額がおよその実勢価格とされています。
以上の点を把握しておけば、不動産売却を検討する際に実勢価格がわかりますので、とても便利です。

不動産売却の際に知っておきたい！固定資産税評価額の計算方法

次に固定資産税評価額で固定資産税などを算出する方法について解説します。
固定資産税は下記の式で算出できます。
固定資産税＝課税標準額×1.4%（標準税率）
固定資産税はこの数式で算出されるのですが、課税標準額は固定資産税評価額に基づいて決定されます。
不動産を所有している場合には、毎年納税通知書が送付されますが、納税通知書には課税明細書が同封されています。
この明細書に固定資産税評価額と固定資産税額が記載されていて、その年の固定資産税がどのように計算されたのか、把握することができます。
それでは課税明細書のチェックするべきポイントは、次の3点です。

• 価格（評価額）
• 課税標準額
• 税相当額

です。
価格が固定資産税評価額になります。まず、先にチェックするのがこの価格です。
課税標準額は、固定資産税が算出される数値です。
そのため建物の場合は、固定資産税評価額と同じ金額が記載され、土地の場合は特例率をかけた金額が記載されます。
最後に税相当額は、税法に基づいて算出された税額相当額となります。
なお、納税額は明細書とは別に納税通知書に記載されており、こちらに記載されている金額が納税する金額となります。
以上のように固定資産税評価額は、固定資産税等を算出する基準の価格になるとても重要な指標ですが、ではどのように固定資産税評価額が決められているのかということを説明します。
まず、固定資産税評価額は不動産の評価額ですが、この場合、土地と建物は別に評価されます。
したがって土地を借りて建物だけを所有する場合（借地権の場合）は、土地については土地の所有者（土地の貸主）に、建物は建物所有者に納税義務があります。
土地と建物の所有が同一の方であれば、その方あてに納税通知書が送付され、納税をする義務があるということになります。
なお、土地建物の評価については、建物は経年劣化していきますので、同じ延床面積であっても、新しい建物のほうが古い建物よりも評価が高くなります。
つまり、建物は経年していくことで価値が下がると考えておいてもいいでしょう。
一方で土地の場合は経年劣化しませんので、周辺地域の取引状況によって評価額が変動します。
後述しますが、毎年1度発表される公示地価などは、その時の経済状況によって価格の変動が見られますが、これは固定資産税評価額も同様です。
なお、固定資産税評価額の金額を確認する場合には、毎年不動産の所有者に送付される納税通知書に同封されている課税証明書で確認することができます。
ただ、この書類を紛失してしまった場合は、固定資産税評価証明書を取得することで知ることができますが、固定資産税評価証明書を取得できる方は以下の通りです。

• 固定資産税納税義務者及び相続人
• 借地人、借家人等、賃借権その他の使用又は収益を目的とする権利（対価が支払われるものに限る）を有する方
• 訴えを提起する方
• その他法令等に基づく正当な理由を有する方（破産管財人ほか）
• 所有者の方（賦課期日後に所有者となった方）
• 代理人の方

原則上記に当てはまらない場合には固定資産税評価証明書を取得することはできません。

不動産売却で重要な固定資産税評価額以外の土地評価額とは？

固定資産税評価額について説明をしてきました。
固定資産税評価額は不動産を売却する際に実勢価格を想定する上での実勢価格をイメージすることができますが、不動産価格については固定資産税評価額以外にも価格があります。
実際にどのような価格があるのかというと、

• 公示地価
• 基準地価
• 路線価
• 実勢価格

です。
まず公示地価と基準地価ですが、この両価格については発表時期と発表主体は違っていますが、価格発表の目的は、適正な土地取引の適正価格の指標を確立することと、適正な土地価格を形成することにあります。
土地価格は経済において重要な指標ですが、それぞれの土地に対して明確な価格が明示されていないということもあり、極端に言えば恣意的に何かを目的として価格を釣り上げたり、あるいは逆に下げてしまうということも可能です。
しかし、例えば本来100平方メートルあたりの価格が100万円であるはずなのに、恣意的な価格操作がおこなわれてしまうと、適正な取引ができません。
そのため、適正な価格を1年に1度公開することで、土地の取引の参考にしてもらうことを目的として公開されているのです。
次に公示地価と基準地価について個別に説明をします。
公示地価は、国土交通省が発表する価格で、全国に約2万ヶ所の標準地を設けて、その年の1月1日時点の1平方メートルあたりの価格を3月中旬から下旬にかけて公表するものです。
価格の決め方としては、一つの基準地価に対して不動産鑑定士が鑑定をおこない、その結果に基づいて国土交通省が審査をして発表する流れになります。
基準地価は、ほぼ公示地価と同じ目的ですが、発表するのがその土地の都道府県知事です。
毎年1月と7月に不動産鑑定士が鑑定をして、都道府県知事が発表します。
公示地価と基準地価の違いについては、公示地価の場合は都市部および周辺の主要土地の価格ということに決まっています。
一方で基準地価には公示地価のような縛りがないので、公示地価には対象にならない住宅地や商業地、工場地なども算定します。
また、公示地価が年1回の発表に対して、基準地価の場合は、年に2回鑑定するということもあり、実際の土地価格の変動に反映されています。
路線価は、前述の通り相続税を算出するために、国税庁が毎年1月1日時点の評価額を調査して、7月に財産評価基準書にて公表されます。
税金の計算をスムーズにするために公示地価の80％となるように予め決められているのが特徴です。
最後に不動産の実勢価格とは、実際に取引されている価格です。
この実勢価格は上記でご案内したような公的な価格に大きな影響を与えますので、極めて重要な不動産価格の指標と言ってもいいでしょう。

まとめ

以上のように固定資産税評価額価格にはいろいろな価格があるので、知識として知っておくと良いでしょう。
不動産売却に備えて、不動産の悩みを相談できる不動産会社を見つけるととても効率的になります。
「ハウスドゥ！成田山」では千葉県成田市を中心に不動産売却をおこなっております。
不動産売却でお悩みの際はお気軽にご相談ください。