抵当権抹消登記の必要書類とは？手続きの手順についても解説

住宅ローンが残っている不動産を売却する際には、抵当権抹消登記の手続きが必要です。
しかし、なにを準備すれば良いのか、どのように進めれば良いのかわからずお困りの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産を売却する際に必要な抵当権抹消登記とはなにか、その概要と必要書類、手順について解説します。
千葉県成田市で不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

抵当権抹消登記とは？必要書類を準備する前に確認しておこう

冒頭でもお伝えしたように、不動産を売却する際には、抵当権抹消登記が必要になる場合があります。
まずは、抵当権抹消登記とはなにかといった基礎知識と、抵当権抹消登記が必要になる3つの理由について解説します。

抵当権抹消登記とは

抵当権抹消登記について解説する前に、まずはそもそも「抵当権」とはなにかを確認しておきましょう。
抵当権とは
抵当権とは、金融機関が住宅ローンを融資する際に、対象の不動産を担保とする権利のことです。
不動産に抵当権を設定する目的は、債務者（住宅ローンの契約者）が返済を滞納した場合に、債権者（金融機関）が裁判所に申し立てて不動産を競売にかけ、債権を回収するためです。
抵当権は、住宅ローンを組む際にマイホームに設定され、不動産登記簿にも記録されます。
完済後は抵当権抹消登記が必要
抵当権は、住宅ローンを完済することで抹消できます。
しかし、住宅ローンを完済したことが、自動的に登記簿からも抹消されるわけではありません。
つまり、住宅ローンを完済したのち、自分で申請しなければならないのです。
これを「抵当権抹消登記」といいます。
抵当権抹消登記をしないと、住宅ローンは完済していても、登記簿上の記録は残ったままになってしまうのです。

抵当権抹消登記が必要な理由

なぜ抵当権抹消登記が必要なのか、その理由は以下の3つです。

• ほかの融資を組みにくい
• 売却が難しい
• 抵当権抹消登記に必要な書類は再発行できない場合がある

それぞれの内容について、順番に解説します。
ほかの融資を組みにくい
不動産には、複数の抵当権を設定することが可能です。
たとえば、住宅ローン以外に融資を受けたい場合、住宅ローンを「一番抵当」とし、ほかの融資については早く抵当権を設定した方が抵当権を実行できる仕組みになっています。
もし抵当権を実行する事態になったときには、一番抵当を設定した債権者が債権を回収したあとに、次の債権者が抵当権を実行するのが基本です。
その場合、二番抵当以降の債権者が債権を回収できない事態にもなりかねないため、住宅ローンの抵当権が設定されている不動産に新たに抵当権を設定することを避ける金融機関がほとんどです。
したがって、住宅ローンを完済したあとは、速やかに抵当権抹消登記をおこなう必要があります。
売却が難しい
抵当権が残ったままの不動産を購入した買主には、リスクが生じます。
たとえば、売主の都合で不動産を売却されたり、ほかの抵当権を設定できず融資が組めなかったりといったことが挙げられます。
したがって、抵当権が残っている不動産は敬遠される傾向があり、売却自体が困難になるのです。
抵当権抹消登記に必要な書類は再発行できない場合がある
抵当権抹消登記には、金融機関が発行する書類が必要です。
その書類を受け取ったまま時間が経過し、万が一紛失した場合、再発行できない場合があります。
申請すれば再発行してもらえるケースもありますが、手続きに時間がかかります。
そのため、住宅ローンを完済し、金融機関から書類を受け取ったら、速やかに抵当権抹消登記をおこなう必要があるのです。

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抵当権抹消登記をおこなうための必要書類

抵当権抹消登記をおこなわないと、さまざまなデメリットが生じることや、速やかに手続きする必要があることを前章で解説しました。
では、手続きの必要書類としてどのようなものがあるでしょうか。
また、その入手先を知っておくとスムーズに準備できますよね。
そこで次に、抵当権抹消登記の必要書類について解説します。
抵当権抹消登記をおこなう際には、以下のような必要書類の準備が必要です。

• 登記申請書
• 登記原因証明情報（弁済証書）
• 登記識別情報通知（登記済証）
• 抵当権者の委任状

上記の書類の概要と入手先について、順番に解説します。

必要書類1：登記申請書

登記申請書とは、登記手続きの際に必要事項を記入して法務局に提出する書類です。
法務局の窓口で受け取るか、法務局のホームページからダウンロードすることができます。

必要書類2：登記原因証明情報（弁済証書）

登記原因証明情報（弁済証書）とは、不動産の権利に関する登記をおこなう際に必要な書類で、登記の原因になった情報を提供するためのものです。
これについては、不動産登記法で提出することが義務付けられています。
登記原因証明情報（弁済証書）は、住宅ローンを完済すると金融機関から送られてきます。
万が一受け取っていない場合は、借り入れた金融機関に問い合わせてみましょう。

必要書類3：登記識別情報通知（登記済証）

登記識別情報通知（登記済証）とは、不動産の所有権を証明する書類です。
住宅ローンを完済した際に、金融機関から発行されます。

必要書類4：抵当権者の委任状

抵当権抹消登記は、抵当権者と所有者が共同で申請するのが基本です。
ただし、抵当権者の委任状を提出すれば、所有者が単独で登記手続きをすることができます。
これについても、金融機関から発行されます。

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抵当権抹消登記の必要書類の準備と手順

必要書類の準備ができたら、抵当権抹消登記をおこなうことが可能になります。
そこで最後に、抵当権抹消登記の手順について解説します。
抵当権抹消登記は、以下の手順で進めるのが基本です。

• 必要書類を準備する
• 抵当権抹消登記申請書を作成する
• 法務局に提出する

上記について、順番に解説します。

手順1：必要書類を準備する

前章で解説した必要書類が揃っているか確認します。
受け取っていないものがあれば、金融機関に確認して発行してもらいましょう。

手順2：抵当権抹消登記申請書を作成する

法務局の窓口、もしくはホームページからダウンロードした抵当権抹消登記申請書に必要事項を記入して完成させます。
申請書の内容は、登記の目的や原因、権利者、義務者、添付情報などです。

手順3：法務局に提出する

必要書類の準備ができたら、法務局に提出して申請します。
提出先は、申請する不動産を管轄する法務局です。
最寄りの法務局ではないことに注意が必要です。
また、抵当権抹消登記には、不動産1個につき1,000円の登録免許税がかかります。
たとえば、土地付きの一戸建て住宅であれば、2,000円支払わなければなりません。
必要書類に不備がなければ、申請後1週間～2週間ほどで抵当権抹消登記が完了します。
完了したら、登記完了書を受け取れば手続きの終了です。
申請者本人が受け取る場合は、認印で問題ありません。

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まとめ

住宅ローンが残っている不動産を売却する際には、残債を完済したあと、抵当権抹消登記をおこなう必要があります。
抵当権抹消登記の必要書類は、ほとんどが金融機関から送られてきます。
抵当権抹消登記申請書を作成し、金融機関から送られてくる必要書類を添付して法務局に自分で申請できますが、必要書類は再発行できない場合があるため速やかに手続きをおこないましょう。
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