不動産売却における「遺言執行者」とは？執行の流れや解任について解説

最近は、自分が亡くなったあとに子どもが困らないよう、元気なうちに財産や身のまわりの整理をする「終活」について興味がある方も多いのではないでしょうか。
財産のなかに不動産が含まれている場合、空き家になって放置される可能性があるなら、「遺言執行者」を選任しておくのがおすすめです。
そこで今回は、遺言執行者とはなにか、遺言執行の流れや解任について解説します。
千葉県成田市で、所有している不動産の相続をどうするかお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却における「遺言執行者」とは？

自分が亡くなったあと、所有している財産をどうするのかについて生前に決めておきたい方も多いでしょう。
「遺言書を作成しておけば良いだろう」と思われる方もいらっしゃいますが、遺言書を作成しただけで自動的に執行されるわけではありません。
遺言書の内容に沿って相続をおこなうためには、「遺言執行者」を選任する必要があります。
そこでまずは「遺言執行者」とはなにかについて解説します。

遺言執行者とは

遺言執行者とは、遺言の内容にもとづいて相続に関する手続きをおこなう方です。
遺言執行者には、財産の管理や遺言を執行するために必要な行為をおこなう権利と義務があります。
先述したように、遺言書を作成しても、そのとおりに相続されるとは限りません。
たとえば、相続の内容に不満を持つ相続人が相続手続きに協力しないといったトラブルはよくあります。
もし遺言の内容に不満な相続人がいても、遺言執行者の行為を妨害することは法律で禁止されているため、遺言書の内容を実現するためにも遺言執行者を選任しておくと安心です。

不動産は「清算型遺贈」がおすすめ

不動産を所有している場合、同居している子どもがいればそのまま引き継ぐケースが多いでしょう。
しかし、子どもが独立して遠方に住んでいる場合や、将来自宅が空き家になる可能性があるなら、不動産をそのまま遺産として残すのはおすすめしません。
なぜなら、不動産が空き家になると、相続人に管理義務が生じるだけでなく、固定資産税がかかり続けます。
そのまま放置すれば、火災や倒壊のリスクもあるため、不動産は「清算型遺贈」がおすすめです。
清算型遺贈とは、財産を売却処分して現金化することです。
清算型遺贈をおこなう場合も遺言執行者を指定しておけば、ご自身が亡くなったあとに相続トラブルが起こることなく自宅を処分し、売却代金を遺贈できます。

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遺言執行者が不動産を売却する流れ

遺言執行者を立てるなら、実際にどのように不動産を売却するのか、その流れについて把握しておきたいですよね。
そこで次に、遺言執行者が不動産を売却する際の一連の流れについて解説します。
相続が発生すると、遺言執行者は以下のような流れで不動産売却を進めます。

• 相続登記をおこなう
• 不動産会社に仲介を依頼する
• 売却活動をおこなう
• 売買契約を結ぶ
• 決済後に所有権移転登記をおこなう
• 売却代金を分配する

上記の内容について、順番に解説します。

相続登記をおこなう

亡くなった方の名義になっている不動産を売却することはできないため、まずは不動産の名義を被相続人から相続人に変更する「相続登記」をおこないます。
このとき、相続人が複数人いる場合は、いったん相続人の共有名義にします。

不動産会社に仲介を依頼する

相続登記が完了したら、不動産を売却するために不動産会社に仲介を依頼します。
仲介を依頼するためには不動産会社と媒介契約を結ぶ必要がありますが、その契約を結ぶのは相続人ではなく遺言執行者です。

売却活動をおこなう

媒介契約を結んだ不動産会社が、店頭で紹介したり、インターネットに物件の情報を掲載したりといった売却活動をおこなって買主を募ります。
購入希望者が現れたら、遺言執行者が条件交渉をおこないます。

売買契約を結ぶ

買主が決まったら、登記名義人である相続人を売主とする売買契約を結びます。
売買契約を結んだあと、買主が住宅ローンの本審査を受けるため、決済まで1か月～2か月ほどかかるのが一般的です。

決済後に所有権移転登記をおこなう

決済が完了したら、不動産を買主に引渡します。
そして、不動産の所有権を売主から買主に変更する所有権移転登記をおこないます。
所有権移転登記が終わったら、不動産売却の完了です。
自分が亡くなったあと、自宅が空き家になったり、不動産に関することで相続トラブルが起こったりすることはなくなります。

売却代金を分配する

遺言執行者が、不動産の売却代金を各相続人に分配します。
このように、遺言執行者を選定しておくと、相続人が売却手続きをおこなうことはほぼありません。
相続人同士の個人的な感情などに影響されることなく、遺言者の意向どおりに相続できる点が、遺言執行者を選定する大きなメリットです。

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不動産売却において遺言執行者を解任する方法

遺言執行者を指定しておいても、正当な理由があれば解任することができます。
ただし、相続人が勝手に解任できるのではなく、裁判所が認めた場合です。
そこで最後に、遺言執行者を解任するとはどういうことなのか、解任したあとはどうなるのかについて解説します。

遺言執行者を解任できるケース

遺言執行者の解任は、相続人の思うようにならないなど、相続人の事情を理由におこなえるわけではありません。
先述したように、家庭裁判所が正当な理由であると判断した場合に解任することが可能です。
正当な理由としては、以下のようなケースが挙げられます。

• 職務をおこなわない
• 職務をおこなうことができない状態にある
• 財産を使い込んだ
• 不公平な行為
• 状況を報告しない

上記のような状況の場合、家庭裁判所に遺言執行者解任の審判の申立てをおこないます。
家庭裁判所が申立ての内容を確認し、申立て人と遺言執行者の両方から事情を聞き取ったうえで、解任するかどうかの判断をします。
申立てから解任までは一定期間かかり、相続手続きにも時間を要するため注意が必要です。

解任の手続きが終わったらどうするのか

遺言執行者の解任が決まれば、遺言の執行も停止します。
したがって、遺言を執行するためには、新たに遺言執行者を選ぶか、自分で相続手続きをおこなうかのどちらかを選択する必要があります。
新たな遺言執行者を立てる場合は、遺言者の家庭裁判所に遺言執行者選任の申し立てをおこなってください。
新たな遺言執行者が選任されれば、遺言の執行が開始されます。
また、新たな遺言執行者を立てない場合は、前任者が解任となれば相続人が自分で相続手続きを進めることが可能です。
その場合は、前章で解説したように、相続登記をおこない、不動産会社に仲介を依頼して売却を進めます。
相続トラブルになる可能性がある場合は、解任されないような遺言執行者を選ぶことが大切です。

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まとめ

自分の財産を希望どおりに引き継がせたい場合は、遺言書を作成する必要がありますが、遺言書の内容どおりに執行されない可能性があるため、遺言執行者を選任しておくことが大切です。
遺言執行者を決めておけば、相続の内容に不満を持つ相続人がいても、執行を妨げる行為はできません。
遺言執行者に問題がある場合、正当な理由があると家庭裁判所が認めれば解任することも可能ですが、遺言がスムーズに執行されないため、慎重に選ぶことが大切です。
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